由观点机构主办的“城市观点论坛中国行2008年度论坛”2008年12月17日上午在广州隆重开幕。

　　本次论坛官方网站观点网对论坛进行全程网络直播，以下是直播实录。

　　直播：城市观点论坛中国行2008年度论坛（1）

　　直播：城市观点论坛中国行2008年度论坛（2）

　　直播：城市观点论坛中国行2008年度论坛（3）

　　主持人：刚才顾先生 的演讲很精彩，阐述了我们最关心的问题--泡沫，对这个问题进行精彩的论述，让我们以热烈的掌声对他表示感谢！
    接下来，我们要进行今天论坛两场对话环节，接下来进行的对话将从金融市场策略层面探讨今天的发展方向，第一场论坛方向是金融新思路，首先我们邀请本对话的主持嘉宾。

　　首先有请本场对话的主持嘉宾：

　　仲量联行董事总经理、珠三角区资本市场投资部主管钟德尧（先生）

　　永安信金融服务机构董事长乔志杰（先生）

　　以及我们对话的对话嘉宾：

　　中房集团理事长孟晓苏（先生）

　　中山大学岭南（大学）学院EMBA教育中心主任姚益龙（先生）

　　《广东银行业》主编王敏（先生）

　　深圳市富通房地产集团有限公司总经理黄文（先生）

　　武汉天下置业集团有限公司董事长陈潜峰（先生）

　　华通资本有限公司合伙人袁浩（先生）

　　东英金融集团有限公司总策略师王化（先生）

　　太平洋投资管理有限公司首席执行官马永庆（先生）

　　洲联集团(WWW5A)·五合国际（5+1WERKHART）建筑设计核心团队之一、副总经理  赵云伟（先生）

　　接下来我就把主持权交给钟德尧先生和乔志杰先生了，有请二位。

    钟德尧（先生）：我做一个开场白，过去两年房地产很旺，跟我们行业很多公司有很多联系，我们在座有很多是终端性的嘉宾，希望大家可以提出多一点建议，怎样可以和房地产公司合作好。
　　乔志杰：大家好！我们前些时间都在探讨全新的房地产金融模式，2009年是中国房地产又一个春天的开始，这个开始最大一个特点就是金融的全面支持、开放和创新，这些我们呼吁了很多年，我们终于看到决策层都醒过来了，终于看到房地产业对中国经济的作用太大了，金融必须开放，金融必须支持房地产。在这个情况下，我们跟大家一起讨论未来房地产的金融新思路，我觉得是非常好的一件事情。

　　今天在这里都是一些专家权威，孟总是我们的老朋友，袁浩在这个领域也是一个非常有经验的投资家，对中国地产业非常了解，这一位马永庆，其他几位刚刚也有介绍了。

　　现在我们就围绕着房地产金融的创新，未来金融新思路以及在未来中国房地产过程当中金融的变化和金融的改变，大家都需要关注它，我们希望各位嘉宾可以谈一下自己的看法和想法。

　　首先有请孟总坐到中间，孟总长期致力于房地产金融改革创新的推进，一直在推进，我印象当中孟总推动一个老年的反向按揭，这是一个非常好的按揭，还推出Reits，我们接下来还讨论房地产金融有什么新的变化。

　　我们给一点掌声！请孟总讲几句。

　　孟晓苏：这让我们想到上一轮房地产低谷时候的金融创新，他讲的情况是房地产的低谷，在这个历史上曾经有过这样的，在90年代我就投资房地产行业，那个时候我们多少人要推动住房金融，推出住房抵押贷款，一直到96年都没有人采纳，在97年的时候，金融风暴来了，当时压通胀，压来压去，把经济压下来了，接下来就有东南亚金融风暴，把中国制造业和经济降到了谷底。

　　当时大家才重新认识到房地产金融创新，当时不仅有金融改革，而且抵押贷款保险都推出来了，抵押贷款在中国已经持续发展了10年，10前在整个低谷期就解决对金融创新的顾虑，过去只待开发不待销售，现在待销售是成了银行的热点，现在10年过去又是一个轮回，我们很无奈中国经济绕一个大圈又回到原点，物价上涨，房地产价格下跌，还出现了金融海啸，还出现了肯定内需，确定房地产的地位。

　　最终拉动是还是房地产业，所以我们很高兴看到，在房地产创新方面，在金融创新方面都需要大家推动，而我们事先已经准备好的产品，包括PE已经被认可，Reits也出现了，这一个新的产品已经呼之欲出了。所以我很感慨，我们金融创新就是一波一波地在我们推动下逐渐变成现实。

　　而金融创新都与时代的变化，经济形势的发展变化相关联，有时候看起来是低谷的时候，恰恰是金融行业创新的条件，我讲完了。

　　乔志杰：在座都是开发企业，我们其实有一个最深切的感受，中国的开发商活着难，这么多年只被一个娘家管着，我们面对的银行，多少年以来，中国银行与房地产打了20年交道了，我作为地产金融研究人员，到现在为止银行还没有推动一个与房地产行业专业性质所接轨的品种，我们多少年都没有一个专业地产金融品种，这是我们需要面对的，当我们买地的时候必须靠自己的钱，当我们建设的时候，我们只能带一点流动资金或者是所谓的项目贷款，但是我还没有建完还款期就到了，我们很痛苦。

　　现在可以说中国金融项目的改革，譬如说土地，可以我们的并购贷款趋向于将来收购土地的时候有一种和银行并购贷款合作，我们更多可能会面对股权基金的合作，当我们持有一些资产的时候，当把一些资产进行流动的时候，我们会和信托基金合作，所以我们很高兴看到，这一次危机给我们带来一个非常好的机会，就是我们摔了一跤，终于可以再起来了，这些东西都是开发商最关注的。

　　去年境外投资者对我们很关注，接下来他们如何关注中国09年房地产，他们如何进入09年的中国房地产，这也是大家非常关注的，虽然我们看到美国一些巨人倒下来了，但一些美国小投资商在悄悄成长，例如一些雷曼旗下新的资金都重新组合进入中国市场了。

　　我想请袁总给我们介绍一下，接下来这些资本如何进入中国房地产，你要说一点秘密的东西。

　　袁浩：这个问题比较难困难。

　　乔志杰：希望您进行最直接的回答。

　　袁浩：09年我一定投资中国房地产，但是在07年我没有投资中国房地产，09年我一定会投资中国房地产的，但是以什么形式，和什么企业对接需要考虑的，刚刚乔总也提到了，我原原来中国人在美国华尔街。

　　事实上这一次的金融海啸很多人都没有预料到，大家从媒体消息上也了解到，有很多大的块头都倒下了，也出现了很多问题，确实看到有很多外资，他们现在不仅是观望，甚至有一些是考虑退出，观望可能是前面做了一些投资，可能投资在帐面上还没有完全体现出损失，但是在做帐重新定价的时候就出现损失，这样的话，给投资审核委员会解释的时候就很难解释，导致很难通过。

　　还有，在美国或者欧洲，很多的投资或者很多的坏帐，可能会把亚洲的一些不错投资卖掉，或者准备出让出来，然后把钱收回去补这个窟窿，这个是比较悲观的一面。

　　比较乐观的一面是，我个人也完全同意乔总的意见，在09年大家可能会看到很多新的面孔，也会看到很多境内境外资金的联动或者互动，更希望当然是有一些更好的金融创新的品种，当然这些东西可能受到监管机构的监管，条件成熟方面可能需要一些时间，如果有一些合适的品种，流动性强，投资性增大的，并且可以和国内接近的品种，我觉得对外资来说是很受欢迎的。

　　作为这个行业的从业人员，看到我们现在房地产行业的情况，我也很理解很多开发企业的想法，我很希望与一些理性的投资者有一些对接，包括接下来和乔总有广泛的合作，希望一起有一些对接。

　　我也说一些题外话的忠告，从我在外面看到的情况和从早上听到的观点，希望大家不要进入误区，希望对您们有一些借鉴。

　　我觉得这一次金融危机为什么这么快，在短短的时间内波及到房地产市场和房地产行业，这个问题我在博鳌的时候谈到这个问题，我觉得这个危机是杠杆消失的危机，是信用过于宽松，整个世界信用过于宽容的原因，所以并不是单一是美国的问题，所以中国的房地产肯定会受到影响，这个影响的时间或者深度可能是不太容易判断的。因为中国有自己的需求，也有自己的特点，但肯定会受影响的，而且希望大家做一些准备，尤其我看到有很多的企业在07年或者在08年准备上市的，甚至借了很高利息的债务去上市，在这里我提出一个忠告，希望你们一定要尽力改善自己的资产结构，借20%、25%高利息债务的上市是不可取的，即使很好的企业都会被拖垮，如果以后可以找到国外一些投资机构解决这些问题，就尽量解决这些问题。

　　乔志杰：老外都太有钱了，大多在欧洲，这是境外投资一个现状，有很多境外投资人眼光都看在未来，包括我们这些人都是新一代，老面孔，我现在呼吁大家重新到这边来投资，但是还有有一些问题需要攻克的，我希望把资金带到国内，但事实上，2008年、2009年都不是一个太值得借钱的时候，其实我在07年呼吁过一段时间，不要买太多的地，我曾经说过2008年好过的一定是2007年没有买地的。

　　现在还说一句话，如果2009年好过的一定是2008年没有怎么借钱的人，一定要调整自己的资产结构，不要乱借钱。

　　我身边这位马小姐也是职业的投资银行人，一开始上市的时候也忽悠过大家。

　　其实上市也害过一些人，包括恒大等等企业都为了上市而不惜成本借钱买地，这是不好的。

　　今天在台上有一些新朋友，这位是太平洋的马小姐，这位是中山大学的姚益龙先生，是EMBA教育中心的主任，我想关注一个问题，就是在您的教育中心，EMBA是否有地产总裁研修班吗？

　　姚益龙（先生）：没有专业的地产，但是有金融方面的，有一门是房地产金融的科目。

　　乔志杰：这门是谁讲的课？

　　姚益龙（先生）：你们都知道，但是你们不一定喜欢他，是徐滇庆。

　　乔志杰：有机会的话，我希望和他一起PK一下。
    姚益龙：没有问题，去年6月29号在这里我们讨论过相关问题了。
    乔志杰：他是讲房地产金融，我认为这是地产的投资感管理，另外就是房地产金融是怎么去投项，怎么去找钱，我觉得太缺乏这样的人了，我们往往把好项目当成是可以投资的项目，这太离谱了，我们不仅要看投资的水平，还需要看投资的项目，如果有机会的话，我希望你们去听一下这个课程，房地产金融将来是房地产行业的核心竞争力。

　　孟晓苏：徐滇庆是有学问的人，他对深圳的房地产市场作系列的测算，每一个测算都很准确，但有一个他没有测算到 ，就是“人心难测”。

    乔志杰：我也曾经听过一个观点，中国房地产既市场问题，也不是经济问题，而是心理问题，上一次去开会，我下飞机太晚了，我坐出租车去会场，出租车司机问我什么时候买房子合适，现在买是否合适。

　　第二天我去洗头，洗头的小姐也问我是不是开地产会议的，我说是的，她就问我现在买房行不行，她当时是有钱的，就想问什么时候买，所以我赞成“人心难测”这句话。

　　所以我想对购房者而又压抑自己买房的人说一句话“房价阶段性高低，那只是遗憾一阵子，买不到好房子，买不到合适的房子绝对遗憾一辈子”。该买的时候就要买，房子是拿来住的。

　　黄文：我说三点。第一点，其实从98年金融改革开始，房地产取消福利分房以后，中国地产发展是从金融的改革，特别是与住房按揭这一块有很大的关系。

　　这一次的次贷危机，我们有一种感觉就是幸灾乐祸的感觉，因为这个金融危机对我们冲击不大，因为我们是挺安全的。

　　我想说明的是关于金融的改革和一些延伸品，我们在这一块做得很少，甚至没有，我们要大胆尝试，这一块真的很缺，包括房地产这一块的金融，我们必须要取得这这一块的进步。

　　通过这一次金融危机，是历史性的机会，对公司来说也是打开一次机会，像Reits，信托这一块都需要多块尝试，把房地产资金链全面打开，如果不打开对房地产发展也不利的。谢谢！

　　姚益龙（先生）：我把自己的观点先说一下。因为各位都是实业界，在理论界只有我一个。

　　乔志杰：我们孟总是大理论界的。
   
    姚益龙（先生）：92年惠州炒房当中我差一点进去了，我是金融系的教授，很多人问我现在的股票是否该买，好象我是金融专家就一定知道，金融专家买股票是否一定赚钱呢？这不是肯定的，但是我可以肯定的是，中山大学的老师买股票当中，金融系老师赚钱是最多的，譬如说，中国队跟韩国队比的话，赢的概率说不清楚，但是如果跟巴西队比的话，99%是巴西队赢，1%是中国队赢。

　　现在中国农民买股票的时候不相信高科技的，农民买股票觉得这个企业会不会倒闭，他们认为中国有领导在，只要中国当官有一种体制，就一定可以喝茅台酒。

　　自我意识增强了，80后自我意识增强了，离婚率上升了，人们对住房的需求将进一步上升。

　　现在有一些白领女士结婚之前想买一套一房一厅的，结婚之后他们还想买一个更大的。

　　乔志杰：如果有三套人离婚买的房子就变成八套的。

　　姚益龙（先生）：现在中国不是资本稀缺的国家，反而是资本过剩的国家。这个资本过剩和金融是两个问题，金融是资金的融通问题，简称为金融，现在是我们融通出了问题，现在我们国家银行有20万亿存款。

　　乔志杰：有一组数字说银行存款是20多万亿，还有很多人的钱是存在床底下的。

　　姚益龙（先生）：现在放在银行里的，贬值了4%，通货膨胀了，不但贬值，买债权、基金、股票、黄金，石油不让大家买，原材料大家也买不了，所以大家买的只有是住房，世界上没有两套房子是一样的，从长期来看是不可能下降的。

　　现在的问题是由于信心出现了问题，很多人等降价再买，这样的话就把需求降低了，所以熊市的房市需要解决深层问题，可以采取其他的，新的融资方式，以前完全是剔除银行，现在20年、30年并没有变化。

　　乔志杰：我总结一下您的观点，我可以提出一个建议，如果有媒体的话，一定可以请他做一个采访，让他说一下实实在在的话，广州的房市就可以炒起来了。

　　但是在熊市当中，中国房地产企业怎么办？我觉得“融”字不要放得太重，“改”需要放得很重，改变思想结构，改变资金结构，改变战略，说实在，现在这个时候没有什么人可以借钱给我们，这是很实在的。

　　我帮银行说几句话，如果是一个优秀的银行必须是锦上添花，如果不要让自己出现风险，就绝对不可以雪中送炭，嫌贫爱富是银行一种通则，跟他们打交道需要懂得扮富的方法，穷的时候不可以向他们叫苦，所以我们只可以改自己，如果你说让银行帮助自己的话，银行一定会把大家赶出门，大家跟银行谈的时候可以说是帮银行的，这样的话他们是很欢迎我们的。

　　据我所知，东英开始关心地产了，想问一下您们现在有什么思考和方法？

　　现在我们所有的开发商都属于饥饿状，希望您具体介绍一下。

　　王化：作为我们来说是没有任何产业的偏好，在国内我们大部分集中在资源，一部分是基础才原料，我们现在在中国投资铝业也算比较好了，我们收购了国内一个铝业上市公司。

　　所以从我们的角度来讲，我们可能和有一些投资机构不太一样，有一些投资机构会给自己规定一个产业链的限制，我们只规定一个问题就是资产定价是不是合适的定价。

　　实际上，原理跟买萝不买菜是一样的，所以我们没有在06、07年进入中国地产，因为当时地价是高价，这样会很被动。

　　从08年初开始，我们已经感觉到有一些企业和地方已经进入到冬天了，所以我们在今年的形势下投资了一批地产公司，投资了1亿的资金。

　　这几年有很多国际机构对中国已经进行地产的投资，从他们各方面的情况来看，可能在一定意义上讲是被迫退出，市场都这样，有人跑，有人就会进来的，这是一个恒定的规律。我们现在进来不叫打劫。我感觉到现在有一些机构已经到最危险的时候，他们也许是一块钱进来了，我们5毛钱就可以拿到。

　　这是我们自己的一些看法，但是对于我们来说现在最大问题就是我们进入到中国国内的话，有很多制度上的障碍，譬如说我们为什么选择接触别人的东西，是因为别人在前面已经安排好了。

　　乔志杰：比较乐观一点看就是政策对这种过热进行打压了，所以限制了很多境外的进入，设置了无数的障碍和门槛。

　　但是在新的经济工作会议上我们是增增长了，促内需了，这对下一步外资进入中国的投入应该会放开机会。

　　王化：政策的趋势一定是好的，但是迄今为止还没有看到。

　　乔志杰：我教你一个办法，不要去看，你去做。

　　钟德尧：现在地方成本很开通了，在广州我们有一个投资买卖，这个备案两个人已经搞定登记，所以现在的形势是比较好的。

　　王化：我比较看好的地方不是政策面宽松的地方，说一句肺腑之言，还是比较困难的。

　　乔志杰：来广州吧。

　　王化：来广州我们还需要等一下。

　　乔志杰：如果您遇到政策性障碍的话，可以找曹志杰，因为他们有尚方宝剑，例如石家庄是一个很落后的地方，他们的政策批准会很快。

　　王化：尤其是四川，地震之后政策宽松程度很高了，两个星期以前我们与四川政府做了一个合作，他们的政策批准很快。

　　乔志杰：我相信这一次国际金融危机给我们带来的机会就是改革加速了，金融改革加速了，中国改革30年，我们回头总结30年的时候，所有改革都很辉煌，但是唯独看不到金融改革的辉煌历程，我们是没有看到的，因为金融几乎没有改革。中国地产金融基本是空白，对自己没有品种的话就面对不了别人了。所以今天我们讨论地产金融，讨论这个机会。

　　王化：改革这个词是从监管机构和制度的安排，是自上而下的。

　　我觉得金融这个核心是创新，我觉得孟总在既定的体制框架下怎样找出一个路子，他是比较明白的。

　　乔志杰：简单来说，中国金融学习就可以了，我们将要做的事情哪里有创新的概念呢？PE需要创新吗？已经有120多年，股票并购贷款也不需要创新了，我们一直以老大自居，关键是我们去不去做。

　　孟晓苏：我觉得您们两说得都有道理。创新就是结合，把国外和国内的经验结合就是创新，两个人结合就创造一个新人的，马克思主义和列宁主义结合就形成毛泽东思想，创新就是结合，现在把国外的东西拿过来就是结合，既是结合，又是创新。

　　乔志杰：我们希望把外面的东西拿到广州进行结合，这样就为地产金融提供很大空间了。现在请洲联集团(WWW5A)·五合国际（5+1WERKHART）建筑设计核心团队之一、副总经理赵云伟谈一下。

　　赵云伟：我们去年一直做设计，去年一些开发商来了之后就想让我们做一套未来的系统，希望可以省钢筋的，可以省一点玻璃，这是从设计的层面。

　　我个人是研究城市规划方面的，也是城市规划的学者，我个人研究是全球化城市关系，刚刚孟总说得特别好，就是金融创新，大家可以比较一下，90年亚洲金融危机与香港有很大关系，短短十几年时间，美国在裁员，深圳在裁员，实际上就源于这20年我们真正做到开放，背后最大支持就是金融创新，是一个开放的金融体系，我觉得这个很重要。包括我们的同行，虽然一些同行是没有了，这些贡献是不可磨灭的。

　　乔志杰：您的意思是开放影响了我们的。

　　赵云伟：我们以后要继续开放，金融创新首先是把外面的东西拿过来。虽然我是外行，但是我觉得地产金融应该就是这样的。

　　乔志杰：现在我们想听一下马小姐的观点。

　　马永庆：谢谢乔总，这个问题是挺难回答的，我不是地产专家，也不是金融专家，我对我们定位是一个服务的机构，我们公司主要业务是做海外上市，尤其帮助国内企业在美国上市，在今年的环境里，我跟很多基金也聊过，问他们在金融危机之后喜欢看好什么行业，他们说他们看好能源、医疗、教育，还有中国内需比较旺盛的企业。

　　从这个层面来看，事实上房地产是在中国内需很旺盛的行业，虽然我没有做过中国房地产企业到美国上市，因为我觉得房地产行业是一个特殊的行业，到美国上市还是一个比较大的挑战，但也很有缘分，我也帮国内一家地产商拿到国外的投资，从这一点来看，我首先提出一下自己的建议。

　　第一、房地产企业也是一种企业，我们基金首先看企业定位，第二看团队，第三就看成长模式。现在我们是有钱，关键是市场信心的问题，现在我们还帮助一家农业企业在美国上市，钱肯定需要拿出来的，不拿出来就会贬值的，在这个冬天的时间里首先把内功修好，房地产企业自己要定位好，然后处理好自己的资源和团队。

　　从外部来看，我们有几个方面需要考虑，第一就是国内房地产和产业的结合，我们也帮助海外的行业在国外寻找一些合作机会，事实上可以跟房地产结合起来，譬如说做国际俱乐部的，他们也希望找一种合适的场所做俱乐部。第二种是美国主流的外资医院，他们拿到的牌照之后就希望找到一些场所可以做一些治疗、养生方面的事情。第三个是关于老年的公寓，我们基金也很关心中国老年化的趋势，我们是一直考虑在这些方面的结合。还有一个就是房地产企业自己在一起结合自己的优势，进行资源的整合。

　　从金融这一块来讲，我觉得孟老师关于Reits这一块是很好的，我们很感兴趣，当时我们帮青岛一家企业发行Reits，但是之后他们拿到私募资金，之后就没有做了，事实上，我们今年也在运作这件事情，希望找国内一些房地产企业进行合作。

　　同时，我们也希望帮助房地产引进一些资金，包括海外的资金，他们事实上也比较关心国内的房地产，包括一些工业园和商业地产，我总得主要是看一个模式。

　　乔志杰：现在想请钟先生谈一下，其实金融的春天和地产的春天将要来了，但是这种春天一定是留给有准备的人。希望钟德尧先生作这个论坛的总结。

　　钟德尧：我说一下我现在面对寒冬的情况，我们谈了大方向，马小姐的基金还是很积极在中国找东西，很多机构过去没有专门做房地产的，只是因为过去两年房地产在中国太火爆，价钱降不下来，地价也比较高，所以没有出手。

　　事实上很多机构是有钱的，他们现在还是很努力在中国找投资点，如果你们有好的物业，例如一些商业地产，商场等等的，一些基金很愿意投的，当然需要让利的，很多深圳广州的开发商很爱他们的物业，不愿意卖，如果定的价钱太高就不会吸引基金投资了，如果想度过寒冬的话，可以放一些出去卖，可以卖一半。

　　还有一些大型项目，譬如原来做了一些上市前融资的，他们的资产就是土地，他们也跟一些所谓的债权人谈好了，可以拿案子出来，作为一个合作的项目，这也是一个比较好的合作点，大家是可以考虑的，大概是这样。

　　乔志杰：再一次非常感谢在座的，特别是孟总。

　　现在现场朋友可以进行提问一下。

　　现场提问：国务院开了一个会议，对房地产是一个利好，一个是二套房子的政策有所放松，对二手房交易也有所放松，就是首次购房低于原来的面积就按二手房的放松，二手房原来是五年的征税，现在改成两年。希望各位专家和地产商对这个政策的效果有多大作用，还有量的提升和对消费者信心的提升有什么帮助？

　　乔志杰：我们可能把解决民生居住的问题和商业房地产混淆了，其实我们政府应该去做这些事情，今天我们看到这样一些消息是非常高兴的。

　　我想谈一下本人的观点，接下来我们会更加尊重市场，更加尊重发展的规律，大家也一定要看到我们对房地产的认识开始有更多正确的认识了。

　　过去我们认为它是暴利的，这是错误的，但是现在我们发现，房地产行业对国民经济的拉动是非常重要的，它不好了的话对国民经济影响是非常大的，所以这些政策我本人认为会有持续的和新的利好。

　　但是有一定需要清楚，任何一个利好政策的出台不可能马上有效果，因为现在的房地产市场是我们的信心和消费者持观望的心态，但是这一系列的信息可以告诉消费者，房价不会持续往下走了，国家重视房地产发展了，所以这种信心可以落实到消费者的心理上，根据目前进展速度来看，房地产行业回暖应该是相近了，现在大家需要做好准备了。

 　　 对话二

 　　主持人：现在有请两位主持嘉宾，还有我们有请对话嘉宾。

 　　首先有请主持嘉宾：

　　广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同（先生）

　　搜狐网编委莫春（女士）

　　接下来有请我们的对话嘉宾：

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一（先生）

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌（先生）

　　著名城市规划及建筑评论家、深圳规划局地名管理办公室主任贺承军（先生）

　　上海三盛宏业投资集团有限公司总裁助理潘功成（先生）

　　广州经纬房产咨询有限公司董事长区俊文（先生）

　　恒昌（广州）房地产顾问有限公司总经理何世红（先生）

　　广州维森置业有限公司董事长张维伦（先生）

　　深圳市星彦地产顾问有限公司董事总经理路莹（女士）

　　德冠国际有限公司执行董事莫嵘（先生）

　　韩世同：我在主持方面是不太熟悉，更多的主持希望交给莫小姐，在有限的时间内把精彩的言论表达出来。

　　莫春：刚刚的对话很精彩，接下来我们讨论是市场的问题，包括08、09年的预测。应该说，我们很高兴来到温暖的广州，现在的季节南北气温相差很大，冰火两重天，用这个形容房地产行业是很正确的，一些政策大走向也可能影响企业家的决策。

　　在座嘉宾有来自上海、广州、深圳的，很多嘉宾原来做过房地产的开发，有很好的经验，现在也做一些代理工作，所以非常了解市场区域情况，所以在对话之前，我想首先介绍一下台上的嘉宾。

　　韩老师是我非常尊敬的，业内非常资深的人士。

　　韩世同：在我旁边做的是恒昌（广州）房地产顾问有限公司的，原来叫珠江恒昌，是市场营销策划方面的公司何董，还有就是德冠国际有限公司执行董事莫嵘，还有一位广州经纬房产咨询有限公司董事长区俊文，目前可以操作一手代理为数不多的企业，非常有实战经验。顾秘书长旁边是张维伦先生，有一线实战的操作经验，还自己组建了一个策划方面的公司，这方面也非常有经验。

　　莫春：我介绍一下我身边的几位嘉宾，坐在我旁边是上海三盛鸿业投资集团有限公司潘功成总经理，还有深圳市星彦顾问有限公司董事总经理路莹小姐，还有著名城市规划及建筑评论家、深圳规划局地名管理办公室主任贺承军先生。

       韩世同：我补充一下，我原来是《万科周刊》的忠实  读者，贺先生一直在上面主笔，王石很喜欢看他的文章。

　　莫春：今天的发言时间比较紧张，希望大家在发言过程中提供更多的信息和未来预测的独到分析。

　　我们首先从宏观层面切入到区域市场当中，我从北京过来，北京同行对09年市场是非常悲观的，其中一个原因就是分析08年开工面积和销售面积之后，他们推测在09年会有很多的空置和不可以销售的商品房，所以预计09年市场竞争很惨烈，另外，他们根据市场的判断来看觉得是比较悲观的。

　　首先有请顾云昌会长谈一下对09年的房地产市场看法是怎么样？

　　顾云昌：问题很大，对楼市的判断我有自己的看法，总的来说房地产行业的冬天到了，应该可以说是冬天，全世界都严冬了，中国房地产一枝独秀是不可能的。

　　在07、08上半年我们透支了，需要一两年把这个透支磨平或者消化，同时，由于金融海啸的影响，中国的经济也进入周期的调整，中国经济的周期到了，所以房地产的周期也不可避免的。

　　今天上午有报道说国外街上流浪狗多了，中国的情况应该和美国不一样，但是我们的房地产市场也不可能太好，这是一个我的判断。

　　提到空置量的问题，我觉得中国的空置量不大，现在我们空置的住宅1平方米都不到，我们现在的空置率1%都不到，而且加上老百姓的空置房也不超过5%。一个是世界经济周期到了，另外一个就是前两年我们的日子过得太好了。

　　广州在本世纪初的时候竞争都比较紧张，竞争很激烈，广州开发商过得冬天肯定比其他地区的开发商过得好一点，因为已经有经验了，我是这样的看法。

　　当然我希望温度越高越好，但是种种迹象表明，明年不可能有很好的起色，我们期望明年下半年股市好起来，房地产也会好起来，但是股市需要看消费者的信心，现在我们是保障性先起步拉动投资，拉动是首先要做的，消费是需要慢慢起来的，所以我们要做好过冬的准备，如果明年上半年我们稳住了，后面也可以起来了，因为不确定性太多了。

　　关于9000亿的问题，大家都比较关心这个问题，以前是缺位以贷，这个数量是不少的，可以达到整个住宅量的三分之一，我们国家现在还有很多家庭是住房困难家庭。但是根据具体情况，还是有很大差异的。

　　我觉得这是拉动内需和民生工程的相结合，把虚位充实，这种做法是明智的做法，但对市场肯定是有影响的，影响多大需要具体进行的分析。

　　现在有人讨论廉租房、经济型住房的弊病问题，建议取消这些房子，但是不可能一下子取消的，因为是国家下决心做的，问题就是我们现在的供应量和需求量的平衡问题，现在供应量和需求量是配备的，这个不需要担心，要么是扩大供应对象，这样的话，对我们市场冲击就比较大了，把商品房的购买者变成保障性房的购买者的话，冲击是比较大的。

　　所以我一直呼吁保障性房子一边实施，一边不断修整和完善，包括政策层面的完善和计划的完善，现在分配下去怎么做，我们可以慢慢看，但是现在我们已经知道保障房和商品房的关系，我们可以吸收香港的经验教训，这对我们下一步的发展有好处，以前我们有很多经验教训，但是既要把民生问题解决好，又不要对房地产市场造成太大冲击，这些都是需要考虑的。谢谢！

　　莫春：顾云昌秘书长说市场充满很多不确定性，所以明年上半年市场回暖可能性比较少，所以企业都需要考虑自己过冬的问题。

　　我在北京看到一个关于同行报道，他说珠三角的调整力度是比较大的。

　　我们有来自广州和深圳企业的代表，希望广州和深圳的同行说一下自己的感受，包括自己在09年企业的调整，包括自己觉得有什么好的过冬招数和策略，希望韩先生谈一下。

　　韩世同：我希望让区总谈一下吧。

　　区俊文：非常感谢观点机构举办这个论坛，这个主题是在熊市中的房地产。

　　我想用一、二、三表述一下个人的体会。

　　第一、在熊市中的房地产，熊市之后就是房地产的健康市场，客观地说房地产为什么有熊市，因为太不健康，目前房地产市场并不健康，需要熊市处理。

　　第二、如何过冬，我有两个办法，先不说。

　　第三、有三个现象，熊市房地产有哪三个现象呢？1、华南的地产商将是这一次熊市房地产过后最大的赢家，很多主流的开发商之后会更加壮大。2、内地大部分城市开发商淘汰率在这一次熊市中超过90%，3、政府将改变思路，我们学习的榜样政府是广州政府和深圳市政府，广州市政府应该不会出现南京一个市长说要处罚低于销售价格低于成本价格的开发商，针对这三个现象我说一下理由。

　　第一、为什么华南的开发商将会壮大呢？因为华南的房地产商经历过两次熊市，而且是很大的熊市，其中最凶的一次是从97年到2005年，这是广州开发商整整“八年抗战”，都活下来了的，可以说是99%的企业被淘汰了。

　　韩世同：现在广州留存下来的企业只占1%。

　　区俊文：可以看一下98年广州是什么情况，还有08年是什么情况，这不奇怪，香港是六大家族基本垄断整个市场，广州是1%，同样，内地的市场我为什么说是90%以上的淘汰率呢？因为我受当地同行邀请去考察了，他们说房地产不健康是因为有三个观点，第一房地产好，他们就是暴利，第二，房地产只要爆发，他们就不会降价，第三，大部分城市生产的项目是垃圾，这三个现象必然导致他们淘汰率会超过90%。

　　第三个我说一下政府对市场的看法，我为什么说学习深圳、广州政府呢？这一次熊市中，广州、深圳政府言论是不干预市场，也不救市，这是非常市场化的话，非常理性的话，事实上广州、深圳政府对经营城市绝对是一流高手，所以他们对市场的干预也可以体现出来。

　　广州在这一次熊市中没有发生过一起因为房价下降而引发的群体性事件，这个是有数据可查，其他很多城市都出现老百姓群体性事件，但是广州没有。

　　南京一位市领导说房产价格不可以低于成本价格销售，为什么不可以低于呢？

　　韩世同：其实广州现在已经很多这样的楼盘了。

　　莫春：就是说华南的开发商已经经历过洗礼了，有比较理性的认识，比较成熟了，也比较理性了，包括购房者也比较理性。

　　区俊文：是的，可以说政府是非常理性稳定地对待这个现象。

　　在上午梁上燕女士和曹志伟把办法说了，我只不过重复说一次。作为开发商需要宏观看世界，微观做事情，像曹先生说好事才可以做好产品，做梁小姐说做好营销，服务好客户，马小姐说练好内功，其实办法很简单。

　　莫春：道理说起来很简单，但是也许其他的嘉宾有不同的看法，现在想请何世红先生谈一下自己的看法。

　　何世红先生：广州的房地产以前已经经历过很大的洗礼，但是从另外的角度看，其实现在华南的著名企业都在这个阶段成长起来了，都是从小企业成长性大企业或者上市公司。

　　当市场好或者坏的时候对企业是有机遇和风险，在市场好的时候有很多企业也倒闭了，在市场不好的时候也有很多市场起来的。

　　我觉得在策略当中，作为企业来讲，需要要了解企业的策略，需要了解企业拥有什么资源，可以调动什么资源，在可以调动资源的情况就决定什么策略，甚至可以决定退出房地产行业，这很正常，刚刚说淘汰99%，可能很多是战略性退出的，是因为他们做不了了，退出是很正常的。

　　最近有一些企业找我们做顾问，有一些企业现在认为资源比较便宜了，他们想占有这种资源，获得更高的利润，我们就首先问他们有没有能力在这个调整时期内还可以获得这个资源，再者怎样拥有这个资源，用什么策略。

　　所以应该根据自己企业的情况，根据企业资源拥有的情况决定策略，这很重要的。

　　在2009年这么大一个经济调整过程中，房地产进入调整期是很正常的，而且这个调整也很有必要的，而且大家都对保证性住房这一块很有异议，但是住房体系的完善和保障性住房不断完善对未来房地产健康发展很有作用，所以我们不要短期看，需要从长远角度看，我觉得住房体系的建设对房地产行业发展有很正面的作用。

　　在座都是房地产企业，希望大家把握这个机会，并且很好地利用好这个机会。

　　区俊文：在这个时候我们应该怎样做，我们应该按照自己的定位和自己的经营方式作出自己的判断，当然每一个开发商都有不同的方法。

　　我们经纬就是一个销售前身公司，我们代理有一些大企业，也有一些小商铺，每天都接触很多客户，所以给了我们很多不同的，也不一定是数据上的启示。

　　先说市场的问题，其实我觉得市场的下滑或者调整不是从金融风暴开始，在去年我们出台第二套贷款的政策，其实当时的市场已经有一点改变，只是大家当时头脑发热，或者是抱着所谓“中国崛起”不太理性的心态，不管是开发商还是投资者以及购房消费者，其实这个市场在去年10月份已经开始变化。

　　我们看一下今年的广州市，从2月份到10月份的成交面积，虽然我们房价调整很少，是10%左右，去年最高是11月份，但是从成交量这一块来说，我们可以说在单月只有20万平方米的成交面积。

　　目前这三个月，我也看到广州市场乐观的一面，广州在全国四大城市当中，所谓投机，炒家的比例还是比较低的，一些炒家都是短期内短买短卖的，因为广州房地产市场只是从06年才有突飞猛进的过程。

　　从今年的数据看，今年3个月来看，广州成交量面积大概在50-60万平方米，虽然11月份我们的数据还没有出来，但是听说11月份的成交面积数据是非常不错的，达到53万平方米。

　　可以看广州的历史，在07年最高一个月成交面积是80万平方米。

　　韩世同：有过120万平方米，但是是很偶然的。

　　区俊文：其实连续三个月保持这样一个成交量面积增长，可以说明广州成交面积合成交量这个增长性已经有一点苗头。

　　另外，从价钱的角度来说，其实在今年年头的时候，价格已经有很大的调整，在年头的时候，很多人批评王石的“拐点论”。说他捣乱市场，我觉得这是正常的，他是站在企业的发展角度说出来的。

　　万科作为一个品牌企业，他们一直都关注客户满意度，在这个关键时候，他们作出调整是一个市场化的调整。

　　广州现在的价钱在年头已经作了一个大幅度的调整，所以今年的调整比不上今年1-3月份价钱的调整。

　　今天很多是来自广州以外地方的专家学者，也有广州本地的朋友，在广州的城区内，基本上已经有一个相当稳定的价钱，已经有非常强大的支持力，当调整得这么厉害的时候，事实上不可以调整多少了，现在开发卖出去的时候跟成本相差不远的，赚钱的是在几年前拿地的产品。

　　08年有很多不确定的因素，跟08年的运营有关系，另外，从最终的客户当中和一些数据当中，大家赚的钱不比以往赚得少，虽然很多人炒股亏了，但是一些目标客户群手头的资金是很强的。

　　我们可以看一下储蓄率的比例，这说明只是他们不愿意拿钱，有一个观望的情绪。

　　所以我自己觉得，在未来的一年当中有太多不确定的因素存在，但是我觉得在未来的一年，以广州来说，我们总的成交面积可能也可以保持月均50-60万平方米的面积。

　　在营销这一块，我想提出几个观点。

　　第一、我觉得企业真的要认清自己的形势。从龙头的万科改变市场策略来配合公司的发展，我们其他的开发商，特别是中小型的开发商应该怎样做，应该自己心里有数，如果大家不放弃今天梦想或者幻想的东西，很有可能半年之后什么都没有，当醒悟的时候，并没有太多时候的办法。

　　第二、我觉得房地产有一个特殊的背景，是一个不动产，股票就不同了，今年买了，明年可以亏掉，但是房地产跟股票、基金有不一样的特点。

　　很多人会拥有房地产10-30年，但是股票就没有了。

　　在香港经济腾飞20、30年当中，如果我们相信中国经济腾飞或者经济的发展还可以保持相对高速发展的时候，而且房地产应该收缩5年或者10年的时候，目前房地产的价钱是低的。

　　莫春：我明白您的意思，您觉得现在目前广州整体房地产市场价格都有一个调整高位，需要一个比较大的调整。啊

　　 韩世同：稍微补充一下，上午黎文江提到广州房价年度总体是有可能上涨10%，因为从1到10月份，广州均价是有一些不稳定，但是如果从今年最低月度评价来看，与去年最高月相比的话，广州应该是下降了将近30%，这种情况还是有特殊性的。

　　莫春：其实您刚刚的发言是对上午嘉宾的发言作了一个回忆。

　　韩世同：刚刚区总也谈到房价的问题，当然他有他的看法，我觉得目前市场主要还是在高价位还是有效率地运营，因为推起来是有大量投资性需求涌入，现在大部分是自住的，现在市面上能够买得起又愿意买的这部分人将仍然支撑着这个增长。

　　 区俊文：我们的产品在高价位的高端产品有一些没有挖掘好，价值没有挖掘出来，早上星河湾的梁总也说他们的价值形态是价值形态型的产品，他们一个月卖了8个亿，成交量也很大。但是我觉得她提供给我们一个启发，就是如何去发掘产品的隐性，譬如说住房或者房产的隐性，产品如果带有一些共性的，需要在细微的环节或者有吸引力的地方挖掘产品的价值，不管消费者是否喜欢，当然有一些人是喜欢的。

　　另外，在楼盘体验到就是高档高端的享受，楼盘的销售是很重要的，越是销售的工作越是重要，需要打造一个高端的品牌，又要做很多活动，但是事实上做这些活动是为了卖房子，也是为了提高自己的品牌，打造一个生活性的、高端的品牌，销售环节是很重要的，这对于打造品牌是很重要的。

　　莫春：说到具体楼盘的话就比较长了，接下来的时间还想问一下其他的嘉宾，现在广州的价格已经调整了，但是  有人认为再次调整空间不是很大了，现在主要的问题是什么，是消费信心问题还是其他问题，珠三角主要的问题是什么？请张维伦谈一下。

　　张维伦：三年前我做开发商的时候，我参加过一个金融性的论坛，但是我做金融的时候，今天又参加了市场的论坛，我既不是金融专家，也不是市场专家，但是我现在是做市场开发管理的，我讲到这个问题，可能有一个另类的解决方法。

　　我对市场可能比较悲观，在目前的市场下，以目前的价位，无论是什么样的花招都是一个不可以完成的任务，很难激活，所以我给出一个另类的解决方法。

　　事实上刚刚坐在论坛上的嘉宾都很有钱，他们都不缺钱，是我们这些嘉宾是缺钱，我们为什么不可以大家坐在一起，现在大家拼命挖掘潜力是挖掘不出来的。

　　突然我们与刚才的嘉宾对接不了，刚才几位嘉宾比较乐观，他们认为地产的春天来了，房地产是密集型的产业，为什么资本不可以做主呢？现在不管是国家的金融国9条还是国家金融30条，开发商高兴得太早了，大家记住，这些金融政策不是针对开发商的，开发商表错情了，现在跟开发商相关有三个特点，第一个就是所谓的产业基金，第二个就是信托投资基金，就是所谓的Reits，第三个特点就是银行信贷放松。

　　PE我们是说站在门口的野蛮人，现在有多少银行买地产的股份呢？Reits主要是针对商业地产的，但是现在问题是住宅地产，而且现在房地产的问题不是因为信贷过少，而是过渡信贷，所以如果这个问题处理不好，发生问题就是开发贷款问题，在这个环节上我是坚决反对的，我觉得银行型的开发商不可以进行中国，中国开发商在这个时候一定要挺住，不要再借钱，我们发现，这三个金融环节打不通和开发上的对接，最后是银行不满意，开发商也不满意，老百姓也不满意，这些问题如何解决呢？我觉得方向是对的，要进一步解决，还是要做基金，就是要做一个房地产开发基金。

　　做这个基金投向不要做Reits，主要投在住宅，另外，这个基金业不是PE，PE是投企业的股权，这个基金的投向主要是公司项目的股权，所以开发商都愿意把卖给投资者，但是不愿意把企业卖给投资者。

　　同时，现在的资金主要是私募，渠道过窄，我建议可以公募，可以想社会公开，让所有老百姓买这个基金，渠道就可以打开了，如果他们投向住宅市场，住宅的问题都可以解决，如果投向项目公司都可以解决。

　　这就是金融真正开放的终极目标，春天差不多要来了，但是严格防止倒春寒，所以革命尚未成功，同志仍需努力。

　　贺承军：我坐在这里跟大家说话和顾老师不一样，我觉得面对金融危机，我们可以不单从房地产而谈房地产，像投入4万亿，这应该大部分投资在政府的工程，这样的投资模式可能是刺激中国的经济。

　　现在抱团的形式是金融家和金融家抱团，地产商与地产商抱团，我觉得可以金融家和地产商，地产商和老百姓抱团，因为现在国家土地制度不足以支持金融制度方面的要求，所以在改革开放30多年的经验，我们也有城市本身的实力，我觉得我们可以开拓一个新的领域。

　　我们可以新开拓一个领域，不仅包括房地产领域，还包括其他的领域，例如土地政策在房地产行业暂时还没有实施的。中国历来一个做法就是既往不咎，鼓励大家胆子大一点，我们希望可以更加透明化，为中小开发商提供一个渠道。

　　我看到一篇文章说万科是走上上市一家公司，让他们做小房产也许是不可能的，但我觉得这也是正常的，因为万科在经济不景气的情况下采取的措施，实际上这也很好。

　　很多小企业拿了地没有开发，不是因为房地产不明晰和不明确的因素，事实上很多开发商并没有办理土地手续，我们可以把这些企业买下来，形成新的土地资源，这样的话，我们可以为中小企业提供一个抱团过冬的途径。

　　在06、07年高价买的地的，到现在很多已经死了，事实我们可以做出一个综合的，平台，现在外向型经济也进入一个僵局，我们是否可以把农村激活，让农民呆在农村，这也是一个想法，现在的农民工不可以在城市呆下去了，而且中国的农村太小，他们不愿意在农村呆下去。

　　一些公共服务的平台，我们可以通过政府投入一些基础设施，出现这样寡头的现象可能更有利与中国经济的发展。

　　莫春：我知道深圳在07年到08年，是我们最关注的城市，想请深圳市星彦地产顾问有限公司的路莹公司谈一下如何寻找信息的支撑，希望您谈一下自己的观点。

　　路莹：非常感谢观点机构提供这样一个机构，也有机会到这里跟广州同行学习。我来自深圳，大家都知道深圳是调控的重灾区，我们集团是做房地产开发的，我们是做代理的，感受比较深。

　　我简单说一下自己的观点，第一，对明年的外部经济环境，我们的看法是现在的经济环境应该是非常的严俊，从现在来是硬着陆和通缩的迹象非常的明显，正因为经济环境非常严俊，我们预计明年的政策环境也是前所未有的宽松，这是我们对明年经济环境的判断。

　　政策环境的宽松对房地产市场是一个利好，在这样的情况下，市场会往哪一个方向走呢？我们第二个观点是，明年房地产竞争非常激烈，拿深圳看，明年新增量会达到600万，同质房也是明年出台的，所以整个竞争是非常激烈的。

　　在这样一个市场情况下，价格将如何走？价格是否真的像大家期待一样往上走呢？我想不太可能的，我觉得应该是在上行通道当中博弈或者触底，有可能继续做俯卧撑。

　　同时，我们给开发商一个建议，今天大家已经听到了，政策的落实消化需要时间，消费者的信心恢复也需要时间，我们的存量房消化需要时间，所以，房地产的复苏也需要时间，我们怎么办？我觉得作为开发商来讲，最明智就是明势和顺势。

　　我们在丰收的时候经常要抢收，不要让劳动成果因为时间或者天灾人祸丢掉了，我们开发商需要抢时间，抢数量，房地产复苏发展需要各环节大家共同推动，包括政府，包括开发商，包括我们中介代理和消费者，还有媒体。

　　大家不要想自己不推，让别人帮助推，这样的话不会有一个健康的发展，所以希望大家在这样的市场环境下保持一种理性的心态应对明年的市场。只要大家共同努力，因为大家都非常看好未来的房地产市场，但是我们关键都需要活到那一天。

　　莫春：最后，我们请上海开发商代表三盛宏业投资集团有限公司总裁助理潘功成总经理谈一下自己的看法。

　　潘功成：我们如何度过冬天，离春天还有多远，这是大家需要解决的问题。

　　上海的市场总的来说是比其他市场健康的，因为05年上海市场已经调整，05年整个市场在上涨，但是上海已经下调5%左右，所以这一次08年的宏观调控和房产市场比广州、深圳好一点的。

　　同时，上海05年调控之后，06、07的土地供应量比较平稳，07年只提供20%，所以后续的供应量也比较少，所以整个08年上海市场的量收缩得很厉害，销售量大概是07年50%左右，但是价格下调不大，市中心价格下幅不大，郊外的下幅就比较大。

　　现在我们觉得，春节前后上海的市场会有所调整，现在冬天到来是肯定的，但是冬天有多长，我们觉得中国地方大，每一个城市不一样，每一个区域不一样，包括每一个楼盘也不一样，差异化会比较大，但是总体上来说是冬天，如何度过冬天，现在是拉动内需，对房地产进行支撑，这是一个利好，但是中国房地产还是一个问题，也许政府会继续打压。因此，不确定因素很多，到明年5、6月左右，像上海这样的城市价格可能会继续平稳。

　　但是我们如何度过这个冬天，我在这里有几句话要说，第一就是继续要听党话，顺应形势，因为在中国，政策是很重要的，只要跟着党走，跟着形势走，根据政策调整企业，这是很好的。

　　在上海有一个地块拍卖，一个企业交了3千万的保证金之后没有做了，之后听政府的话，把地重新交出来了，然后赚了3个亿，这样就是跟着政府走的结果。

　　另外，作为我们开发商不靠天，不靠地，自力更生靠自己，每一个开发商的情况都不一样的，不可以谁都走高品质的，需要根据自己的情况，根据项目的位置和品质去定位该怎么做。

　　至于冬天如何度过，活着就是最好的，明年继续，胜者为王。冬天过了之后没有货了，没有发展就不可以了，所以企业应该留一些好的东西，留下一些好的项目，冬天过后自己还可以继续发展，并且有很好的发展。

　　莫春：最后希望韩先生总结一下。

　　韩世同：我也表达一下我的看法，我可能做嘉宾更加适合，我也很关注房地产业内的事情，其实业界有一个房地产周期理论，如果进入周期，短期会出现什么状况，这些都需要清楚。另外，在对策对应方面，也有很多企业家进行反周期运作，像香港的恒隆的陈启宗也提出很好的建议，他在博鳌也提出要拥抱形势，因为可以便宜拿地，甚至说98年金融风暴的时候，李嘉诚都不拿地，他拼命拿地，结果赚了300亿。

　　现在冯仑也很潇洒，他说现在是他们扩张的时机，所以这个时候企业需要引以为鉴，牛市卖产品，熊市买地这个说法与曹志伟说的牛市卖概念，熊市卖产品的说法是异曲同工的。

　　过热的东西应该趋则避之，企业需要根据自己的情况应对，我特别建议有一些企业太看重卖大户型的，我觉得在珠三角这一块，在东莞提出“新莞人”，他们买大户型买不起，买小户型反而是更加顺应市场的态势，我觉得是根据自己自身的条件进行的调整，这些都是灵活的对应措施，根据政策加以调整。

　　莫春：这个总结是非常全面的，在短短的几十分钟不可以把过冬的策略和自己选择的策略讲解得很清楚，但是今天论坛是可以让大家思考的，就是在今天形势下如何面对，选择自己企业擅长做的一些策略。现在由于时间关系，论坛到此结束，非常感谢各位嘉宾，也非常感谢在场各位来宾！

　　我相信坚持到最后，大家一定有收获，非常感谢各位来宾，今天论坛到此结束，谢谢大家！

 

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