顾云昌：这20分钟讲什么呢？当今房地产最关注的问题，我想还是围绕泡沫来进行讲的，现在大家都围绕金融海啸讲，海啸源头来自美国，房地产泡沫是由于次贷形成的，是怎样吹大，最后是如何破灭的呢？中国有没有泡沫，会不会产生中国的情况，有了泡沫怎么样办？是把它破灭还是吸收，还是挤掉，围绕这样一个主题，在20分钟还是讲一个观点，供大家参考。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生

　　现在中国经济，世界经济都处于非常不确定性，也处于非常艰难的阶段，有人说现在的危机是400年不遇的，甚至有人说是120亿年才有一次的，也就是说比地球的生存时间还要长，好在 我们是很幸运的，我们没有在海啸中心点，我们是在边缘。

　　现在全世界多在讨论这个问题，就是区域杠杆化的问题，就是为什么有这个金融危机，就是金融杠杆产生的，次贷现在几十万亿都进去了，事实上是杠杆化的作用，金融家都想如何去掉区域杠杆，这房地产的一个泡沫的问题。所以第一个问题是关于房地产泡沫的问题，也是我们大家最关心的问题。

　　什么叫泡沫？现在大家都知道，泡沫是一种虚假的东西，无中生有的东西，泡沫有啤酒泡，有肥皂泡，啤酒泡还可以喝一点，其他泡沫一破什么都没有了，这泡沫产生实际说与我们楼市、股市是有关系的，因为股市真正概念就是资产价格虚长，价格脱离价值，这样就形成一个泡沫。

　　房地产市场是很容易产生泡沫的市场，可以说全世界的经济没有说没有泡沫，但是拒绝大泡沫或者大泡沫的破灭，这样是可以做到的。

　　我们看到台湾、日本很多东南亚国家在97年、91、89年都出现过几次房地产泡沫的破灭，所以给我们感觉是，破灭是在楼市和金融机构当中提升的，想不到这一次金融危机出现在金融最发达，解决住房问题解决得最好的美国产生，这是大家想不到的。

　　我们国家从98年之后，国家房地产发展很快。

　　我们都希望实现三个目标，第一个就是不要出现泡沫，如果有泡沫了，房价涨太快大家就买不起了，所以大家就想去掉泡沫，大家买得起，从国家层面来看，老百姓是否买得起房政府是很关心的，但是和金融体系在一起的时候会形成金融的危机，这是亚洲一些国家和美国次贷危机都给我们这样一个教训，所以我们时时刻刻要防止房地产泡沫的吹大和破灭。但是房地产的泡沫是很容易产生的，也是防不胜防的。

　　同时我们还有一个泡沫，就是对环境带来的泡沫，事实上就是透支就协调泡沫了，我们深圳出现房地产泡沫，很多人现在套牢了，很多人都透支了，支付能力没有了，就形成泡沫了，我们对环境、对资源过渡开发和透支，现在既要关注市场当中的虚无的泡沫，还需要关注产品虚胖产生的泡沫。

　　现在我们保障性不足，我们保障性住房是有虚火的，还有产品的虚胖，还有就是保障放的虚位，现在中央出台政策了，民生工程和保障性工程就是为了解决住有所居这个目标。

　　譬如说广州的例子，我看过广州市长回答记者问一段话，广州前段时间房价比较平稳，当记者问市长经济型实用性住房怎么做的，广州市长是这样回答的：“请问什么是经济型住房”，他说广州市现在的价格不需要经济型住房，现在是不可以讲这些话了，因为现在经济型住房大量发展的，房价低的时候，大家都买得起，廉租房是没有市场的，这样我们就不可以大发展了，所以说我们不可以出现“三虚”，经济保障房不可以虚掉，楼市不可以虚火，楼盘不可以虚怕，以实现我们的目标。

　　第二个问题讲一下中国有没有泡沫，中国的泡沫和美国的泡沫一样，美国的泡沫是很大的，房价下跌了20%了，其实美国的房价不一定比我们高，美国原来的房价现在也不会太高，为什么泡沫破灭了呢？这与收入有关系，因为美国的收入大量可以分配给个人，但是国家的财政收入大量是政府的，个人没有政治收入快，所以房价下跌与我们没有太大关系，但这恰恰说明美国是有泡沫的，而且正在破灭，泡沫破灭带来了社会的经济动荡不安。

　　我们中国是否有泡沫呢？我认为多多少少有泡沫的，但是不一样，可以分成三个情况，有一些城市泡沫不少，有一些城市有一定的泡沫，有的城市可能没有泡沫，例如广东梅州的房价是1900元/平方米，这是没有泡沫的。

　　广州、深圳的房子都有泡沫的，大家都说有的，都在挤泡沫，有一些城市没有泡沫，其实泡沫怎么产生呢？其实泡沫的产生是供不应求，为什么房价会上涨，价格上涨是供求关系决定的，前一段时间油价为什么这么贵，因为汶川加油，四川加油，全中国都在加油，油品的需求量大了，到处都再加油，这样价格就贵了。

　　凡是需求大的地方房价就上涨得很厉害，为什么广州的房地产价格以前的时候稳定增长，为什么前几年增长很快，是因为供不应求，每一个城市都一样，这是供求关系决定的，我们发现供求关系当中，如果供不应求的时候，房价肯定会上涨的，上涨太快就产生泡沫了，泡沫是有大有小的。

　　泡沫有两类，一类叫做冷热性泡沫，另外一类叫做病毒性泡沫，冷热性泡沫 是供不应求的时候产生的泡沫，而大部分需求是真实的，有效的需求，都是自住型的或者长期投资的，没有更多的炒家在里面，这些泡沫往往是可以控制的，是冷热型的泡沫。

　　什么是病毒型泡沫？我们看到两种情形，就像香港、台湾和深圳区别出现的一些情况，各位比我都清楚，是炒家炒出来了，一些人炒房子，赚钱很快，比什么都好，这些泡沫就是病毒性的泡沫。

　　香港泡沫破灭了，台湾破灭了，甚至深圳的泡沫也破灭了，所以深圳的房价下降了很多，即使中国有病毒性的泡沫也是局部性的，如果全国市场都像深圳那样就糟糕了。

　　我们客观分析一下深圳的情况，原因是前三年没有供应土地，没有建房子，三年后就供不应求了，大家都投机了，很多人都炒一把，这个泡沫是有钱人炒作出来的泡沫，没钱人就不可以投资的。

　　美国的次贷危机是另外一个泡沫起来了，就是没钱人，穷人导致了这个泡沫，就是次贷泡沫，次贷泡沫也是一个病毒的泡沫。譬如我是一个次贷者，我收入又低，我又没有工作和担保，但是银行可以贷款给那些人买房，零首付，本来是要借20万的，银行借了24万，其实是没有自付能力的，但是当市场一变化，口袋一分钱都没有，这个人就跑掉了，这些分子就成了泡沫房。以前病毒性的泡沫是有钱人炒出来的。美国的次贷危机是穷人没有钱买房，没有支付能力的人，贷款之后产生出来的泡沫，这种泡沫是很严重的，也是很致命的。

　　所以，我们一定考虑有效的支付能力，房地产市场，一个叫购买能力，一个叫支付能力，购买能力是可以用自己的钱，也可以是别人的钱，买得起房子，通过金融的杠杆化，只有100万本来只可以买一套，但是买了四套，20%首付款就够了，80%向银行借就可以了，因为有一些可以进行按揭，房价炒高了，原来是一套房，现在是四套房，增长了需求，市场供不应求，泡沫就起来了。

　　次贷也一样，人们是没有一分钱，但是仍然要他们买房子，这个泡沫就起来了。所以支付能力和购买能力是两个概念。

　　购买能力是金融帮助人们杠杆化敲动起来的，是杠杆化吹大的泡沫，而个人支付能力是零，支付能力只有一套，结果买了四套，泡沫就出来了。这就是我最近在思考的问题，美国楼市和中国楼市的共同点，不仅是泡沫的问题，是整个经济的问题。

　　美国和中国的基本面不一样的，所以我们在金融海啸来的时候不要惊慌失措，我们需要看到金融海啸的厉害，但是需要看到我们和美国不一样，我们基本面不一样，美国明年是零增长，而我们明年是保持8%的增长，美国每个人欠国债平均很高，我们中国还有很多钱存在银行里面，我们流动性资金很充裕的。种种迹象于美国不一样。

　　另外，中国和美国房地产发展阶段不一样，美国到现在已经饱和了，人均是80平方米，他们还盖很多房子，泡沫很容易起来了，而我们现在是人均是20平方米，更重要是城市化，以后还有很多人买房，还有很大的开发量的，我们还有很大的发展空间。

　　更重要的是消费模式不一样，美国是透支型的，美国人赚钱不多，用钱很多，赚一倍钱，花两倍钱，他们是向其他国家借钱买房子。我们是小泡沫，而且完全从银行里面借钱的，我女儿想问我借钱买房子，因为很多美国人卖房子，在美国的中国人买房子，因为消费观念不一样，我们有相信，我们不是没有一分钱的，香港有一些楼盘出来一售而空，广州11月份的销售额上去不少。

　　所以，如果我们政策对路，价格合理的话，发展还是比较好的，经济型不是光靠吹的，光说不行的，中国楼市不是美国的楼市，尽管中国有泡沫，我们的泡沫是冷热型的泡沫，美国的泡沫是病毒性的泡沫。

　　我们可以运动一下，喝一些凉茶就可以好了，别人的病毒需要打吊针的，所以我们觉得我们是有信心的。

　　泡沫是否可以软着陆，泡沫就是吹起来的，在房价拼命往上涨的时候，透支的，超支的很多，在2007年中国的市场是很亢奋和不理性的市场，一些开发商集体犯错误，地价很高，他们拼命地买地，老百姓拼命抢房子，政府地价越来越高了，大家都有一点头脑发热了，是非常发热。

　　现在这个情况下，我们的销售量提前释放，不仅把07年的房子卖光了，把08、09年的房子也提前卖掉了。

　　房价也是这样，所以现在房价要回落了，销售要下跌，这是必然的，很多人问我，包括有一些领导问我，让房地产开发商痛痛快快降价，一下子降到底就很多人买了，我问他们什么时候才是底，降到底也许都没有人买，所以现在房地产是一个硬着陆和软着陆的问题，所谓软着陆就是市场、交易量和消费量稳定，房价也是稳定的，交易量稳定，不要大起大落，这是软着陆，这对经济是一种保护和稳定。

　　我们是有时间的，我们用时间换空间，用收入增长的时间替代房价过去的虚涨。

　　到此为止，谢谢大家！

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