拐点，在哪？

来源: [观点网] 时间: 2008-01-21 12:57

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　　价格混乱的面粉

　　日后的人们会怎样梳理今天中国人关于土地的记忆呢？

　　新金融时代

　　2007年，中国房地产从来没有像今天这么有钱过。

　　2007年后的房地产市场，也许真的到了面临拐点的时候了。

　　7月下旬，为了博鳌房地产论坛，专程采访杨大谷，他坐在我们的对面，已经是老朋友了。

　　话题是关于房价的，上半年有些疯涨的深圳房价让深圳许多开发商自己也无法把握，但杨大谷说：“可能要涨到两万，然后稳定下来。”

　　杨大谷判断的依据是2005年的上海，温州人撤离的时候，上海的房价依然没有掉，接盘的大多是上海本地人。上半年的深圳，炒房的是香港人和深圳本地人，20000元的均价，杨大谷认为有人接盘。

　　但杨大谷不知道深圳的房价什么时候会涨到20000，也不知道深圳的房价什么时候会调整。作为兰江房地产的副总裁，杨大谷在房价的判断上似乎是没有目的的，是个诚实的好人。

　　一个月后，到博鳌房地产论坛的时候，杨大谷知道了答案，深圳房价的调整开始了。随着深圳各大银行将上半年的信贷用完，整个深圳房地产市场一下子萎缩下来，成交量从100%降到30%。到了十一黄金周的时候，开发商手里开卖的房子能卖到30%已经算是成功的了，此时深圳的销售率大约是5%左右。

　　时至年末，深圳三幅地块流拍，杨大谷说，老百姓观望了，你不能不让开发商观望吧，大家都不知道明年的行情怎样。

　　而在此时，中海、招商、万科在深圳新开的楼盘均已调低了定价标准，深圳房价下调的说法在市面上流行开来。

　　拐点真的来了么？

　　疯狂的楼市

　　博鳌房地产论坛回来，重新开始踩盘的时候，我突然间发现广州的楼市已经不是自己认识的那个楼市了。我似乎很难找到万元以下的新开楼盘了。2007年的广州楼市大约超过了2004年的涨幅，尽管上半年广州相关部门的数据显示广州楼价在下降，但郊区楼盘的供应显然与市区价格的上涨形成了鲜明的对比。一年前仅出现在珠江新城和滨江路的20000元的高价楼盘开始在广州各区频频出现。10000元价格的楼盘似乎成了普遍的事实。

　　而仅仅在前年9月，我们依然能在广州市区找到6000元-8000元的楼盘。其实去看中海花城湾，觉得12000的价格已是天价，而今天看来，花城湾当初的价格，简直是定得有些保守。在2006年，誉峰和观园在珠江新城卖出20000元的价格的时候，他们是广州房价的引领力量。2007年广州房价的引领力量是谁？我已经不知道了，因为大家都在涨。

　　但是即便如此，广州的楼盘在上半年依然是出奇地好卖。保利甚至不惜赔偿毁约金，突然将原本达成的协议撕毁。事实上，房子在广告还未出现在各大媒体的版面之前，就已经卖完了。

　　万科在广州的楼盘已然鲜见15000以下的价格了，万科的楼盘是以针对中等收入阶层为主的定位的，但15000的价格显然不是卖给中等收入群体的房子。广州住房消费能力几乎可以说是京沪广深四个一线城市当中最低的。从某种层度上来说，异地广州置业的数量相对深圳、上海和北京都低，而且大部分珠三角的民营企业家更愿意住在广州郊区的楼盘别墅里。

　　天知道房子为什么突然这么好卖。

　　比广州更疯狂的是深圳。开发商在上半年似乎没有不敢开口的价格，10000元均价在2006年还显得有些高昂的时候，深圳人突然间发现想买10000元价格的楼盘已经是很奢侈的事情了。兰江集团2002年在南山开的楼盘，7600卖出去的，如今的二手房已经卖23000。这让开发商自己都看不懂。

　　卓越李晓平在07年7月接受《观点》采访时就说，现在深圳的房价涨得这么快，我们自己都看不懂。李晓平说他自己也不知道消费力是从哪里冒出来的。

　　同样，在12月佳兆业孙越南接受《观点》采访时说，上半年涨成那个样子，开发商自己的心里也虚，但能卖高价格的时候，开发商总不能不卖吧。迄今为止没有具体的调查显示深圳房价在2007年上半年的需求来自哪里？香港炒房者、深圳本地的炒房者抑或是异地炒房团？

　　但当2007年深圳各大银行突然间发现自己的按揭贷款基本发放完毕的时候，人们方才反应过来，上半年房价的疯涨是在透支银行信贷。

　　在广深，你很难想象房地产投资多么深入人心。几乎所有人都意识到房地产投资是最好的增值方式之一。在观点网的采访中，有广州投资者从1996年开始投资房产，如今通过按揭贷款的方式已经购有16套房产。他每月不工作，仅靠房租的收入就达数万元(排除按揭还款)。在对深圳桃源居业主采访的过程当中，我们甚至发现有些业主自己都不知道自己在桃源居有房。

　　当然，在最初的投资者当中，绝大多数是希望通过持有，然后放租的形式在保证房产升值的同时拥有稳定的回报。但在2007年显然这样盘算的人太多，将房子买进后迅速卖出挣取差价成为可能，因为一个市场在半年内上涨70%，甚至是翻倍的时候，投机性炒作就会不自觉地成为主流。

　　从某种程度上来说，房子是投资性产品，买涨不买跌是惯性消费心理。因此，在年末，著名经济学家赵晓终于道出了住房消费的本质——房价越涨，需求越大。

　　广深房价在上半年的新一轮上涨让人有些惊诧，当广州房价均价都破万的时候，人们才突然间发现，今天的中国房价着实让人看不懂了。2007年，除任志强之外，几乎所有人都开始意识到房地产泡沫的到来。当猪肉价格上涨的时候，人们甚至开始意识到经济危机到来的可能性。房价与高涨的股市大约就是经济危机的前兆，其后是高涨的一路飞奔的房价。

　　中国经济刹车的可能性出现了，也许房价拐点该来了吧。

　　调控的影响

　　无论如何，在加息与储备金利率的调整显得无力的情况下，信贷调控取得了效果。事实上加息并非无力，但小幅度的加息几乎造成了楼市与股市的适应性抗拒，每当加息的时候房市和楼市都开始新的上涨。

　　信贷调控始于深圳。当美国次级贷风潮通过媒体传入到中国的时候，中国各大银行开始查阅自己今年的按揭贷款。

　　很快深圳各大银行发现上半年疯涨的房价让银行透支了自己的按揭贷款，7月，深圳各大银行开始收紧按揭贷款。

　　无论二套房贷款细则的争论在中国大地上怎样扑朔迷离，但有一点是可以肯定的：当银行自身的风险意识被唤醒的时候，银行是有足够有效的方式去紧缩信贷。因此国家政策的细则并不重要。

　　深圳各大银行在下半年收紧了二套房贷，同时收紧了一套房贷。照深圳开发商的估计，仅深圳房贷的限制就让深圳大约60%消费者被拒之门外。如果再扣除20%的意向消费者，深圳实际消费需求只有上半年的20%。

　　在最初的日子里深圳的开发商们还期待明年放宽信贷带动新一轮的房价上涨，但很快这种期望被打破了。

　　深圳银行的举动很快引起了央行的注意，央行各部门似乎很快发现抑制信贷规模将成为抑制住房成交量的最有效的方式。于是有关于禁止二套房贷，提高首付的调控措施成为2007年下半年讨论最为热烈的话题。

　　信贷的打击是双方面的，一方面主要依靠银行贷款来维持开发的房地产商肯定将遇到更多的资金瓶颈，无论从购买土地开始扩大开发规模上来看，抑制信贷极有可能抑制明年的新楼盘的开发量，迫使开发商将囤积的楼盘放量。

　　从需求方面来讲，控制按揭贷款，提高首付，肯定将刷下一批投资者。限制二套房贷将使得那些资金规模较小，但是希望通过投资房地产来获取财富的投资者不得不考虑自身的资金实力，从而抑制投资性需求。

　　如果从这两个方面来讲，或许我们能够看到2008年的房价将出现稳定，抑或说回落的可能。

　　更为重要的是，在国务院24号文规定的影响之下，2008年将是廉租房、经济适用房和限价房这样的保障性住房大量供应市场的高峰年，即便不算商品房上市的规模及价值上涨的的因素，该部分住房的规模出售，将在很大程度上拉低2008年的房价。

　　以广州为例，2008年，金沙洲限价房将是集中发售的一年。

　　时至今日，我们不知道保障性住房将对中国住宅市场造成怎样的影响，但1997年香港房地产的经验教训似乎在让许多人担心。这是1997年，董建华宣布百万公屋计划，香港楼市出现拐点，房地产价格一路向下。时至今日香港房地产的价格水平依然未回复到1997年的水平。

　　同时，在中国，尽管跨区域发展已经成为那些有野心的房地产企业的选择，但是一个肯定的事实是，房地产的区域性特质使得重要的政策的地方适应性极差。例如，银行的按揭信贷规模，放在房价相对较高的京沪广深或许对需求有抑制，但放在中西部的二线和三线城市，则有富余。

　　而2007年的一个重要特征就是广深房价上涨的同时，中西部二线城市的房价开始启动。对于原本房价不高的二线城市而言，房地产土地成本更低，风险更小。一个可以判断的事实是即便房价回落影响到二线城市，其回落的绝对价格将远远低于一线城市。即同样回调20%二线城市的损失将比一线城市小得多。

　　万科闪电战

　　年末，关于万科为什么要降价的说法很多，但很显然，万科在调低部分出售楼盘的价格，与大多数开发商通过优惠的方式调整价格不同，万科是明目张胆地调整价格。

　　与万科同样调整定价的有中海和招商。

　　万科是在学新鸿基？1997年，正是长江实业和新鸿基率先开始降价发售，引发香港房地产市场价格战，让香港房地产市场一发不可收拾。

　　年末，王石突然高调起来，先后发表“三四年后再买房”和“中国房地产出现泡沫”的言论。王石或许是希望市场观望气氛继续加强，能够找到价格战的对手，从而拉低房价，最终实现房地产行业的洗牌。

　　以万科而言，现金周转的优势与相对沉淀在土地上的资金较少的优势，万科有足够的能力打赢价格战。而对于那些将大量资金沉淀在土地上，同时负债率高，而资金周转率低的企业而言，一旦价格战出现，他们将是中国房地产行业当中被洗牌出局的先行者。

　　如今万科的策略与当年长江实业和新鸿基有太多的相似，一方面是调低价格销售楼盘的方式迅速将仍处于较高价位的楼盘抛售出去，实现现金储备，以便逢低入市；另一方面，率先降价触发价格战的优势在于当别人被价格战拖累的时候，自己却已经将现金流和土地储备调整到了一个好的比例上。其最终将成为市场在最惨烈的博弈时的观望者，和洗牌后的胜利者。

　　如果真是这样，万科能成功吗？

　　与万科不同，富力董事长李思廉在年前频繁表示，目前富力仍在观望，其采用的策略将是囤盘观望市场。

　　事实上，无论是在广州市场还是在深圳市场，真正愿意和万科打价格战的企业未必多。尤其是那些在2007年花了大量资金在一线城市土地上的开发商此时可能考虑更多的还是观望2008年的市场。

　　即便是现在，万科的降价可以说是保守的，也即是说，万科自身也在观望之中，也许调整价格不过是试探性的措施。

　　但2007年下半年，各大开发商似乎不约而同地浮躁起来，大多数开发商开始重新操持其各种各样的营销手段，通过各种打折或是送装修的优惠促销。但市场反应并不良好，相反，万科实际的降价策略比优惠的方式的效果更好。用任志强的话来说，万科的房子都卖出去了。

　　2007年后的房地产市场，也许真的到了面临拐点的时候了。

　　年末，国家货币紧缩政策的基调定下，开发商们开始向银行套话了。大多数开发商对2007年的银行信贷规模有了一个大致的了解，但判断未必统一。

　　资本市场在2008年将给开发商们怎样的支持？现在未尝可知，一种说法是A股市场将限制房地产企业IPO，而限外政策使得境外融资进入内地的形式变得扑朔迷离。

　　2008年是奥运年，人民币甚至可能不仅仅是对美元而言，在欧盟的压力之下，制造业带来的危害可能危及到房地产，因为人民币对欧元升值无疑将促动更多的外资涌入中国，而限外政策将进一步加剧，限外政策将更加严厉。也即是说，房地产企业境外融资将受到更多的限制。

　　有多少开发商能够像富力那样有勇气继续观望，或许是个未知数。毕竟，类似于中海、华润这样的企业在香港见得太多太多。

　　也许万科是对的，不是么？至少对于老百姓而言是这样的。

　　寻找共同的未来

　　2007年，在定博鳌房地产论坛的主题时，我们突然间发现在2007年上半年将钱装满了口袋的开发商有些不知所以然，但是危机似乎正在到来。CPI在2007年成为我们最为关注的话题，中国首富的出现使得社会舆论对开发商的道德批判更加严厉，宏观调控正在一步步地紧闭，行政调控逐渐取代一些市场调控的手段成为主流。

　　住房保障制度姑且不论是否好，但其对房地产市场的影响现在未尝可知，因为保障性住房的供应高潮还未到来。政府在信贷调控上一旦有所收获，这可能将成为未来房地产市场调控的主流，加息也许仍将继续。

　　然而此时的开发商们却在不断地拍下地王，在股市上不断地圈钱。中国地产在整个2007年处于一种莫名的非理性状态之中。

　　于是我们似乎真的要寻找我们共同的未来了。

　　在整个年末的封面故事当中我们有意隐藏一些事件，例如说重庆钉子户事件。在今天的中国，钉子户事件也许预示着民权意识的觉醒，尤其是在物权法颁布的背景下，但是我们只想说，这仅为个案，在大多的时候，中国的老百姓更多的是接受政府的拆迁条件。

　　如果土地储备中心制度乃至整个中国的土地制度不进行改革的话，那么钉子户事件很快将被遗忘。

　　所以我们又一次有意隐藏了小产权房的相关讨论。这是一个属于未来的讨论，我们很坚定地相信中国新一轮的土地制度改革将从小产权房开始，土地流通市场的变革，乃至整个土地产权的改革都势在必行。从某种程度上而言，中国学习香港的土地制度本身就是一个错误。

　　2007年我们没有过多地讨论那些买不起房或是买了房成为房奴然后将怒火发泄的人。如果说2006年邹涛领导的不买房运动还能说是中国民间力量参与房地产市场博弈的表现的话，那么2007年，这种参与博弈的勇气彻底消失了。2007年中国房地产市场上的民间声音基本只是网络上的口水。而邹涛被赶出深圳从某种层面上来说也是具有标志性意义的——城市不欢迎他这样的人。

　　从另一个层面上来说，我们不希望这些人主导中国的房地产，网络上的口水已经影响到了政策调控的方向，但我们想说的是这仅仅是一部分人，对于大多数人而言，为买一套房而奋斗也许在玩笑的层面上推动了中国经济的发展，中国的力量恰恰在于那些拥有太多希望改变现实处境而努力奋斗的人。但无论民间力量如何，2007年中国房地产暗潮涌动。

　　我们真实地看到房地产市场所牵涉到的各方博弈在2007年下半年开始显现出来，或许将在2008年达到高潮。政府重要的调控措施日渐清晰；地方政府与开发商的同盟开始出现裂痕，起码深圳、广州、南京等地在年末的土地拍卖中的结果都不甚理想，地价开始回落；开发商与开发商之间的博弈开始，我们仿佛看到王石已经拉启了价格战的大幕；中央与地方政府的博弈一直在进行，但在十七大后地方政府换届的背景下，2007年，中央政府显然占据了主动。

　　博弈将在2008年变得更精彩。

　　然而，我们共同的未来呢？