广州物业市场在2008年步入调整期。豪宅市场供应放大，价格及租金调整幅度加剧。写字楼市场供应充足，需求受到经济形势的影响有所下降。

　　回顾2008年，中国经济在金融风暴的大背景下仍保持较高的增长。据统计数据显示，今年前三季度GDP增速为9.9%，该数字仍远远超过其他新兴经济体。为保持经济稳定增长，中国在年内已五次降息，并且推出4万亿元的投资计划。预计2009年中国经济增长将受到一定影响，但得益于良好的经济基本面加上政府的积极措施，中国经济中长期发展前景仍然看好。

　　广州物业市场在2008年步入调整期。豪宅市场供应放大，价格及租金调整幅度加剧。写字楼市场供应充足，需求受到经济形势的影响有所下降。优质零售物业市场表现依然活跃，主要购物中心的空置率在2008年继续缩减，租金亦有小幅增长。工业物业市场亦表现相对平稳，工业设施租金在年内稳定增长。

　　一、写字楼市场

　　2008年上半年，广州优质写字楼市场延续去年的良好态势，跨国公司和金融机构如三星、瑞穗金融、摩根大通和招商银行均积极吸纳优质新建写字楼，市场仍录得多宗大面积租赁交易。但随着累积的市场需求逐步得到释放，优质写字楼租金虽保持了上涨走势，升幅却略有放缓。三季度受国际经济形势的影响，部分跨国企业调整开支预算及租赁计划，使得优质写字楼租赁情况有所变动。租户承租能力暂时下降，优质写字楼租金自2004年四季度以来首季度下跌。全年45.9万平方米的新增供应量比起去年有所减少，优质写字楼租金下降3.0%，吸纳略有放缓，年末空置率为15.0%。

　　预计2009年，全球经济形势可能会继续抑制跨国公司对本地顶级写字楼的需求。如果计划竣工的84万平方米新增供应全部如期竣工投放市场，广州优质写字楼市场的竞争将加剧，主要表现在新增供应较为集中的区域，如珠江新城，可能面临租金下滑和空置率上升的压力。

　　二、商铺市场

　　2008年，广州零售市场表现依然活跃。前10月广州社会消费品零售总额达2594.2亿，同比增长20.87%。外资品牌零售商持续扩张，尤其是餐饮、时装和钟表等行业。市内几个主要商圈内，全年没有大型优质零售物业落成启用，使得优质商铺空间紧缺，租金高企，尤其是中心城区成熟商圈之内的大型综合购物中心，租金持续在高位运行，基本处于满租状态。由于中心城区优质零售空间紧缺，百货零售商增纷纷向次级零售商圈扩张。广百百货在白云区佳润广场设立新店，摩登百货则分别进入了白云和黄埔区。优质零售物业租金全年微涨0.8%，空置率为8.3%。

　　世邦魏理仕相信，2009年零售商可能受全球经济危机影响而转向采取谨慎扩张态度，令零售物业需求放缓。但广州是中国华南地区最重要的市场之一，对周边地区辐射能力强，商业气氛浓厚，长期来看，优质零售物业的需求将不会减弱。而原计划于2009年开业的个别大型商业项目进程可能延缓，广州整体优质零售物业供应将仍处于紧俏状态，因此，我们预期优质零售物业的租金在明年可能有调整空间，但仍将保持在高位，空置率将保持较低水平，尤其是中心城区成熟商圈的大型优质零售物业。

　　三、豪宅市场

　　2008年广州豪宅销售市场延续了调整状态，全年累计下跌14%。四季度末高档洋房售价重返2007年二季度的水平。年内高档洋房供应逾6000套，大部分集中于局部区域，如珠江新城。随着开发商渐进地调低售价，高档住宅的销售量已经有所回升。根据目前在建项目统计，高档住宅的供应量明年将有所减少，而且政府不断出台政策提振市场信心，观望情绪已持续相当长时间，预计2009年广州豪宅市场将趋于平稳。

　　豪宅租赁市场则因供应过剩创下16.5%的租金跌幅(2008年)。除了新增供应外，还有部分房源因二手销售市场的不景气而转售为租。目前租赁需求尚较稳定，预计2009年能逐步消化现有的供应，高档住宅租金将维持在目前水平。

　　四、工业物业市场

　　2008年，广州工业用地供应充足，土地出让面积同比大幅增长约82.5%，价格稳定。各类型工业设施租赁市场表现平稳，研发物业和物流设施租金均有适度上涨。物流物业市场的表现尤为突出，随着物流服务需求的增加，广州对具有国际水平的物流设施需求亦不断增长，并带动外资物流设施开发商积极参与广州物流物业的投资建设。预计2009年，广州工业物业租赁市场也有可能受国际经济危机影响而进入调整期，尤其是生产型物业及仓储物流设施，但广州作为华南区域中心，实体经济强健稳固，内需巨大，相信短至中期内可望回稳，直至恢复增长。

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