愚蠢的土地储备:政府与企业的博弈

来源: [观点网]      时间: 2007-12-10 22:57
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　　以此而言，一口气囤积4-5年开发的土地无疑是冒险的，很难想象类似于卓越在青岛城阳区的土地能够在两年内变成产品。　　

　　当房地产企业的实际土地储备要求企业开发量翻倍增长的时候，这样的土地储备肯定是愚蠢的。

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　　如果以2007年房地产企业土地储备的数量来计算的话，类似于碧桂园、万科与富力这样大量储备土地的企业，2008年土地储备对其开发规模的要求可能是1000万平米左右，碧桂园的开发规模甚至必须达到1500万平米。

　　房地企业的开发能本本身可以看作房地产企业的生产能力。对于前两年仅仅将年开发规模维持在200-300万平米的地产企业而言，这样的开发规模是很难想象的。

　　更为可怕的是，今天的中国土地市场本身混乱。一方面今天在市场上流通的存量土地大量存在，另一方面自2004年后开始垄断新批土地供应，政府土地供应缺乏基本的规划，第三则是土地一级开发的管理混乱，在城市化进程当中，地方政府为财政需要无端的扩大城市规模，大量供应低成本土地。

　　这一切使得中国的土地市场成为最无原则、最不公开透明的市场之一。也成为中国房地产产业链条中最为黑暗的一环。2004年，全国统一的土地招拍挂制度非但没能让土地进行公开、公正、公平的交易，恰恰相反，土地招拍挂制度在抬升了土地价格的同时，抬升着房价，使得招拍挂之前那些低价出让的土地获得了暴力的机会。

　　我们曾在采访中发现，在上世纪90年代，仅广州市政府批出的土地就足够广州市40年之用。大面积的郊区土地供应造成了今天广州的城市失衡。广州市供应大面积郊区土地的做法很快为各二线城市所效仿。在原有市区土地供应有限的情况下，扩大城市规模，兴建各种开发区就成为可能。

　　随之而来的是，那些原本缺乏吸引力的二线城市拼命招商引资，品牌房地产企业就是其招商引资重要方向。大面积的郊区土地的廉价供应为房地产企业提供了廉价的土地，但郊区配套的缺失，又是的原本关系暧昧的地方政府与房地产开发商之间关系复杂起来。

　　以卓越集团在青岛城阳区地块为例，青岛城阳区政府为了开发，将大面积的土地出让给卓越集团，但是因为政府的市政建设迟迟不见动工，卓越亦在土地开发商迟迟不肯有所动作，只是象征性的动工。

　　而在部分二线城市，政府干脆就分配土地指标，看谁卖出去的土地多，造成二线城市大量存在土地肩客。

　　即便是在公开的招拍挂当中，设定条件的土地拍卖，地方政府单方面将设定条件透露给其期望出让的房地产企业，在土地出让后设定种种返款措施的行为屡见于土地拍卖当中。

　　一个显然的事实是，只要与地方政府搭上线，大多房地产企业获得土地并不难。

　　但另一个可怕的事实是，今天我们很难判断那些大量囤积土地的企业是否真的能够将土地储备转变成产品。因为地方政府收回土地是无偿的，也即是说，政府可以不付分文便将出让的土地收回。其中两年未进行开发的土地地方政府更是可以无原则的收回。

　　以此而言，一口气囤积4-5年开发的土地无疑是冒险的，很难想象类似于卓越在青岛城阳区的土地能够在两年内变成产品。

　　作为资金密集型企业，房地产企业的扩大土地储备无疑是吸引资金的一个重要手段，但资本市场对中国土地市场的判断，显然缺乏必要的解读。

发稿：邬琼审校：0

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