主持人：刚才顾先生的演讲很精彩，阐述了我们最关心的问题--泡沫，对这个问题进行精彩的论述，让我们以热烈的掌声对他表示感谢！

　　接下来，我们要进行今天论坛两场对话环节，接下来进行的对话将从金融市场策略层面探讨今天的发展方向，第一场论坛方向是金融新思路，首先我们邀请本对话的主持嘉宾。

　　首先有请本场对话的主持嘉宾：

　　仲量联行董事总经理、珠三角区资本市场投资部主管钟德尧（先生）

　　永安信金融服务机构董事长乔志杰（先生）

　　以及我们对话的对话嘉宾：

　　中房集团理事长孟晓苏（先生）

　　中山大学岭南（大学）学院EMBA教育中心主任姚益龙（先生）

　　《广东银行业》主编王敏（先生）

　　深圳市富通房地产集团有限公司总经理黄文（先生）

　　武汉天下置业集团有限公司董事长陈潜峰（先生）

　　华通资本有限公司合伙人袁浩（先生）

　　东英金融集团有限公司总策略师王化（先生）

　　太平洋投资管理有限公司首席执行官马永庆（先生）

　　洲联集团(WWW5A)·五合国际（5+1WERKHART）建筑设计核心团队之一、副总经理  赵云伟（先生）

　　接下来我就把主持权交给钟德尧先生和乔志杰先生了，有请二位。

　　 钟德尧（先生）：我做一个开场白，过去两年房地产很旺，跟我们行业很多公司有很多联系，我们在座有很多是终端性的嘉宾，希望大家可以提出多一点建议，怎样可以和房地产公司合作好。

　　乔志杰：大家好！我们前些时间都在探讨全新的房地产金融模式，2009年是中国房地产又一个春天的开始，这个开始最大一个特点就是金融的全面支持、开放和创新，这些我们呼吁了很多年，我们终于看到决策层都醒过来了，终于看到房地产业对中国经济的作用太大了，金融必须开放，金融必须支持房地产。在这个情况下，我们跟大家一起讨论未来房地产的金融新思路，我觉得是非常好的一件事情。

　　今天在这里都是一些专家权威，孟总是我们的老朋友，袁浩在这个领域也是一个非常有经验的投资家，对中国地产业非常了解，这一位马永庆，其他几位刚刚也有介绍了。

　　现在我们就围绕着房地产金融的创新，未来金融新思路以及在未来中国房地产过程当中金融的变化和金融的改变，大家都需要关注它，我们希望各位嘉宾可以谈一下自己的看法和想法。

　　首先有请孟总坐到中间，孟总长期致力于房地产金融改革创新的推进，一直在推进，我印象当中孟总推动一个老年的反向按揭，这是一个非常好的按揭，还推出Reits，我们接下来还讨论房地产金融有什么新的变化。

　　我们给一点掌声！请孟总讲几句。

　　孟晓苏：这让我们想到上一轮房地产低谷时候的金融创新，他讲的情况是房地产的低谷，在这个历史上曾经有过这样的，在90年代我就投资房地产行业，那个时候我们多少人要推动住房金融，推出住房抵押贷款，一直到96年都没有人采纳，在97年的时候，金融风暴来了，当时压通胀，压来压去，把经济压下来了，接下来就有东南亚金融风暴，把中国制造业和经济降到了谷底。

　　当时大家才重新认识到房地产金融创新，当时不仅有金融改革，而且抵押贷款保险都推出来了，抵押贷款在中国已经持续发展了10年，10前在整个低谷期就解决对金融创新的顾虑，过去只待开发不待销售，现在待销售是成了银行的热点，现在10年过去又是一个轮回，我们很无奈中国经济绕一个大圈又回到原点，物价上涨，房地产价格下跌，还出现了金融海啸，还出现了肯定内需，确定房地产的地位。

　　最终拉动是还是房地产业，所以我们很高兴看到，在房地产创新方面，在金融创新方面都需要大家推动，而我们事先已经准备好的产品，包括PE已经被认可，Reits也出现了，这一个新的产品已经呼之欲出了。所以我很感慨，我们金融创新就是一波一波地在我们推动下逐渐变成现实。

　　而金融创新都与时代的变化，经济形势的发展变化相关联，有时候看起来是低谷的时候，恰恰是金融行业创新的条件，我讲完了。

　　乔志杰：在座都是开发企业，我们其实有一个最深切的感受，中国的开发商活着难，这么多年只被一个娘家管着，我们面对的银行，多少年以来，中国银行与房地产打了20年交道了，我作为地产金融研究人员，到现在为止银行还没有推动一个与房地产行业专业性质所接轨的品种，我们多少年都没有一个专业地产金融品种，这是我们需要面对的，当我们买地的时候必须靠自己的钱，当我们建设的时候，我们只能带一点流动资金或者是所谓的项目贷款，但是我还没有建完还款期就到了，我们很痛苦。

　　现在可以说中国金融项目的改革，譬如说土地，可以我们的并购贷款趋向于将来收购土地的时候有一种和银行并购贷款合作，我们更多可能会面对股权基金的合作，当我们持有一些资产的时候，当把一些资产进行流动的时候，我们会和信托基金合作，所以我们很高兴看到，这一次危机给我们带来一个非常好的机会，就是我们摔了一跤，终于可以再起来了，这些东西都是开发商最关注的。

　　去年境外投资者对我们很关注，接下来他们如何关注中国09年房地产，他们如何进入09年的中国房地产，这也是大家非常关注的，虽然我们看到美国一些巨人倒下来了，但一些美国小投资商在悄悄成长，例如一些雷曼旗下新的资金都重新组合进入中国市场了。

　　我想请袁总给我们介绍一下，接下来这些资本如何进入中国房地产，你要说一点秘密的东西。

　　袁浩：这个问题比较难困难。

　　乔志杰：希望您进行最直接的回答。

　　袁浩：09年我一定投资中国房地产，但是在07年我没有投资中国房地产，09年我一定会投资中国房地产的，但是以什么形式，和什么企业对接需要考虑的，刚刚乔总也提到了，我原原来中国人在美国华尔街。

　　事实上这一次的金融海啸很多人都没有预料到，大家从媒体消息上也了解到，有很多大的块头都倒下了，也出现了很多问题，确实看到有很多外资，他们现在不仅是观望，甚至有一些是考虑退出，观望可能是前面做了一些投资，可能投资在帐面上还没有完全体现出损失，但是在做帐重新定价的时候就出现损失，这样的话，给投资审核委员会解释的时候就很难解释，导致很难通过。

　　还有，在美国或者欧洲，很多的投资或者很多的坏帐，可能会把亚洲的一些不错投资卖掉，或者准备出让出来，然后把钱收回去补这个窟窿，这个是比较悲观的一面。

　　比较乐观的一面是，我个人也完全同意乔总的意见，在09年大家可能会看到很多新的面孔，也会看到很多境内境外资金的联动或者互动，更希望当然是有一些更好的金融创新的品种，当然这些东西可能受到监管机构的监管，条件成熟方面可能需要一些时间，如果有一些合适的品种，流动性强，投资性增大的，并且可以和国内接近的品种，我觉得对外资来说是很受欢迎的。

　　作为这个行业的从业人员，看到我们现在房地产行业的情况，我也很理解很多开发企业的想法，我很希望与一些理性的投资者有一些对接，包括接下来和乔总有广泛的合作，希望一起有一些对接。

　　我也说一些题外话的忠告，从我在外面看到的情况和从早上听到的观点，希望大家不要进入误区，希望对您们有一些借鉴。

　　我觉得这一次金融危机为什么这么快，在短短的时间内波及到房地产市场和房地产行业，这个问题我在博鳌的时候谈到这个问题，我觉得这个危机是杠杆消失的危机，是信用过于宽松，整个世界信用过于宽容的原因，所以并不是单一是美国的问题，所以中国的房地产肯定会受到影响，这个影响的时间或者深度可能是不太容易判断的。因为中国有自己的需求，也有自己的特点，但肯定会受影响的，而且希望大家做一些准备，尤其我看到有很多的企业在07年或者在08年准备上市的，甚至借了很高利息的债务去上市，在这里我提出一个忠告，希望你们一定要尽力改善自己的资产结构，借20%、25%高利息债务的上市是不可取的，即使很好的企业都会被拖垮，如果以后可以找到国外一些投资机构解决这些问题，就尽量解决这些问题。

　　乔志杰：老外都太有钱了，大多在欧洲，这是境外投资一个现状，有很多境外投资人眼光都看在未来，包括我们这些人都是新一代，老面孔，我现在呼吁大家重新到这边来投资，但是还有有一些问题需要攻克的，我希望把资金带到国内，但事实上，2008年、2009年都不是一个太值得借钱的时候，其实我在07年呼吁过一段时间，不要买太多的地，我曾经说过2008年好过的一定是2007年没有买地的。

　　现在还说一句话，如果2009年好过的一定是2008年没有怎么借钱的人，一定要调整自己的资产结构，不要乱借钱。

　　我身边这位马小姐也是职业的投资银行人，一开始上市的时候也忽悠过大家。

　　其实上市也害过一些人，包括恒大等等企业都为了上市而不惜成本借钱买地，这是不好的。

　　今天在台上有一些新朋友，这位是太平洋的马小姐，这位是中山大学的姚益龙先生，是EMBA教育中心的主任，我想关注一个问题，就是在您的教育中心，EMBA是否有地产总裁研修班吗？

　　姚益龙（先生）：没有专业的地产，但是有金融方面的，有一门是房地产金融的科目。

　　乔志杰：这门是谁讲的课？

　　姚益龙（先生）：你们都知道，但是你们不一定喜欢他，是徐滇庆。

　　乔志杰：有机会的话，我希望和他一起PK一下。
    姚益龙：没有问题，去年6月29号在这里我们讨论过相关问题了。
    乔志杰：他是讲房地产金融，我认为这是地产的投资感管理，另外就是房地产金融是怎么去投项，怎么去找钱，我觉得太缺乏这样的人了，我们往往把好项目当成是可以投资的项目，这太离谱了，我们不仅要看投资的水平，还需要看投资的项目，如果有机会的话，我希望你们去听一下这个课程，房地产金融将来是房地产行业的核心竞争力。

　　孟晓苏：徐滇庆是有学问的人，他对深圳的房地产市场作系列的测算，每一个测算都很准确，但有一个他没有测算到 ，就是“人心难测”。

    乔志杰：我也曾经听过一个观点，中国房地产既市场问题，也不是经济问题，而是心理问题，上一次去开会，我下飞机太晚了，我坐出租车去会场，出租车司机问我什么时候买房子合适，现在买是否合适。

　　第二天我去洗头，洗头的小姐也问我是不是开地产会议的，我说是的，她就问我现在买房行不行，她当时是有钱的，就想问什么时候买，所以我赞成“人心难测”这句话。

　　所以我想对购房者而又压抑自己买房的人说一句话“房价阶段性高低，那只是遗憾一阵子，买不到好房子，买不到合适的房子绝对遗憾一辈子”。该买的时候就要买，房子是拿来住的。

　　黄文：我说三点。第一点，其实从98年金融改革开始，房地产取消福利分房以后，中国地产发展是从金融的改革，特别是与住房按揭这一块有很大的关系。

　　这一次的次贷危机，我们有一种感觉就是幸灾乐祸的感觉，因为这个金融危机对我们冲击不大，因为我们是挺安全的。

　　我想说明的是关于金融的改革和一些延伸品，我们在这一块做得很少，甚至没有，我们要大胆尝试，这一块真的很缺，包括房地产这一块的金融，我们必须要取得这这一块的进步。

　　通过这一次金融危机，是历史性的机会，对公司来说也是打开一次机会，像Reits，信托这一块都需要多块尝试，把房地产资金链全面打开，如果不打开对房地产发展也不利的。谢谢！

　　姚益龙（先生）：我把自己的观点先说一下。因为各位都是实业界，在理论界只有我一个。

　　乔志杰：我们孟总是大理论界的。
   
    姚益龙（先生）：92年惠州炒房当中我差一点进去了，我是金融系的教授，很多人问我现在的股票是否该买，好象我是金融专家就一定知道，金融专家买股票是否一定赚钱呢？这不是肯定的，但是我可以肯定的是，中山大学的老师买股票当中，金融系老师赚钱是最多的，譬如说，中国队跟韩国队比的话，赢的概率说不清楚，但是如果跟巴西队比的话，99%是巴西队赢，1%是中国队赢。

　　现在中国农民买股票的时候不相信高科技的，农民买股票觉得这个企业会不会倒闭，他们认为中国有领导在，只要中国当官有一种体制，就一定可以喝茅台酒。

　　自我意识增强了，80后自我意识增强了，离婚率上升了，人们对住房的需求将进一步上升。

　　现在有一些白领女士结婚之前想买一套一房一厅的，结婚之后他们还想买一个更大的。

　　乔志杰：如果有三套人离婚买的房子就变成八套的。

　　姚益龙（先生）：现在中国不是资本稀缺的国家，反而是资本过剩的国家。这个资本过剩和金融是两个问题，金融是资金的融通问题，简称为金融，现在是我们融通出了问题，现在我们国家银行有20万亿存款。

　　乔志杰：有一组数字说银行存款是20多万亿，还有很多人的钱是存在床底下的。

　　姚益龙（先生）：现在放在银行里的，贬值了4%，通货膨胀了，不但贬值，买债权、基金、股票、黄金，石油不让大家买，原材料大家也买不了，所以大家买的只有是住房，世界上没有两套房子是一样的，从长期来看是不可能下降的。

　　现在的问题是由于信心出现了问题，很多人等降价再买，这样的话就把需求降低了，所以熊市的房市需要解决深层问题，可以采取其他的，新的融资方式，以前完全是剔除银行，现在20年、30年并没有变化。

　　乔志杰：我总结一下您的观点，我可以提出一个建议，如果有媒体的话，一定可以请他做一个采访，让他说一下实实在在的话，广州的房市就可以炒起来了。

　　但是在熊市当中，中国房地产企业怎么办？我觉得“融”字不要放得太重，“改”需要放得很重，改变思想结构，改变资金结构，改变战略，说实在，现在这个时候没有什么人可以借钱给我们，这是很实在的。

　　我帮银行说几句话，如果是一个优秀的银行必须是锦上添花，如果不要让自己出现风险，就绝对不可以雪中送炭，嫌贫爱富是银行一种通则，跟他们打交道需要懂得扮富的方法，穷的时候不可以向他们叫苦，所以我们只可以改自己，如果你说让银行帮助自己的话，银行一定会把大家赶出门，大家跟银行谈的时候可以说是帮银行的，这样的话他们是很欢迎我们的。

　　据我所知，东英开始关心地产了，想问一下您们现在有什么思考和方法？

　　现在我们所有的开发商都属于饥饿状，希望您具体介绍一下。

　　王化：作为我们来说是没有任何产业的偏好，在国内我们大部分集中在资源，一部分是基础才原料，我们现在在中国投资铝业也算比较好了，我们收购了国内一个铝业上市公司。

　　所以从我们的角度来讲，我们可能和有一些投资机构不太一样，有一些投资机构会给自己规定一个产业链的限制，我们只规定一个问题就是资产定价是不是合适的定价。

　　实际上，原理跟买萝不买菜是一样的，所以我们没有在06、07年进入中国地产，因为当时地价是高价，这样会很被动。

　　从08年初开始，我们已经感觉到有一些企业和地方已经进入到冬天了，所以我们在今年的形势下投资了一批地产公司，投资了1亿的资金。

　　这几年有很多国际机构对中国已经进行地产的投资，从他们各方面的情况来看，可能在一定意义上讲是被迫退出，市场都这样，有人跑，有人就会进来的，这是一个恒定的规律。我们现在进来不叫打劫。我感觉到现在有一些机构已经到最危险的时候，他们也许是一块钱进来了，我们5毛钱就可以拿到。

　　这是我们自己的一些看法，但是对于我们来说现在最大问题就是我们进入到中国国内的话，有很多制度上的障碍，譬如说我们为什么选择接触别人的东西，是因为别人在前面已经安排好了。

　　乔志杰：比较乐观一点看就是政策对这种过热进行打压了，所以限制了很多境外的进入，设置了无数的障碍和门槛。

　　但是在新的经济工作会议上我们是增增长了，促内需了，这对下一步外资进入中国的投入应该会放开机会。

　　王化：政策的趋势一定是好的，但是迄今为止还没有看到。

　　乔志杰：我教你一个办法，不要去看，你去做。

　　钟德尧：现在地方成本很开通了，在广州我们有一个投资买卖，这个备案两个人已经搞定登记，所以现在的形势是比较好的。

　　王化：我比较看好的地方不是政策面宽松的地方，说一句肺腑之言，还是比较困难的。

　　乔志杰：来广州吧。

　　王化：来广州我们还需要等一下。

　　乔志杰：如果您遇到政策性障碍的话，可以找曹志杰，因为他们有尚方宝剑，例如石家庄是一个很落后的地方，他们的政策批准会很快。

　　王化：尤其是四川，地震之后政策宽松程度很高了，两个星期以前我们与四川政府做了一个合作，他们的政策批准很快。

　　乔志杰：我相信这一次国际金融危机给我们带来的机会就是改革加速了，金融改革加速了，中国改革30年，我们回头总结30年的时候，所有改革都很辉煌，但是唯独看不到金融改革的辉煌历程，我们是没有看到的，因为金融几乎没有改革。中国地产金融基本是空白，对自己没有品种的话就面对不了别人了。所以今天我们讨论地产金融，讨论这个机会。

　　王化：改革这个词是从监管机构和制度的安排，是自上而下的。

　　我觉得金融这个核心是创新，我觉得孟总在既定的体制框架下怎样找出一个路子，他是比较明白的。

　　乔志杰：简单来说，中国金融学习就可以了，我们将要做的事情哪里有创新的概念呢？PE需要创新吗？已经有120多年，股票并购贷款也不需要创新了，我们一直以老大自居，关键是我们去不去做。

　　孟晓苏：我觉得您们两说得都有道理。创新就是结合，把国外和国内的经验结合就是创新，两个人结合就创造一个新人的，马克思主义和列宁主义结合就形成毛泽东思想，创新就是结合，现在把国外的东西拿过来就是结合，既是结合，又是创新。

　　乔志杰：我们希望把外面的东西拿到广州进行结合，这样就为地产金融提供很大空间了。现在请洲联集团(WWW5A)·五合国际（5+1WERKHART）建筑设计核心团队之一、副总经理赵云伟谈一下。

　　赵云伟：我们去年一直做设计，去年一些开发商来了之后就想让我们做一套未来的系统，希望可以省钢筋的，可以省一点玻璃，这是从设计的层面。

　　我个人是研究城市规划方面的，也是城市规划的学者，我个人研究是全球化城市关系，刚刚孟总说得特别好，就是金融创新，大家可以比较一下，90年亚洲金融危机与香港有很大关系，短短十几年时间，美国在裁员，深圳在裁员，实际上就源于这20年我们真正做到开放，背后最大支持就是金融创新，是一个开放的金融体系，我觉得这个很重要。包括我们的同行，虽然一些同行是没有了，这些贡献是不可磨灭的。

　　乔志杰：您的意思是开放影响了我们的。

　　赵云伟：我们以后要继续开放，金融创新首先是把外面的东西拿过来。虽然我是外行，但是我觉得地产金融应该就是这样的。

　　乔志杰：现在我们想听一下马小姐的观点。

　　马永庆：谢谢乔总，这个问题是挺难回答的，我不是地产专家，也不是金融专家，我对我们定位是一个服务的机构，我们公司主要业务是做海外上市，尤其帮助国内企业在美国上市，在今年的环境里，我跟很多基金也聊过，问他们在金融危机之后喜欢看好什么行业，他们说他们看好能源、医疗、教育，还有中国内需比较旺盛的企业。

　　从这个层面来看，事实上房地产是在中国内需很旺盛的行业，虽然我没有做过中国房地产企业到美国上市，因为我觉得房地产行业是一个特殊的行业，到美国上市还是一个比较大的挑战，但也很有缘分，我也帮国内一家地产商拿到国外的投资，从这一点来看，我首先提出一下自己的建议。

　　第一、房地产企业也是一种企业，我们基金首先看企业定位，第二看团队，第三就看成长模式。现在我们是有钱，关键是市场信心的问题，现在我们还帮助一家农业企业在美国上市，钱肯定需要拿出来的，不拿出来就会贬值的，在这个冬天的时间里首先把内功修好，房地产企业自己要定位好，然后处理好自己的资源和团队。

　　从外部来看，我们有几个方面需要考虑，第一就是国内房地产和产业的结合，我们也帮助海外的行业在国外寻找一些合作机会，事实上可以跟房地产结合起来，譬如说做国际俱乐部的，他们也希望找一种合适的场所做俱乐部。第二种是美国主流的外资医院，他们拿到的牌照之后就希望找到一些场所可以做一些治疗、养生方面的事情。第三个是关于老年的公寓，我们基金也很关心中国老年化的趋势，我们是一直考虑在这些方面的结合。还有一个就是房地产企业自己在一起结合自己的优势，进行资源的整合。

　　从金融这一块来讲，我觉得孟老师关于Reits这一块是很好的，我们很感兴趣，当时我们帮青岛一家企业发行Reits，但是之后他们拿到私募资金，之后就没有做了，事实上，我们今年也在运作这件事情，希望找国内一些房地产企业进行合作。

　　同时，我们也希望帮助房地产引进一些资金，包括海外的资金，他们事实上也比较关心国内的房地产，包括一些工业园和商业地产，我总得主要是看一个模式。

　　乔志杰：现在想请钟先生谈一下，其实金融的春天和地产的春天将要来了，但是这种春天一定是留给有准备的人。希望钟德尧先生作这个论坛的总结。

　　钟德尧：我说一下我现在面对寒冬的情况，我们谈了大方向，马小姐的基金还是很积极在中国找东西，很多机构过去没有专门做房地产的，只是因为过去两年房地产在中国太火爆，价钱降不下来，地价也比较高，所以没有出手。

　　事实上很多机构是有钱的，他们现在还是很努力在中国找投资点，如果你们有好的物业，例如一些商业地产，商场等等的，一些基金很愿意投的，当然需要让利的，很多深圳广州的开发商很爱他们的物业，不愿意卖，如果定的价钱太高就不会吸引基金投资了，如果想度过寒冬的话，可以放一些出去卖，可以卖一半。

　　还有一些大型项目，譬如原来做了一些上市前融资的，他们的资产就是土地，他们也跟一些所谓的债权人谈好了，可以拿案子出来，作为一个合作的项目，这也是一个比较好的合作点，大家是可以考虑的，大概是这样。

　　乔志杰：再一次非常感谢在座的，特别是孟总。

　　现在现场朋友可以进行提问一下。

　　现场提问：国务院开了一个会议，对房地产是一个利好，一个是二套房子的政策有所放松，对二手房交易也有所放松，就是首次购房低于原来的面积就按二手房的放松，二手房原来是五年的征税，现在改成两年。希望各位专家和地产商对这个政策的效果有多大作用，还有量的提升和对消费者信心的提升有什么帮助？

　　乔志杰：我们可能把解决民生居住的问题和商业房地产混淆了，其实我们政府应该去做这些事情，今天我们看到这样一些消息是非常高兴的。

　　我想谈一下本人的观点，接下来我们会更加尊重市场，更加尊重发展的规律，大家也一定要看到我们对房地产的认识开始有更多正确的认识了。

　　过去我们认为它是暴利的，这是错误的，但是现在我们发现，房地产行业对国民经济的拉动是非常重要的，它不好了的话对国民经济影响是非常大的，所以这些政策我本人认为会有持续的和新的利好。

　　但是有一定需要清楚，任何一个利好政策的出台不可能马上有效果，因为现在的房地产市场是我们的信心和消费者持观望的心态，但是这一系列的信息可以告诉消费者，房价不会持续往下走了，国家重视房地产发展了，所以这种信心可以落实到消费者的心理上，根据目前进展速度来看，房地产行业回暖应该是相近了，现在大家需要做好准备了。

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