观点一周评述：开发商们的调整

来源: [观点网] 时间: 2008-11-24 03:34

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　　开发商只能跟着市场调整，但没见谁想到前一步的。想一想原因，世道好的时候懒得去想，世道不好的时候，烦到不想去想。　　

　　几乎所有的房地产公司在目前所表达的意愿当中，大部分都表示2008年将进行开工面积调整。顺此现象的逻辑推理而出的问题是：2009年将有多少原本计划开工的项目被推迟？

　　深圳地产界的相关人士称之为“隐性停工”，但大多数业内人士对这样的根据市场进行的策略调整抱肯定态度。原因是根据市场调整开发进度似乎无论对于开发商还是对于房地产企业本身而言是有利的。

　　姑且不论是否有利，近期看到的一篇文章是写万科反思的，其里面讲到万科正在通过各种管理模式的改变缩减成本，此外万科将利用此轮周期调整，建立以客户为导向的销售体系。

　　但问题是，为什么只有在市场进行周期调整的时候，我们才会想到自己问题。很多开发商说，世道好的时候根本不用想，原因是不用想房子也卖的出去，怎么做都是对的。所以所有的问题都到世道不好的时候来想了。

　　这种话说出来让人笑掉大牙，老祖宗总是告诉我们要防微杜渐，居安思危。

　　记得2007年博鳌房地产论坛的时候，那个时候我们的主题是“寻找中国房地产共同的未来”。一个很有深意的主题，那一届后来很多媒体说是开发商集体发出“盛世危言”。但现在想来已经晚了，我记得在会场上有个深圳的开发商告诉我们深圳市场已经有了不好的迹象。

　　但那个时候大家很疯狂，没多少人认为房地产会出问题。这届论坛上有很多很话现在想来意味深长，比如说第一次到会的香港恒隆地产主席陈启宗先生，他说“面粉比面包贵，要出问题”；还比如潘石屹说“证券市场上出现了200倍市盈率的公司，要出问题”；再比如北师大金融中心主任钟伟说“现金为王，土地为祸”；当然著名经济学家巴曙松也说“只有在退潮的时候才知道谁没有穿泳裤。”

　　其实，到2008年博鳌房地产论坛的时候很多人都在想这些话。中国新一代地产商的短视在这一轮经济调整周期当中显露出来。不要说万科率先降价的话，如果万科真的有远见的话，就不会在2007年拿那么多“地王”，还说2009年销售要破千亿。万科在2004年骂孙宏斌的时候是有远见的，但是到了2007年，万科自己都成了黑马。

　　所有的问题集中是，即便2007年是没有远见的，但是2008年是否是有远见的。万科这个时候说建立以客户为导向的销售体系，其中核心是建立客户体验体系，并在此基础上建立销售体系和产品设计规划体系。

　　这可能是一种有远见的行为，原因是万科毕竟开始从产品上来考虑问题的。中国房地产行业的恶性循环是“头疼医头，脚痛医脚”。

　　比如说成本吧，大多数企业促销的时候不是创新促销手法，去选择最为节省成本但是行之有效的促销方式，而是陷入的低价卖房，高成本促销的恶性循环当中。且大多数企业在成本压缩上选择了在建筑工程质量上压缩成本。

　　于是最近总听到一些购房者心中的不安，在降价时代购买的房子往往是质量有问题的房子。

　　停工当然也是头痛医头，脚痛医脚的方法，这是没有办法的事情。如果说两年前老百姓痛恨开发商囤地的话，不知道今天老百姓对开发商放缓开发节奏的方式做何评价。要知道开发商现在手里的土地有些是祸害。

　　最后的问题是，头疼医头，脚痛医脚是否就真的能医好。有开发商对我们说的是“日子熬得很苦”。是啊，如今北京东三环东四环都有10000以下的房子了，广州东山的楼盘也开到8000多了，买的人是很多，但想一想广渠路36号地当年的争议放在今天简直就是大笑话。

　　开发商只能跟着市场调整，但没见谁想到前一步的。想一想原因，世道好的时候懒得去想，世道不好的时候，烦到不想去想。难怪别人说房地产是一个不动脑筋就可以挣钱的行业。