新金融时代

来源: [观点网] 时间: 2008-01-21 12:53

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　　日后的人们会怎样梳理今天中国人关于土地的记忆呢？

　　2007年，中国房地产从来没有像今天这么有钱过。

　　杨百万坐在鲁豫面前并不拘谨。与一般的上海男人不同，这个曾经扛着百万钞票全国各地收购国库券的英雄人物身上有一种奇怪的胆识，在曾经的岁月里，他往往敢明目张胆挑战政策的空子。

　　在证券市场最初的日子里，杨百万是一个不折不扣的时代英雄。坐在鲁豫面前的杨百万依然在讲他的炒股经验，讲他的理财观念。仿佛时代的影子在他身上没有了作用，杨百万在这十几年里还在挣钱，但显然已经不能像当初挣钱挣得那样意气风发了。在股市低迷的时候，杨百万炒过房子，做长线投资，两套房子加起来大约挣了100来万，他让自己的钞票在房市和股市里来回折腾。

　　杨百万的财富在增长，但放在今天显然有些小儿科。类似于杨惠妍这样的中国首富的财富爆发式，当年的杨百万是不可想象的。

　　2007年，中国房地产从来没有像今天这么有钱过。

　　上了富豪榜的潘石屹

　　2006年，潘石屹一整年都在为缺地的事情苦恼，而整个2007年潘石屹都在为上市的事情苦恼。

　　潘石屹的焦虑被放大到2007年博鳌房地产论坛。在8月17日-18日召开的博鳌房地产论坛上，资金与土地几乎成为整个论坛的核心话题。而潘石屹则在论坛上频频批评其时高涨的房地产股票，100倍以上的市盈率在他看来是极其危险的。

　　有媒体认为，潘石屹对股票市场上房地产企业高昂的市盈率的批评本身是对土地储备带动房地产股票价格和市盈率上涨的否定。而潘石屹上市的困境恰恰在于他紧缺的土地。SOHO中国上市前仅有100万平米的土地储备。对于2007年动辄出现2000万以上土地储备的房地产企业而言，潘石屹手里的存量确实寒酸。

　　潘石屹成功地将SOHO中国的模式做了一个好的诠释，他告诉投资者：SOHO中国就像香港的太古地产，土地储备不多，但SOHO中国所有的项目都在北京的中心位置。他还告诉香港投资者，SOHO中国是中国最大的著名品牌商业地产开发商。同时潘石屹说，SOHO中国的财务稳健，土地干净，盈利能力强。

　　潘石屹希望避重就轻，将房地产企业上市中，让更多的投资者看清楚大量土地储备存在风险的同时，告诉投资者自己的土地策略和经营模式。

　　潘石屹成功了。

　　在胡润和福布斯富豪榜发布的前夕，10月8日，SOHO中国终于在港交所成功上市。两个富豪榜当中，成功上市的潘石屹、张欣夫妇317.45亿的身家而挤进了前二十名。

　　潘石屹上市成功为其带来了100多亿港币的现金，这让之前一直受困于现金流，但又不愿找银行贷款的潘石屹手里宽裕了很多。在接下来的计划里，潘石屹的盘算是通过手中的现金进一步增加土地储备。

　　无论潘石屹如何否定资本市场与房地产企业土地储备之间的联系，如何去诠释他的商业模式，一个基本的事实是，房地产企业上市融资的根本目的是增加土地储备，而非添置设备抑或是引进薪金更高，更有管理效率的团队。

　　上市后接受相关媒体采访时，潘石屹就说：“此次上市募集的129亿港币，一少部分会用于开发已有的项目，绝大多数将会购买新的土地。”

　　而潘石屹在成功上市之后，陡然变得富余的现金流同时也吸引了北京土地掮客们的注意。

　　“事实上，近期，我已接待了很多批前来洽谈合作的‘地主’。这些地块有的位于王府井，有的位于西单，我想，未来SOHO中国在核心区集中发展的战略将得到坚持和发扬。”潘石屹说。

　　房地产企业的生产规模的大小决定于土地储备。于是，2007年，土地不但成为房地产企业手中的生产资源，更为重要的是，通过资本市场的演绎，在某种程度上而言，土地已经成为房地产上市企业手中的金融工具。

　　“地股互动”一开始就成为2007年中国房地产界的主题，似乎唯有如此，房地产方能解决土地与资金的矛盾。

　　疯狂的股市2006年末，上证指数突破3000点时，那些在A股市场上厮混多年，少有斩获的中国房地产上市企业似乎看到了曙光，保利和万科先后宣布了自己的增发计划。随后，H股恒生指数在向30000点迈进，香港资本市场上的上市企业与预备上市企业开始筹划起新一年的游戏该如何玩。

　　显然，与往年到处寻找基金和依赖银行贷款相比，2007年在资本市场上，中国房地产上市企业的日子要好过许多。

　　在2007年，中国房地产上市企业的增发抑或是发债计划在从前是无法想象的。“百亿增发”似乎成为2007年中国地产上市公司最为标志性的指向。从年初上市未久的保利提出百亿增发计划，到万科、金地先后提出百亿增发计划，再到富力回归A股的二百亿IPO计划。中国房地产上市企业像是资金机器一样不断地从牛市中套取资金。

　　2007年中国房地产上市企业的规模扩张已经达到了大多数人无法想象的境地。仅以开发量而言，万科已经成为全世界最大的房地产企业，年开发规模达到700万平米。以市值而言，碧桂园和万科已经成为世界上市值最大的两家房地产企业，市值先后迈入2000亿门槛，万科的市值大约是美国前五大开发商之和。与此同时，中国内地的富豪因为资产在资本市场的放大，开始逼近传说中的香港富豪们，今年的中国首富，碧桂园二小姐杨惠妍的身家已悄悄地接近李兆基。

　　土地与资本互动的魔力之大，也许让大多数中国房地产人自己都感到惊讶。中国房地产上市企业突然间发现自己从来没有这么有钱过。

　　“流动性”这个在2006年只在经济学家之间流行的词汇开始进入民间，那些曾经囤积在房地产市场上的资金开始涌入股市。造就了A股有史以来的最大一个牛市。然而并不像经济学家们在2006年所预测的一样，一旦新的投资渠道形成，分散那些流动性资金的话，房市的压力会有所减小。

　　相反，牛市带动了全民投资热潮，也带动了全民投机热潮，炒房和炒股同时进行的理财观念深入民间。2007上半年，与股市一样飙升的是房价。

　　股市推动了房地产上市企业的市盈率，被推高的市盈率给了房地产上市企业通过配股、增发等方式融资的可能，大规模的融资让房地产企业手中拽满了牛市带来的资金，同时也让股民们拽满了资金。于是房地产企业开始用新融资得来的钱买地推高地价，而赚得盆满钵满的股民们将一部分资金投入房市以分散投资风险。更有甚者，股民不惜用房产做抵押贷款买股，买股后挣来的钱再次投入房市当中。房地产企业与炒股者之间的不断循环使得这个社会仿佛在一个财富的高潮中尖叫。

　　2007年在深圳，久违的炒房号又开始出现。深圳一别墅开盘，在叫房号的时候，有投资者让开发商别再叫号了，干脆拍卖，价高者得。

　　楼市与股市互动从某种层面上来说是一个社会财富积累到一定程度不可避免的产物。时至今日中国房地产与股市的互动仿佛依然在最简单的逻辑联系上徘徊，事实上更多的投资者到现在还没有弄清楚美国的次级债是怎么回事，更无法想象房地产相关金融产品会给他们带来怎样的投资价值。金融产品的缺失着实让中国的投资者和房地产企业抓耳挠腮，房地产能够吸引的资金到底有多少，迄今为止没有人知道。

　　另一方面，老百姓已经不再相信储蓄，因为媒体上通篇报道的是加息的速度赶不上通货膨胀，也即是说，我们储蓄是负利率，在银行里存钱是亏本的。而另一方面各大银行的基金在强调投资房市与股市的回报率。几乎所有人都知道把钱放在不动产上的回报率肯定比放在银行要好得多。于是，在2007年中国人的投资意识开始觉醒的时候，房市沾了股市的光。

　　地股互动

　　这是一个在香港屡屡上演的游戏，自从上世纪70年代香港房地产企业掀起上市热潮开始，股市与地产的互动就一直支撑着香港房地产的发展。

　　在地股互动中，一个鲜明的特征是：土地和房产成为金融产品，也即是说，房地产的投资属性成为第一属性。

　　2007年，中国内地的房地产企业开始尝试地股互动，并在地股互动中实现了规模扩张的神话。

　　一个基本的逻辑是，当资本市场处于上升期，也即出现牛市的时候，房地产企业股价与市盈率开始上升。房地产企业为了降低市盈率一般都采用增发股票的方式拉低市盈率和股价。增发作为一个常用的融资手段经常性的出现在房地产企业当中。

　　然而，房地产上市公司的一项重要判断标准是上市公司的土地储备。土地储备多的企业的一个直观感觉是房地产企业未来可开发用地的增加将为企业带来稳定的盈利，在房市处于上升区间的时候，尤其如此。

　　这就使得房地产企业在股市出现牛市的时候不断通过增发的方式套取现金，然后购买新的土地，新增土地为资本市场带来了更好的预期，股票价格和市盈率再一次从低位上升，然后房地产企业再一次通过增发套现，套现资金再一次用于购入土地……如此循环。

　　对于房地产上市公司而言，在这样的环境之下，房地产企业甚至可以不进行开发，就将土地价值在股市中套取现金，通过股票升值来获得利润，也即是说开发商可以不考虑购买土地时的风险，通过购买土地直接在股票市场上套利。至于开发后产品赢利或是亏本已经不重要了。

　　2007年，中国地王频频闪现，一个重要原因就是上市公司在土地招拍挂市场上不计后果的掠地。

　　我们显然看到房地产企业手中的土地价值被转化为股票，并以票据的形式在资本市场上进行炒作。2007年，在房地产上市公司的相关数据中，我们看到一些非常奇怪的数字，例如说180倍和220倍这样离奇的市盈率。

　　而在2007年房地产上市公司工作人员参与炒股的传闻不断，招商地产年初被曝五名高管涉嫌炒作招商地产股票，而王石的夫人参与炒作万科股票的消息被曝更让王石惊出一身冷汗。

　　一个显然的事实是，如果股票市场监管不严，私人通过暗箱操作拉升股票和市盈率成为可能。而不断攀升的A股市场使得增发成为无限的可能，这也是2007年，众多民营企业期望能够回归A股的原因之一。当年末碧桂园、雅居乐等企业还在路演、发债的时候，万科、保利这样的A股上市公司已经进行了多轮增发。

　　有媒体报道，2007年，房地产上市公司仅增发融资就高达2000亿人民币。也即是说房地产企业在2007年的股市当中套现2000亿。

　　上市的选择

　　经历了2007年，如果我们追问房地产企业发展目标的话，大多数区域性的中小房地产企业也许不再和我们强调其开发量、土地储备和市场占有率了。更多的房地产企业会回答你——上市。

　　华远集团在2007年初便传出借壳幸福实业的消息，但是几经波折后，其在2007年上市的计划可能要破灭了。

　　任志强在某论坛上说，房地产企业上市之后有了足够的资本就是大公司，而没上市就是小公司。其颇带酸味的说：潘石屹上市了，SOHO中国可以说是大公司，但华远没有上市，所以说是小公司。当2007年那些拥有野心的房地产企业希望能够借牛市的东风上市的时候，中国奇异的证券市场早就了一些奇异的事件。比如说新恒基借壳*ST金泰。

　　但事实上在所有的预备上市公司中，房地产企业都希望自己能够在资本市场上卖个好价钱。于是黄俊钦的新恒基借壳*ST金泰就成了2007年A股市场上最大的一幕闹剧。

　　在股民们后来对*ST金泰的回顾中，有些人认为黄俊钦最终没能在*ST金泰上玩赢庄家，在新恒基借壳*ST金泰一事上，黄俊钦本人可能是最大的输家。

　　事实上，当在2001年黄俊钦有意借壳*ST金泰伊始他就受到了庄家们的极力阻挠。有些心灰意冷的黄俊钦索性将*ST金泰放在一边，任由庄家们炒作。然而2007年的机会太好了，牛市当中黄俊钦忍不住重新考量要把新恒基注入到*ST金泰，但是他显然低估了庄家们的能力。接连42个涨停的日子里，我们无法了解黄俊钦的心情经历了怎样的变化，一方面庄家们不断地炒高股价让黄俊钦看到了一个借壳后的良好前景，但同时在42个涨停之后，黄俊钦却要面对一个被炒得有些垃圾的股票无法收场。

　　*ST金泰自一出生就是为了炒作，黄俊钦显然是选错了壳。如果真想上市的话，黄俊钦或许应该学习一下恒大的许家印，彻底放弃一个被炒家掏空的壳，转道香港上市，或是直接IPO。

　　事实上在预备上市的房地产企业当中均有自己的选择。借壳、A股IPO，抑或是转道海外：H股、纽交所或是新加坡。2007年各大投行几乎都瞄准了内地的房地产上市企业，然而真实成功的案例却很少，碧桂园、SOHO中国、远洋地产在2007年算是非常幸运的，他们把握了好的时机，获得了最大限度的融资。然而其他相对较小的房地产上市公司的步伐显然并不好，小规模的融资对于期待大规模扩张的他们而言，杯水车薪，但却又不得不走上扩张的道路。

　　迄今为止我们回过头来看看那些离奇的市盈率后面的负债率的时候，可能大多数人不可想象在2007年那些疯狂扩张的企业里，到底有多少资金沉淀在土地上。而这些资金将为未来的发展带来的风险评估也许是大多数房地产企业所应该焦虑的。

　　随着股市回落到5000点左右徘徊，年底除H股上市企业依然在为发债的事情奔波外，大多数国内A股市场上的上市公司开始偃旗息鼓。12月28日，金地12亿债券发行计划获证监会批准，算是赶上了最后一班车，但发债规模已经从100亿降至12亿。

　　此外，类似于华远、卓越、恒大、龙湖、金科这样的企业在期待其2008年的上市，房地产与资本市场融合的走向不可逆转。但是，谁来为这些将风险转嫁给股民的企业的未来买单呢？

　　拐点，在哪？

　　2007年后的房地产市场，也许真的到了面临拐点的时候了。