价格混乱的面粉

来源: [观点网]      时间: 2008-01-21 11:54
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　　日后的人们会怎样梳理今天中国人关于土地的记忆呢？

　　1997年12月11日，在日本京都举行的《联合国气候变化公约》第三次缔约方大会上通过了《京都议定书》。一场关于承担气候变暖的责任引发的政治博弈在发达国家与发展中国家之间展开。十年之后，联合国气候变化大会发布了会议决议草案，要求发达国家在2020年前将温室气体减排25%至40%。2007年12月15日联合国气候变化大会最终通过了“巴厘岛路线图”。

　　大气作为资源关乎到人类的整体生存似乎已经成为这个世界的共识，然而国家短期利益与人类的长远生存目标之间的尴尬让这个世界在一个简单的问题上做出了复杂的博弈。而从《京都议定书》到“巴厘岛路线图”，世界范围内一些有责任感的可行性共识也纷纷出炉。

　　也许时处年终，我们回过头来看，2007年中国房地产界关于土地争论似乎并没有类似于“联合国气候变化大会”这样可行的讨论平台与决策空间。与大气一样，土地作为一种自然资源在今天的中国被不断地挥霍。

　　但也许在大多数人无法认识到空气资源的可贵的时候，土地在某种程度上开始以价格的方式实现自身的价值困境。在2007年的中国，这一困境愈发成为焦点。

　　2007年，作为资源和生产资料的土地的价格，已经高过了周边开发楼盘的价格，也即是说，面粉贵过了面包。

　　2007G012的尴尬

　　一幅位于东莞市塘厦镇、土地编号为2007G012的大宗地块也许没想到自己会以一个奇特的姿态出现在2007年的土地拍卖历史当中。

　　地块位于塘厦镇大坪村，正望世界知名的深圳观澜高尔夫球场，项目对面是天然的虾公岩水库，旁边还有企洞水库等三个水质保护良好的天然水库。另外，项目西面则是大屏嶂森林公园。

　　在建筑指标上，2007G012显然是针对高档住宅的。项目用地面积35万平米，但容积率要求小于0.5，建筑密度要求不大于15%，建筑层数要求不高于6层，建筑高度不超过24米。

　　2007G012唯一不利的限制可能是90平方米以下套型面积必须占到总开发面积的70%以上，但地块紧靠深圳，从地块到深圳市中心区车程在30分钟之内。

　　它吸引了万科、保利、招商、金地及观澜湖高尔夫等华南地产巨头参与竞拍。

　　7月12日，拍卖伊始，拍卖师就已经用八个字概括了这块地的性质：“依山傍水，在水一方”。但拍卖现场的紧张气氛显然不如拍卖师说的那样轻松，关于这块大多数人眼里的东莞“地王”大多数人无法揣摩到各大开发商心中的底限。

　　2007G012起拍价6.84亿元，每口增幅200万。但这样的增幅很快就改变了，到第8口叫价的时候，每口增幅升至500万。于是地价很快突破了8亿。

　　半小时之后，地价翻倍，达12亿。随后的一分钟，地价由12亿飙升至13亿。16分钟之后，金地叫响了19亿的价格。接下来2007G012突破了20亿。

　　此时的开发商们开始谨慎起来，199轮，拍卖师叫出了26.8亿的价格。直至此时，此前一直沉默的万科举牌了。戏剧性的一幕发生了，有些疲惫的拍卖师在叫响“26.8亿第二次”的时候，金地举牌了。可是有些心急的拍卖师甚至看也没看台下一眼便落下了锤子：“26.8亿成交！”。

　　万科显然没有想到自己第一次叫价就成功了。但仍打算把地价叫下去的招商和金地的代表马上起立，提示拍卖师有人举牌，拍卖仍要继续。有些无措的拍卖师在与土地交易中心领导及公证员商量之后，表示遵照“价高者得”的竞买原则，本地块拍卖理应继续进行竞价。

　　万科显然不同意这样的做法，在提出抗议的同时甚至阻挠现场拍卖继续下去。拍卖师再度与土地交易中心领导及公证员商量之后，宣布2007G012竞买成交。东莞市土地管理中心与万科签订了成交确认书。

　　愤怒的金地在现场摔牌抗议。

　　事实上，当拍卖师都因为开发商不断的叫价而显得疲惫的时候，2007年的中国房地产也被各地的“地王”闹得疲惫不堪。从某种程度上来说，2007年是继2004年之后，开发商们开始大幅调整自身的土地储备的一年，上市公司和港资大鳄在土地拍卖市场上显得尤为激进，几乎是毫无顾忌地举牌，一时间全国各地的地王频频闪现。

　　地价上涨，在2007年被认为是房价上涨的元凶，然而，当我们回过头来看一看的时候，我们或许发现，2007年上半年房价的飞速上涨，也许又是鼓动开发商们拍“地王”的勇气所在。事实上，当我们回头梳理中国土地制度的时候，我们或许会发现，一个原本认为是市场化充分的行业中的种种无奈。

　　土地储备中心

　　1997年8月，在亚洲金融风暴冲击香港，香港房地产市场转头向下之前，杭州市土地储备中心成立。这一土地储备制度的初衷本是希望通过政府垄断一级市场，控制土地资源，并在此基础上通过控制土地供应量来调节房地产市场。

　　在杭州土地储备中心成立之前，各级地方政府对于土地供应及房地产市场的控制可以说是极其孱弱的。那时候，政府在土地层面上的宏观调控主要是通过土地的规划权、土地用途管制、农地转用和农地征用的审批权以及土地市场游戏规则的制定和土地税费政策等手段来实现的。政府无法确切地把握在市场中流通的土地，更无从说从供需层面上来调控房地产。

　　而土地储备中心则被许多人认为政府可以通过调节土地市场的供给来调节房地产市场，从而实现土地资源的优化配置。一个普遍的认知是，当房地产行业景气，房地产价格上涨甚至虚高的时候，政府可以通过加大土地供应量的方式调控房地产市场；而在房地产行业不景气时，政府则可以通过紧缩地根来抬升房地产资产价格。

　　这在当时被认为是中国土地流转制度历史上的重大变革。

　　随后的几年里，杭州的土地储备制度被迅速推广到全国。时至今日，各级地方政府均建立了土地储备中心。

　　2001年4月国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》中有对该制度的首肯。

　　然而，制度的缺陷在2004-2007年开始显现出来。土地储备中心将政府推入到一个尴尬的境地：它一方面垄断城市房地产开发的土地供应，另一方面作为交易方，土地储备中心必须保证自己拥有足够的土地储备。政府在成为裁判的同时还担当了球员的角色。

　　随着城市化进程的加快与房地产开发投资的逐年递增，政府储备土地与供应土地之间的矛盾开始显现出来。政府必须保证足够的土地储备来供应房地产开发的需要，这就迫使土地储备中心不断调整自身的土地储备来供应市场。而另一方面，土地储备中心的土地储备方式为开发商带来了危机感。因为政府的年土地供应是既定的，使得开发商每年获得的土地资源成为有限的资源。也即是说，开发商随时可能因为紧缩地根而面临没有土地可以开发的局面，因此开发商必须储备足够的土地用以维持发展需要。

　　这就使得土地储备中心与开发商同时开始囤积土地，在双方囤积的博弈中，原本有限的土地资源因为囤积而使得价格飞速上涨。

　　在关于当前中国土地资源的争论中一个被忽略的事实是，即便土地资源是无限的，但一旦面临供求双方均开始囤积的局面，土地的价格依然会上涨，从而全面带动相关产品的价格上涨。

　　北师大金融研究中心主任钟伟做过相关的统计，目前，全国开发商总囤地量超过了7亿平米，这仅为通过招拍挂途径囤积的土地，如果考虑到开发商不通过招拍挂方式，或者更早的在95年之前就囤的地，或者以租的方式囤的地，或者是以旅游等其他名目所囤的地，那么开发商所囤的地可能接近10亿平方米。

　　但土地储备中心囤积的土地数量可能更大，钟伟认为开发商手里囤的地最多仅相当于土地储备中心的1/3-1/5。最粗略估计土地储备中心囤地可能高达20亿平米。

　　一个鲜明的事实是，2007年各大企业的土地储备开始朝千万平米的数量迈进，其中碧桂园土地储备高达5400万平米，而雅居乐、富力、万科、中海、合生创展等国内知名企业的土地储备均在2000万平米以上。2007年，几乎成为中国房地产市场化以来土地价格最为炫耀的一年。政府土地供应与房地产开发企业土地储备之间的博弈进入白热化。

　　混乱的市场

　　1998年2月6日，深圳市政府发布第68号令，正式颁布实施《深圳经济特区土地使用权招标、拍卖规定》。一位从头至尾亲身参与此事的市国土部门的工作人员说：“如今人们提到的更多的是深圳市政府‘100号令’，但实际上，真正确立经营性土地废弃协议出让方式，一律采取‘招、拍、挂’方式出让的是这部《深圳经济特区土地使用权招标、拍卖规定》。此外，这部规定还首次确立了深圳‘招拍挂’出让土地使用权的规则和程序。”

　　正是深圳的68号令及其后的100号令，改变了中国土地出让的历史。政府承担了土地交易的责任。也即是说，政府即土地储备中心成为球员之后，政府又开始充当裁判员。

　　这个原本寄望于能够使得土地交易市场公开、公正、公平的政策在2004年8月31日在全国推广，招拍挂成为唯一的土地交易方式。于是，类似于东莞土地交易中心火爆场面的情况在中国内地频频上演。

　　如果说，土地储备中心是政府控制土地供应的一种方式的话，将土地资产价格体现出来的形式则是招拍挂制度。迄今为止，大多数人认为招拍挂制度是抬升土地价格的元凶。一个基本的是事实，在土地竞买的过程当中，价格肯定是重要的决定因素。

　　但是中国的土地如今仅仅是招拍挂这样简单的话，那么土地也就不会成为2007年中国房地产市场最为火热的话题。土地价格作为资产价格和整个国家的宏观经济毕竟是紧密联系在一起的，土地价格与土地价值的偏离始终会有一个限度，但今天我们似乎很难看到这种价格与价值的博弈。

　　2007年土地价格如同断线的风筝，扯不回，拽不住。

　　在我们回望中国土地交易历史的时候，我们可能会发现，土地招拍挂制度如同横空出世一般，突然间断裂了中国房地产的两个时代。然而中国房地产真如当初的政策预订者预想的一样能够将两个时代清晰地划分开来么？

　　一个显然的事实是，土地招拍挂制度，如今在形式之余，似乎已经成为游戏的工具。

　　钟伟认为开发商手里囤的地最多仅相当于土地储备中心的1/3-1/5。

　　但这种估计显然过于保守，如果我们认真去研究中国房地产在2007年的土地交易数据的话，我们会发现，通过招拍挂市场进行交易的土地仅仅占各开发商土地储备当中的极少部分。

　　在万科2006年报中，万科鲜明地提出未来主要的方向是通过消化存量土地进行土地储备。

　　所谓存量土地，是2004年土地招拍挂之前各级地方政府批出的土地。基本分为两个部分，这一部分土地大多出让于上世纪90年代中期，其中多次转手，产权混乱。而另一部分则来自2004年土地招拍挂制度实施之前，政府协议出让的土地。

　　第一部分土地产权清理的困难是不可想象的，以海南省为例，海南省在上世纪90年代中期土地管理混乱，房地产泡沫结束爆裂之后，海南专门成立处置积压房地产办公室，负责清理土地。这些土地产权复杂，债务复杂。据海南省处置积压房地产办公室专职副主任林克昌的介绍，海南原预备用20年的时间来处理积压土地，但实际用时大约是8年。也即是说，仅海南处理上世纪90年代末土地的产权和债务就花了8年时间。

　　但林克昌曾私下认为，海南处理积压土地的工作之所以提前完成很大程度上是因为这一轮房地产浪潮，一些原本积压的土地被无形地消化了。而这部分的土地成本明显低于政府招拍挂土地的价格。

　　事实上，在中国大部分受到上世纪90年代中期房地产泡沫影响的城市当中，积压土地的数量远远超出人们的想象。

　　第二部分土地来自于2004年之前的土地协议出让。在2002-2004年，中国实行的是土地招拍挂与政府协议出让土地并行的方式。而在其时，协议出让成为政府出让土地的主要方式。也即是说，政府和开发商直接交易，并未有其余开发商参与。大多数时候，协议出让的土地归属于与政府关系密切的开发企业手中，价格同样低廉。

　　于是在此基础上中国房地产市场出现了一些奇特的现象，一方面是协议出让的土地多掌握在区域性强的本地中小开发商手中，全国性的大开发企业不断通过并购的方式消化该部分土地。而另一方面，中国出现了一批专门清理原有积压土地的神秘公司，他们通过各种关系让原本积压的土地合法之后，出售给需要土地的开发商。

　　这些低成本的土地充斥着中国土地交易市场，与招拍挂市场上出让的土地形成鲜明的差价。也即是说，一旦房地产企业将这两部分土地纳入囊中的时候，即预示着其未来产品的可观利润。于是招拍挂市场一方面决定地段的价值，而另一方面，非招拍挂市场上获取的土地利用周边招拍挂土地获取巨额利润。

　　而土地招拍挂前后的差价亦成为开发商获取利润的方式之一，也即通过高价拍取周边的土地来抬升区域价格，让之前低价拍得的土地升值，然后通过囤盘等方式获取巨额利润。

　　于是，开发商们似乎永远有冲动通过对未来利益的透支来维持现有利益，也即是说，当他们通过招拍挂市场上拿到的土地能为现有的楼盘带来300%的利润的时候，未来楼盘是否亏本已经不重要了。

　　游戏招拍挂

　　2007年，碧桂园在造就首富的同时造就了中国圈地的神话。这个发迹于广东顺德，在华南地产界以低成本获取郊区大块土地，大规模开发、低价格快速出售而闻名的房地产企业在2007年囤积的土地多达54平方公里。

　　然而，2007年年末，《南方周末》将中国首富推上了原罪审判台，两份协议显示碧桂园“零地价”拿地。

　　在地方政府同时成为土地交易市场上的卖家和仲裁者的时候，我们很难想象政府不会参与到利益的角逐当中。事实上，土地生财已经成为地方政府保障各级公务员工资及年终奖金和地方财政的重要途径，在二三线城市尤其如此。

　　财政触动了地方政府的卖地冲动，随着城市化从沿海向中西部城市蔓延的时候，中西部城市发现那些原本在沿海地区冒出来的房地产概念运用到自己身上的时候，城市土地价值开始凸显。

　　一个可以考虑的逻辑是，郊区大规模的闲置土地通过大开发商的开发之后抬升土地价值，地方政府将在未来周边的土地身上获得更多的利益。

　　各级地方政府开始寻找那些希望囤积土地的地产大鳄。于是招拍挂成为虚有其名的方式。在大多数时候，地方政府可以通过各种方式规避招拍挂。

　　在今天，土地已经成为中国各级政府的最大利益所在，其中的考量与博弈林林总总，招拍挂只不过是一个形式上的游戏规则。

　　2007年9月28日，金地上海公司收到一个来自陆家嘴集团的电话，要求金地上海告知传真号码，说是有一份地块竞标结果的正式公函。

　　也许金地上海自己都已经忘记了一年前那场曾经轰动上海滩乃至全国的上海“地王”之争。这块占地560亩，位于上海浦东花木新民北路的地块本来是上海市世博会用地，后来世博会另选他处，花木地块也就成为浦东新区价值最高的地块之一。

　　找一个知名又有品质的开发商，建造一个高质量的楼盘，来提升浦东新区的住宅品质是当然的考虑。浦东政府曾到全国到处考察各个项目，并曾到北京与相关人士见面会谈，最终决定将地块出让给星河湾。

　　然而，花木地块的土地产权却在负责浦东新区的一级土地开发商陆家嘴手中，作为上市公司，陆家嘴希望能够通过正常招拍挂的方式，获得良好的回报。

　　在陆家嘴与浦东新区的协商过程中，双方最终决定以竞标的方式决定该地块的归属。

　　但花木地块一推出就引起了内地和香港开发商的注意。报名参与竞标的开发商均为国内乃至香港的一线开发商，包括新鸿基、华润、中海、合生创展、世茂、仁恒及金地。

　　金地的报价最高，为59.89亿元，而星河湾的报价仅排第四，42亿元。这使得原本期望将花木地块交予星河湾的浦东新区政府犯难了。他们选择推迟公布竞标结果。

　　这一推迟便是一年，在所有人要将花木地块忘记的时候，浦东新区和陆家嘴集团于07年9月将结果通知各竞标单位：星河湾最终中标。

　　事实上，一个不可避免的矛盾是，作为地方政府，其在考虑土地出让的时候往往希望选择自己满意的开发商。因此在此过程中，寻找各种途径规避招拍挂的限制成为可能。而在今天大多数二线乃至三线城市的土地交易过程当中，地方政府在其中的主导作用往往更大。

　　作为地方政府而言，身兼土地出让方及交易仲裁者的角色，这两者之间本身就有着矛盾，而相对公开、公平、公正的土地招拍挂制度无疑对地方政府的土地出让有所限制。

　　2007年，地方政府不可遏制的卖地冲动达到了高潮，尤其是在中西部城市的规模土地出让大多以规避招拍挂的协议形式进行，同时定向招拍挂成为重要的土地出让方式，即地方政府通过限定条件，同时将有关条件透露给指定开发商的招拍挂形式风靡一时。

　　在《观点》杂志的了解当中，部分地方政府甚至将土地作为任务分配给各级政府部门或领导。虚设一级土地开发企业，使得这些企业成为名副其实的土地掮客。他们将政府部门分配的指标拿下，然后寻找开发商，通过合作或是转让的方式将土地转卖给开发商。相关政府部门及“土地掮客”们在其中获取利益。

　　其实作为开发商的碧桂园“零地价”拿地事件在某些时候实在有些委屈。碧桂园在张家界进行的开发涵盖了一二级开发，包括其中的拆迁、交通等多种基础设施配套的建设。即便确是“零地价”拿地，其在拆迁及基础配套方面也远远高于其他项目的开发。

　　地方政府在土地出让过程中的主导作用，无疑成为今天中国土地流转制度改革的难言之隐。

 

　　新金融时代
　　2007年，中国房地产从来没有像今天这么有钱过。

 

　　拐点，在哪？　　2007年后的房地产市场，也许真的到了面临拐点的时候了。

发稿：邬琼审校：0

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