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  岭南圆桌会议

  时间:2008年8月9日19:30~22:00

  地点:中山大学岭南(大学)学院岭南堂三楼

  议题: (1)信贷紧缩政策与房地产市场

  (2)下半年,广州及华南地产市场的走势及突围策略

  岭南夜话:下半年房地产之路(二)

  王敏:房地产开发商门槛应该提高

  陈洪志:好,谢谢吴老师,两位专家学者给我们阐述了房地产信贷紧缩政策与房地产市场关系以后,我下面一个问题想问广东银监局的办公室主任王敏先生,之前我跟境外的金融投资者在聊天的时候,聊到当前的房地产,我问他们说,如果我们用一天24个小时来比喻,您认为今天的中国房地产,是处于哪一个时间点上?这位投资者很明确的跟我说,大概是晚上8、9点吧。也就是说我们过去讲中国的年轻人,毛主席说是早上7、8点的太阳,我们境外的投资者跟我说现在中国的房地产业处在晚上8、9点钟,我想问一下王主任,国内的银行怎么看待今年的房地产行业,下面有请王先生。

  王敏:这次来参加这个岭南圆桌论坛,是抱着向房地产业界学习的目的来的,没有做发言的准备。因为身份的原因,本来我不想发言的,但是被点到了,我只好以个人的角度谈一下我的看法吧,不代表所在单位意见。

  刚才徐教授和吴院长等专家都谈了对房地产市场形势的看法,我想从另外一个角度谈一下我对房地产形势的看法。目前,我国经济中存在一个奇怪的现象,一方面是流动性过剩,严重过剩,另一方面股市下跌,房地产下跌,通货膨胀,这是很难解释的一个矛盾,无论从经济学还是从金融学角度。货币发行过多,中国居民在没有更多投资渠道的情况下,股市、楼市应该上涨而不是下跌,这是2006年到2007年上半年楼市、股市飞涨的一个合理的解释。但是从去年10月份之后房地产市场开始出现逆转,我想这里有几个方面的原因。

  第一个是政策思路上做了调整。刚才也说了2005年就开始对房地产进行调控,为什么调整了3年房价没控制住,仍在直线上升,这里有各种原因,其中一个主要原因是我们国家的房地产监管思路上有问题,可以说一直没有找到一个合适的路径。去年8月份国务院召开了研究房地产问题的国务院常务会议,在这次会议后,国家在房地产政策和管理思路上做了调整。主要有两个方面,一个是提高了房地产信贷的首付,一个是提出了建设廉租房的思路。

  “927”房地产信贷新政,主要是从资金上遏制房地产市场的投机炒作势头,我们这个政策思路是在政策上把它分成两个方面去控制和管理,一个是居民自住性的保障性的住房需求,比如老百姓的第一套和第二套住房,第一套房是居民自住性质的,我们应该满足的,所以我们没有提高第一套房的按揭贷款首付比例,仍然20%,如果把第一套住房也提高到40%的话,老百姓就买不起房子,这是一个原因。第二套房我认为是有一定合理需求的,又有一定支付能力的。比如说我在异地工作,我老家原来可能有一套房,我还想重新买一套,或者说我自己的住房太小,我想给父母买一套房,这个我觉得也是合理的。但是你要付出一定的合理的成本,因为你第一套的住房已经保障了,第二套是合理的但要适当提高按揭贷款首付比例,首付适当提高到30%、40%。但是对于第三套、第四套房和第五套房,就是一种以投机或投资为目的住房需求,要使不合理的房价降下来,关键是怎么打击第三套、第四套房和第五套房,这是一种投机性的市场需求,并且具有一定的信贷风险,所以我建议从第三套房开始,大幅提高首付比例以打击投机,这样会从资金流上遏制它,抑制投机炒作,这是我们当时的最主要的政策思路,但是我们最后政策的制定和实施都是以第二套房作为一个界限来划分的,这一点,我个人现在还有异议,这可能是当时的形势所逼,也不能怪政府。第二套房的信贷政策,我们要求银行必须严格执行,这也许是房地产需求急剧萎缩的一个原因。假如不是以第二套房作为政策调整的出发点,而是第三套房的话,现在会有怎么样的局面?

  另一个重要的调整是提出了建设廉租房来解决低收入阶层的住房需求,这个思路转变具有里程碑的历史意义。政府在管理思维上做了调整,重新定位政府的管理目标和职责,将有消费能力的商品房市场与低收入居民住房保障分开管理,对于高收入阶层的市场,商品房的开发,商品房的销售,我个人觉得政府不应该再管了,完全可以让市场去解决。另一方面相当一部分低收入的社会阶层,老百姓的最基本的住房需求,不能靠市场自发地解决,即使降低了首付也解决不了高房价问题,因为房价还是远远高于我们的购买力,老百姓买不起,怎么办?政府提出走建设廉租房和经济适用房的思路。这部分需求的解决不是完全的市场行为,其中就有政府的责任。政府在管理上将这两部分分开了,说明我们思路上走对了,吃一堑长一智,因为我们前几年房地产调控没这么区分过,这个是我们房地产监管思路上的一个重大的转变,我在去年8月就政府的房地产监管思路转变发表了专门文章,我认为这是有质的转变。

  我认为这两个政策思路的调整,从房地产市场供需两个方面进行了有效地调控。因此房价很快降下来了。以前大家都走独木桥,只能买商品房,现在有部分人不用走了,因为有一部分人要去买经济适用房、廉租房,但是问题是怎么去开发和管理廉租房和经济适用房,我觉得现在我们还没有找到合适的路子,所以我提出来,我们要学习香港,学习新加坡,就是要走成片开发、集中管理的廉租房建设路子,这样建设公共配套设施比较齐全,香港、新加坡都这么做的,但这需要财政上的支持。很可惜这方面我们的投入得很少。我们的房地产市场监管思路的转变我觉得很对头,但要达到目的要解决问题,还需要时间。

  当然,房地产市场形势出现逆转,还有其他一些方面原因。

  比如,土地管理政策。从去年年底到今年年初,我们国家的土地管理政策一步步从严,国务院专门下文件,以后你们的土地不能囤积了。一方面我们在房地产信贷方面控制了,打击囤积,一方面今年年初出台的国务院文件已经很明确了,土地两年不开发就无偿收回。在土地管理方面也限制了。

  再比如,美国次贷危机的影响。美国次贷危机出现之后,大家都担心中国的房地产泡沫也会出现类似美国的问题,在心理和投资信心上有了调整的需求。还有一个问题就是股市泡沫的破裂。去年9、10月份我们在6000多点的时候,很多的学者说股市出现了严重的泡沫,整个形势随着美国次贷危机的出现开始逆转,到了顶部就开始调头了。但是这个下降的速度太快了,太快之后就把资金套牢了,因为房地产和股市都有一个财富效应,现在变成了财富负效应,而不是财富效应,这样大家的资金财富都被蒸发掉了。没有了财富,也就没有了购买力,房子销售自然就会出现问题。

  去年底许多媒体在讨论是不是拐点出现了,记者也采访了我,我当时是不同意这个观点的,但是现在看这个问题就很难讲了。为什么这么说?因为随着调控力度的逐步加强,土地和税收政策的调整、货币信贷的规模控制、上市融资难度加大等等,加上股市暴跌,多方面政策的叠加效应造成房地产企业出现了资金链条断裂的风险。房地产是个资金密集型行业,但是现在资金在哪里?第一个是银行融资,现在房地产企业向银行融资很困难,先不用说融资成本的问题,如果说你房地产企业还能在银行融到资金,那已经算你有本事了。这是一个问题,第二个路径是股市融资,股市融资也很困难,我们广东也有一些很大的房地产公司,在境外上市融资也出现了很大的阻力,我想这也是很难的。刚才徐教授也说了可以向社会融资,但从现在的形势来讲,向社会融资的可行性并不高,因为大家都知道你房地产在走下坡路,谁愿意给你钱冒风险。

  还有一个就是销售这一块,销售这一块我们现在是量价齐跌,销售回款也出现问题。如果再加上房地产公司的土地储备占款,就更成问题。我们很多的土地高价买来之后,短期内没办法开发也没办法转让,无法出售也等于被套牢了。此外,外资投资房地产也受到限制,这样以来,我对房地产行业的形势判断就很不乐观。我们的银行一直在做压力测试。虽然压力测试的结果似乎很乐观,但是我个人并不这么看,一些因素并未考虑在内,问题可能还未暴露,总的来说,我个人还是比较担忧的。我认为冬天快到了,刚才你也说到,现在是晚上8、9点钟的时光。

  我想这一轮房地产市场调整已经开始。本来我不应该说这些话,因为房地产太敏感了,所以仅仅代表我个人。如果房地产市场调整得过深,调整过度了,就会造成大起大落,这对房地产市场的健康、可持续发展非常不利。宏观调控就是要避免经济的大起大落,调整应该是大鱼吃小鱼,或者说适者生存。不过我现在担心的是,如果继续如此严厉的调控下去,不单单是小鱼死掉了,大鱼也会一起死掉。

  这次调整不仅房地产企业要付出血的代价,政府作为管理者,也有许多教训值得总结。比如,房地产是不是一个支柱产业?这么大的一个行业,需要一个战略的思考,相关政策的制定和政策的连续性是非常重要的问题,如果中央现在还把房地产作为一个支柱产业去看待,那就没问题。第二个问题是我们国家现在的房地产企业过多过滥,门槛太低,基本上几百万、几千万就开一个房地产公司,太容易了,开发项目主要靠银行融资,所以风险较大,这是我们的一个教训,香港的房地产公司都是很大的,很有实力的,即使97年东南亚出现经济危机,也没有出现房地产大的危机,没有出现烂尾楼现象,你看我们现在到处都是。还有一个问题是地方政府的角色问题,地方政府的职能应该重新定位,现在地方政府可以从卖地中受益,有自己的利益在里面,自己是一个受益方,所以在房地产政策执行上,跟中央是有冲突的,是利益博弈的双方,这样的话,房地产市场很难做到真正的规范和健康的发展。我觉得应该将卖地的收入纳入到财政预算内来统一管理,这样的话,政府才能从利益相关方、受益者变成监管者,以后它的职责主要是通过财政的资金来扶助廉租房和经济适用房建设,去解决基层百姓的住房需求。如果这样走下去的话,中国的房地产市场应该会更健康地发展。

  最后,我认为房地产是一个很重要的支柱产业,一定不能让它垮掉,这不单单是从金融风险的角度来看这个问题,大家也知道,股市和房地产价格一但暴跌,它的影响面是很大的,股市暴跌,关键是一个信心问题,房地产量价齐跌也是房地产市场的信心问题,但是如果房地产跌到一定的程度,资金链断掉,出现了断供潮的话,对整个社会的影响和危害就会很大。我非常强调社会公众预期的重要性,通货膨胀是个货币问题,也是一个公众预期问题,房地产同样也是这样,社会公众预期很重要,如果大家都觉得房地产在跌,房地产企业要倒闭的话,那房子谁来买,没有市场需求的话,内需拉动和消费就有问题了,会带动整个经济下滑,到时候就很可怕。因此,我把房地产价格这个指标看作是公众信心的重要指标来看待,如果中央能够意识到这个问题的话,我想我们房地产还有的救。就像美国一样,美国次贷危机也是房地产泡沫惹的祸,出现那么大的损失,出现了很多的道德风险,但是美国次贷危机导致了很多的行业都出现问题,美国政府就必须要救。目前,美国政府不惜用通货膨胀、美元贬值的代价去救,为什么?主要是怕整个房地产市场垮掉,使得整个社会经济的基本面垮掉,所以我觉得美国的政策思路是对的,不惜一切代价,中国在关键的时候也应该这么做,房地产市场如何洗牌,怎么去规范它,这是下一步的问题。至少对待房地产市场应该是有保有压的政策,应该让一部分大的有实力的管理好的房地产企业存活下来,一些比较小的、决策有失误的、项目品质较差的房地产企业被淘汰掉,这是形势所逼。这是我对房地产形势的看法。

  方劲松:房地产信贷属于优质资产

  陈洪志:好的,非常感谢王先生,王主任刚才给我们阐述了个人信贷政策出台的背景、个人信贷的思路和它存在的问题,或者它对以后房地产的发展各个部门所处的角色给出一个建议。下面我们想进行得更具体,我想请中国建设银行广东省分行住房金融与个人信贷部副总经理方劲松先生。在问你问题之前,我给你三个指标去考虑,我问的问题一样是个人住房信贷。我们现在在银行里面,我不知道怎么评价它是怎么评价个人信贷的,但是从我们首先看到的所有的一切的指标,个人信贷依然是优质资产,绝大多数银行不良率都低于1%,我们去看一下招商银行07年的公报,个人房贷的不良率只有0.26%,而整个在上海,在07年个人不良贷款也不到0.7%,远远低于平均值1.54%,同时银行还有很多延伸的收费,这是第一个情况。

  第二个情况也就是说在早期,今年3、4月份,深圳的4大国有银行,私下放宽了个贷的政策这样的一个案例。

  第三个同样打一个比方,在我们国内,对香烟的买卖是有规定的,所有的商店包括士多是不允许给18岁以下的人售卖香烟的,但是我们所有的士多都发现没有在执行这个政策,因为我们所有的士多所有的商店不管是国有的还是民营的,不管是大的还是小的,它是盈利的,他处于一个商业目的的。而任何一个小孩来买香烟,我相信在座的各位没有发现任何一个小孩去买香烟买不到香烟,因为商店的业主一定有各种理由说是给他爸爸买的,给他叔叔买的,不是他抽,有各种各样的理由去让他买到香烟。我想通过三个事情,听听方总的意见。您认为,目前的银行怎么去看待房地产的个人信贷?您怎么看待深圳四大国有银行私下放宽个人信贷这样的一个案例。当然,我们今天在座的一切嘉宾的发言都是个人的观点,谢谢!请方总。

  方劲松:首先感谢会议主办方邀请我们来参与这个活动,我们本来是抱着像各位专家和业界学习的心态参加这个会议的,因为大家都知道,建行有一个响亮的品牌,“要买房,到建行”,建行是最早加入这个行业的,来做住房的金融服务,这方面我们也非常关注整个房地产,因为我们现在作为上市的公众公司,现在是在我们业界内是最公开的。让我发言的话,我只是代表我个人的观点。

  第二个来讲的话,有一些数据方面不方便多说。

  刚才问了几个问题,就是说大家应该都非常关心的,银行在房地产整个宏观调控当中,前面几位专家都发表了非常精彩的观点。从我个人角度来讲,也是像前面几位专家所讲的,这一次房地产的房价波动,大家觉得是信贷政策的变化,应该是多方面的因素,包括前面的多种调控措施,只是一个表象,是一个导火索。而且大家从数据上也可以看到,上半年房地产的资金里面,银行信贷这一块还没有太大的变化,还是在2%、3%这样的,所以从这个角度来讲的话,并没有说非常的好,持续下去政策的效应慢慢的显现。从银行经营的角度来讲,信贷这一块,还是比较优质的。我们在这方面,跟客户的选择来讲,国内能买得起房的,在这个社会阶层里面,还是属于中上以上的,真正低端的并没有太多的购买需求。这跟美国有很大的区别,美国的次贷跟我们是不一样的。我们觉得当前的局势还是大于发展个人信贷的业务。从目前来讲的话,大家都看到,这是一个信心的问题。实际上信贷政策的调整,刚才王主任介绍了信贷出台的背景。主要是前几年的走势使这种价格远远的偏离,本身来讲,它这种政策的出台,刚好这在一点上,它是在投机炒作这一块。

  陈洪志:方总,作为房地产的从业认识我更想问的是,作为银行来说,面临两难的局面,一个是中央政府宏观调控政策要求对个人政策进行紧缩的,特别是刚才王主任讲的第二套房就开始紧缩了,这是一个方面。另外一个方面其实也不想说,个人放贷是一个优质产品,而银行作为一个商业银行,它处于商业运营的目的,他也是需要赚钱的,也就是说他跟士多店的老板是一样的,他没有主动的迫切的急切的坚定的意志和愿望不卖烟给小孩,除非他是没钱赚,所以我说像在所有的银行,它面临所有的房贷,在这样一个敏感的问题上,他怎么看待个人房贷的?

  方劲松:从我们的自身来讲的话,合法合规经营这是基本的要求,我是觉得至少深圳的情况当时中央台报道了,我想在市场竞争的环境下,有一些机构它会处于擦边球之类的做法,王主任在这里可以见证,我想在广州市场是非常规范的,我们行业之间大家都有交流。在二套房政策上,我们是比较严格的执行的。

  陈洪志:从我们国内的情况看,您还是认同房地产信贷属于优质资产。第二,在我们国内购房的群还是在中上以上,他们是有能力消费的,和美国的次贷危机是相同的,这两个判断您是同意的?

  方劲松:对。

  曹志伟:中国不缺钱,缺的是人才

  “我说做房地产就像农民一样,要经得起诱惑,耐得住寂寞。幸亏我见美女见多了。”

  陈洪志:好的,下面我想问一下曹总,曹总也是我们业内的好朋友,属于发言比较耿直的,我想问你一个问题,我记得我们在去年参加过一个中国房地产做的一个论坛,当时嘉宾出了一个题目,要求在座的7个企业的老总,在人才、项目和钱中选择一个你认为对房地产行业最关键的因素,7个人里面,只有中海地产选择了钱,包括曹总和我在内,都是选人才,走到今天你还是选人才吗?不选钱吗?这是第一个问题;第二个问题,换一个角度,潘石屹曾经说中国面临的状态不是地震,而只是一个堰塞湖,言下之意就是说只要信贷放宽,中国房地产业一切都好做,您怎么看待这个问题呢?

  曹志伟:首先我今天发言不代表发展商的身份代言,因为现在舆论不太理智,我只是作为一个房地产的从业研究人员的身份去讲,因为我在香港科大读书也好,和在美国进修也好,我一直关注研究的经济课题也是中国的房地产,在座还有不少岭院的EMBA同学,我给大家出三个问题,这个会开了之后去想一想,互相研讨一下。第一,打倒发展商能不能解决住房问题?第二,打倒发展商能不能降低房价?第三,降低房价能否解决住房问题?这三个问题你们回去想,我读书的时候教授经常布置作业,不过我们在国外教学经常是可以讨论问题的,在国内会相对少一点。

  刚才陈总所说的问题,说到人才,我到今天为止还是选人才,因为中国不缺钱,缺的是人才,无论哪一个环节都缺乏人才,我讲得不客气一下,就算高校最缺的也是优秀的教授,所以我觉得还是人才。

  陈洪志:换一个角度说,我记得在07年房地产兴起非常好的时候,我们业内老板去招工,老板说了一句话“现在房地产发展那么好,要你也没用”。到了今年这个时间,形势非常不好按,他又跟老板说,老板说,“现在形势那么差,要你也没什么用”。这是第一个。第二个现在所有的企业,说心里话,真的缺钱,所以我不知道,下一次有机会做其他的媒体活动的时候,我还想把这个实验再试一下,看一下在今天的房地产市场,在这三个选项里面,人才、项目、钱,还有多少人选人才,因为当时只有朱总选的是钱,而且当时大家阐述观点的时候是洋洋洒洒几千字,非得要主持人打断才行,非常有道理,人才太重要了,钱有没有无所谓,只要有人才,项目就来,钱也会来,但是今天真的好像招人容易,拿钱难。

  曹志伟:我的观点恰恰相反,用什么证明?上个月我们公司还在招人,今年我安排了5个员工在中大读MBA,有3个在华工读MBA,另准备安排同事在国外读,其实中国真的缺人才。刚才你们批评的那些现象,其实都是人搞出来的,但不是人才搞出来的,包括很多政策。我记得在05年,大家都觉得是房地产的冬天,我一直在会议上讲,我怎么不觉得是冬天?因为人才,我首先是人才,同时公司里聚了一批人才,所以我不觉得是冬天。在广州来看,整个地产市场如果这次算在内,由92年起经历过三次起跌,现在来讲,目前国内经济的形势比以前任何调整都要强得多,好得多,作为有十几年行业经验的我,有什么大风大浪都见过,就像农民面对今年的雪灾。

  陈洪志:我再换一个角度,广州房地产业经过三次大起大落,我们说房地产说20年,我们看看20年内,我们有三个不同时期的大十大开发,现在第一个时期的十大开发商已经不存在了,第二时期的剩下两三家,我们今天会议结束之后,走过去五年,可能今年的十大开发商,可能又会消失。

  曹志伟:这是行业发展的必然结果,何况,第一代开发商中最大的,按照规模来讲,还不如现在前50名,第二代最大的十大,还不如现在的第10名,所以我们无需担心任何风浪,也无需去模仿十大发展商的经营方式,而且说实话,房地产企业没有小企业,动辄都是几亿的投资。房地产开发企业不以大小论好坏,而是以强弱论英雄,有一些开发商的大是吹大的,几亿买下的地,准备在香港上市,通过评估就可以虚长十数倍。我和陈总在惠州开峰会的时候,就有些投行基金公司大谈高息借款购地,包装上市融资一事。许多人都附和着,很少人敢提出异议,因为那时候的不少开发商都怕没钱,要投其所好。我不认同他们的观点,“做房地产应该首先是做实业,要对购房者,对投资者负责。”上市诱惑很大啊,他们开玩笑说“曹总啊,你上市之后就不是上金融版了,是上娱乐版了,在香港上市后很多女明星就围着你转了”。我只是一笑置之,所以我说做房地产就像农民一样,要经得起诱惑,耐得住寂寞,一分耕耘一分收获,每家公司都有各自活法。

  陈总讲的堰塞湖,可以这个乐观地看,我们九寨沟那些海子其实是地震的杰作,堰塞湖之后未尝不是一个自然的美,所以我不觉得有什么大问题。前一段时间有媒体跟我说救市,我在网上说,救市还不如求是!如果当初没有破坏这个市场就没有必要去救,其实目前这次调整到底是市场调整还是政策调整呢?我认为房地产现在不算寒冬,即使冬天又何妨,只要身体好,何惧冬天?应死的就死吧,活下来的都是好样的。说老实话,我做这行这么久,不觉得有什么特别压力,我记得我在我们公司的年终总结上说“手中有钱心不慌,脚下着地自从容”。经营企业就是要“做对能做的事”。

  老农民种地,为什么不怕今年的雪灾?因为农民知道瑞雪兆丰年的道理,灾后把腐烂的菜拔掉,地还是他的,只要认真耕耘就能迎来现在高昂的菜价收益。当然,若你这个地是借钱租回来的,种子是赊回来的,然后自己还不会种地,请别人干的,这场雪灾之后,不要说交地租了,连人工费都给不了,这样还能让他继续去种地?早该收档了。所以我觉得任何一场什么风暴都好,让这个行业经过一次洗礼,会让行业更健康。要不然什么行业都转行做房地产了,个别企业偷鸡摸狗的弄坏了这个行业的名声。

  陈洪志:我们曹总在另外一个论坛上举一个例子,有一次公交车超车切钱撞了曹总的车,本来是你有道理的,但是你不敢当街和他争论,因为你怕第二天登报纸说,“开XX车的无良开发商,欺负贫困的公交车司机”。

  曹志伟:哈哈,社会是讲法制的,交给交警处理就行了。你看前一段时间公交车碰的宝马,一不理智就麻烦了,有理变无理了。所以有时候做事业要学会夹着尾巴做人,这在国内一定要这样的。

  陈洪志:谢谢曹总,不管怎么说,曹总对房地产行业是充满了信心,对目前所处的现状也是充满了信心,但是我们换一个角度来说,确确实实我们房地产目前所面临的最大的困境就是缺钱,那么我们今天晚上两个小时的时间,我们花了一个半小时讲为什么缺钱,我们再用半个小时来讲怎么来找钱,我想问一下黎文江黎老师。

  曹志伟:按照前面几位教授和院长讲的话,现在还是钱惹的祸,中国缺的是一种有前瞻性的长期稳定政策,缺乏人才去制订政策。05年,我在电视直播节目上也讲过这个问题,目前缺的是稳定有前瞻性的政策,缺能制订政策的人才。在中国目前,钱、地都不缺,缺的是能管好人民血汗钱的人才,缺的是能在宝贵土地上建出传世之作的人才,所以,中国的教育家任重道远。

  黎文江:资金紧张价格还会下调

  陈洪志:为了迎合曹总,我们换一个角度,我们房地产并不是很缺钱,我想对大部分的企业来说,现在面临的困境,基本上马上要死,如果不借钱是等死,借钱是早死。唯一的突破点就是销售,阿娇在艳照门讲,她“很傻很天真”,我们所有的营销人员都说,现在是“很惨很无奈”,媒体说整个上半年都是量价齐跌,所有的开发商都说5、6月份开始回落,黎老师,您是我们房地产的计算器,也是我们数学老师,您怎么看今年上半年广州住宅市场的真实情况,有请黎老师。

  黎文江:因为上半年也是有一点下行,因为我们国家从53年到现在,经历过十次的GDP的半周期,在十次里面,改革开发之前它是一个大起大落,改革开放30年,也经过了5个经济周期,但是并不是大起大落。刚才我们吴院长说房地产跟经济周期是密切相关的,以前是有一点滞后,现在这段时间突然间同步,我觉得同步不是它本身正常的规律,同步是因为有二次房贷,让开发商的资金突然间断了,因为在927房贷新政里面明确规定,开发商拿地的钱不能还贷,不能贷款,有圈地的有其他行为的不能贷款,这两条是在9月27号明确规定的,大家可能只注意到二次放贷,但是对开发商致命的是这两条,所以接踵而来的是土地淡市,事实上全国40块土地流拍,其他大量都在底价成交,所以说进一步投资的房地产就下行了。

  所以我觉得今年上半年刚刚也公布了我们的国民经济GDP增长10.4%,去年是11.9%,下调了。房地产也跟着下行这是肯定的。广州来说按照中央台说交量齐跌,但是广州在2、3月份的时候已经下跌了,从5、6月份开始有回升的情况,但是从现在开始,我觉得不能够把房地产跟经济周期断裂开来,还是会下行,虽然5、6月份有回升,但是整个经济还在下行的话,还是跟着下半年还会下行。中央的财经办说今年的下半年明年上半年是最困难的,全球经济是最困难的,挺过这一年来说,全国的经济就会发育到新的高点,我们要有一年的准备,做思想,我们应该有一个开源节流两种准备。

  陈洪志:黎老师,其实我们看今年广州房地产市场,1月份到6月份的数据,1月份大概是35万,2月份23万,3月份是37万,4月份到了39万,5月份39,6月份66万,这个数据说明从5、6月份开始市场的信心开始回暖,但是您刚才说到了下半年,如果重新回到30、40万的成交量呢?

  黎文江:这个不会回到30多万,我觉得还是会保持在50、60万的水平,当然这个跟以前也是差很远的。刚才我们徐教授也说了这个问题,为什么我们企业的自有资金达不到35%,但是广东就达到了36%,去年上半年是26%,从来没有超过35%以上,但是今年上半年超过了36%的自有资金,刚才银行的贷款是二三次保值分期的差不多。但是下来的就是定金和预售款,从去年的36%下降到28%,也就是说我们的资金从预售款那边回收的差不多差了10多个百分点,这很严重。只有他有资金去找钱了。在这种情况下,下半年还有6万多套预计会上市,供大于求。另外还有一到两万套经济适用房推出来,还有限价房推出来,这个是不乐观的。所以在这种供大于求的情况下,价格还有可能会下调,资金紧张的情况下,价格还会下调。这是一个可以预见到的,所以我们做好了过冬的准备。

  陈洪志:您认为在下半年供需矛盾还会加剧?

  黎文江:非常之严重。

  韩世同:开发商的突围之策是降价

  陈洪志:谢谢黎老师,下面我想问一下韩老师,我们房地产行业面对的销售的困境已经是一天严峻过一天了,我们所有的房地产企业都在探索怎么度过这个冬天,我们现在在市场上出现了一二手联动的新的现象或方法,作为业内人士您是怎么看待一二手联动呢?它是一个长期的灵丹妙药还是短期的效果,未来的毒药呢?

  韩世同:一二手联动队伍也相当的多,我们在十年当中也看到有过这样的案例,但是它的适用性不是很广泛,其实做一手和二手有很大的本质上的差异,现在能做一手的中介商没有几家,合富是一家,中地和经纬,中原能做一些,但是做的并不多,做二手的就相当多,一二手又做,而且这两个业务,其实合富是分裂的,因为他们的运作模式完全不一样,现在他们遇到问题了,希望通过二手的渠道,把二手的买家收拢回来,当然可以收到明显的效果,但是容易把这个行业的管理界限搞混乱。

  陈洪志:也就是说客观上,目前销售确实遇到了很大的困难,几乎开发商把能想到的所有的方法都在想了,包括一二手联动,一二手我们都知道它是短期的,对长期的发展它是一个巨大的伤害,但是确实在短期内,收到的效果是成交,所以我想问一下您是怎么看待这个看法的?

  韩世同:我不是太反对,但是我觉得如果要干嘛的话,必须要从一个行业监管角度上界定,什么情况下,它的管理怎么有效性,它带来的负面影响很大,将来行业的资质的问题,包括一手在内,中介商和开发商都不是一个平等的关系,开发商经常因为佣金的问题去讨论,如果二手在介入的话,一二手不同行的话,问题很多。在这个方面,要为企业找到一些营销的方法,也不要一下子马上设置了很高的障碍,但是监管部门应该及时出台一些指引,避免一些负面的影响会更大。

  陈洪志:如果一二手联动,我们把它形容为“急病乱投医,所寻非良医”我们这样去判断的话,您认为在当前的房地产的形式下,面临的缺钱销售无法突破的情况下,房地产公司,开发商有什么很好的突围法呢?

  韩世同:其实现在的开发商不是很乐意降价而已,其实开发商他本来的成本和突然地完全足以支持大幅度降价的,尤其像万科去年在市区里面大幅度的降价,还是高利润的收益。广州经过一轮调整,这半年是在一个稳定的层面上的,没有深度的下探。这种情况我觉得是已经是良好的,广州的开发商是对过去的调控,相对明智的,它很及时的调控了一下。现在调整到位的,经常日光谈说排队去买房的还是存在。这个情况我觉得主要是你价格的策略和把握的机会。有一种说法,如果老虎来了你跑得快还能活,但是洪水来了可能就不行,如果真的洪水来了的话,你就要跑到高坡去。我觉得万科最近我们知道他说要降价,马上要更正,我觉得这个其实也值得大家去思考,为什么出现这样的情况,所以我们也可以看到,富力和合生,北京报道他们楼盘要降价,打七折,然后马上他们又更正,我觉得这些现象都值得思考,到底为什么会这样子,到底是媒体有意去陷害他们呢,还是什么样的情况,因为我很想了解一下这样的情况。

  陈洪志:您认为开发商的突围之策就是降价?

  韩世同:对,有效的降价,等到你跑到后面了没什么戏了,到后面你跟得太晚了来不及了。

  陈洪志:谢谢韩老师,莫总,我想问一下,其实刚才黎老师也讲过这个观点,其实我们很多人都认为,包括徐老师,吴院长都认为,中国房地产行业还有10年20年的美好光阴,但是前提是你必须要活着,别当先烈,如果在这个时间这个冬天你你死掉了,你也无法享受中国房地产未来美好的明天了,我想问一下莫总,每个开发商他有什么更好的方法去渡过这样的一个冬天?

  莫嵘:我有一个观点很同意曹总,冬天来了,有的人死掉,强者活下来,这个是很赞同的。但是有一个观点和曹总相左的,最重要的是人才,我觉得钱还是很重要的。

  房地产的衣食住行几千年的历史,几千年前就有房地产了,模式跟现在大同小异,10、20年绝对不准确,一两千年一两万年这个行业还有可能,活下来是必然的,方式方法是很多的,每一家都有自己的方式。就像曹总说的我就是人才,为什么?因为他有钱,所以说有人他就能活下来。但是有的公司说我有人,我缺的是钱。但有的公司我又有钱又有人,还是倒闭。所以每个人的方式不一样,所以有人人辞官归故里,有人连夜赶考场,这是一个很正常的现象,潮起潮落,该死的就死,能活的就活下来。

  陈洪志:我现在跟你讨论的不是说这个行业是不是应该生存,是不是有美好的未来,我已经说这个行业一定有非常美好的未来,但是现在确确实实你也承认是冬天,这是我们共同的。除了有人才之外,开发商还怎么渡过这个冬天,如果渡不过的话,这次是没有机会看到美好了,我问的是这个。韩老师的方法是降价,降得越快越好,而且是越快越好。

  韩世桐:捷足先登。

  莫嵘:我不知道大家知不知道和黄最近在广州开了一个盘,一点都不便宜,卖得很好,韩老师的观点也不一定是这样子嘛,和黄卖了一万五,卖得很好。当然,这是很有效的方法,但是不是唯一的方法,还不一定,就是说方法有很多,我知道有一些开发商很有名,就说我有钱我不怕,有钱,有人有地,我不怕。所以说是每个人的方式不一样,方式很多种,每家根据不同的话,我有一个开发商进去单价很高,太有卖,还有一家开发商是百分之百的高利贷去融资,也有,方式很多种。所以说你让我回答一个东西,有一些东西不好说,我说融资百分之百报出来肯定是不好啦,但是人家真的是百分之百的去融资。

  廖效东:要树立江湖地位要有不同的策略

  陈洪志:谢谢莫总,因为我没办法判断他是不是人才。下面想问一下颐和的寥总,其实我们换一个角度上说,上个星期四,也就是8月7号是立秋,按照北方人的习惯,立秋是不小的节日,因为他们要吃饺子,抢秋膘,因为冬天马上就到了,要冷了,所以吃一些饺子,吃一点肉,让身上多长一点膘,就像刚才有的人硬扛,因为他不怕冷,因为他膘厚了。上个星期四在北方就吃饺子的时候,抢秋膘的时候,但是在房地产行业想抢一下秋膘都不容易,我想问一下寥总,其实颐和目前也有一些项目正在推出市场,您在销售商或者开发商,您觉得怎么度过这样一个寒冬呢?

  廖效东:受到大环境的影响,刚才几位专家投资市场也说是一塌糊涂,就看每一个企业它经营的总策略是怎么样的了,如果要树立江湖地位,他有他不同的策略,他要快速销售的,要招工程板,应付难为自己的,就降价,审时度势,还要根据项目的问题,比如说如果是非钢性需求的,好像在花都,它不是第一居所,它是第二居所,很多开发商在那里扎堆的供求失衡的,如果是需方市场的,那就要加强了。如果是一些稀缺市场的,比较差的楼盘,我就比如说我们公司在南夫山上面一个高尔夫的产权物业,相对的受大环境的影响就小一点,我们底价就能扛得住,虽然应该也是有明显的,就比如说在上两年,股市行情好的时候,我们的销售人员是开宝马7系,基本上是司空见惯的,真的是豪客比较多,但是这一年,7系比较稀罕了。所以说是看它的经营目标和项目的特点。

  王世泰:不是所有开发商都希望房价疯长

  陈洪志:我们现场有一位来自深圳的嘉宾,是我们深圳新业地产顾问的品牌总监,王总,其实新业地产既从事新业地产的中介服务,同样也是以花样年的开发,我想问一下王总,同样的问题,我换一个角度去问,我们知道深圳的房价已经到了一个比较低的阶段,如果说我们广州的房价去跟2007年比的话,我们只是回归到2007年的5月份到7月份的水平,但是深圳的房价,不是说回到了解放前,至少可以说是回到了之前的一两年了,我们说深圳人的购买需求是完全可以支撑目前市场的,我刚才问了韩老师,韩老师说是降价,越快越好,但是我们回到深圳来看,这样的推论这样的理论,深圳是失效的,因为深圳不只是回到了07,已经回到了05,06年的时候,而且深圳的经济的高速的发展,人们收入的水平持续的发展,而且政治稳定,在这种情况下,天还是那个天,地还是那个地,房还是那个房,人还是那个人,但是这个购买需求并没有联系,也就是说,降价并没有多大的效果,您怎么看待这个问题呢?

  王世泰:首先我想附和一下曹总的观点,我希望以独立地产品牌人物或者研究人的角度去看,因为屁股指挥脑袋以后,话就不好讲,所以我今天发表不代表我公司的立场,是我个人的观察,陈总主持非常杰出,但是我提的问题我想说一下,深圳的房价也还没有有所回来调,因为徐滇庆老师他曾经用牛刀的豪赌,你知道在这之前,也有非常知名的人士,他就担心牛刀还要输,因为从统计局出的数据来讲,深圳的房价还要高,所以讲房价某一个时候的指标还要偏低,跟推出是有关系的。我现在就我们这一圈的人,大家经常在万科说,出现一个现象就是两头热,什么两头热呢?就是豪宅价格稳定,销售少,没有什么影响。第二性中小户型性价比另消费者满意,市场并不冷淡。有一些公司这几天开盘也能达到4成、5成,最好的也达到6成。像深圳这种城市是充满活力的。自住的需求很大,如果这个需求释放出来,我们造的房子还是比较好卖的,但是我听了大家很长时间的讨论,都回避了一个问题,都没有说,从06年到07年的疯长的高房价,是房地产的祸事。其实它也是真正的损害了我们的行业,包括我们开发商的声音,其实我们开发商并不希望疯长。

  陈洪志:您这个观点一定要展开一下,其实我们经常讲房地产行业有几个误区,其中有一个误区刚才曹老师也说了,打倒了开发商是不是房地产是不是放假就跌了,人民就解放了?这是一个误区,第二个误区就是说所有的开发商都希望物价上涨。

  王世泰:所以我在这里帮开发商说一句话,并不是所有的开发商都不希望疯长,这种疯狂的高房价,最后会伤害到行业,也就是伤害到开发商。从最近国家统计及里面出来的说,国内外的经济形式,国家的政治层面和需求层面,都不支持高房价。如果我们把这个结解开了,有一些问题就自然而然想通了,所以说我们现在讨论房价的时候,我们自己有一个坐标系,我是拿2001年来比房价还是2007年比房价,现在大家都拿高房价的时候的价格指数作为一个合理的,所以低下来了之后就出现一片恐慌,我很赞同业内人士说的不需要慌。

  我想了一句话“不望金和银,铜铁保太平”

  什么意思呢?通常说9、10月份,就要说是房地产的金九银十,所以从销售的实际来看,今年不要巴望收获金和银。第二,过去利益相关者,大快称金和称银的时代也要告一个段落的,因为这种暴利时代的终结,应该是一个好事情,所以我说“不望金和银”这是上半句,第二句是“铜铁保太平”,铜在过去也是送钱的,十普通的钱价格中等的钱,老外先用的钱我们不太瞧得起,房子的第一功能还是保证居住和合理的适度投资,所以说我们赚一点铜钱也是好的。还有铁,过去是兵器,也可以是剑,高房价之剑,已经斩去了我们很多普通老百姓的幸福感,这把剑现在要重新回炉,做成更有利。也就是说房地产本身还要回到明身保障的责任。尽管这一块不是开发商承担的,但是聪明的开发商也要包住这个大气。所以说我讲从一个从业人员来的话,今年的下半年,叫什么都好,我觉得是丢掉放下,面对实体。包括金融这一块你说给放松信贷也好,国家已经放松了,定向的放松。给中小企业和农民,而不是给房地产,所以不要在抱什么希望,所以说你降价,是你这个企业的领导人来决定的,你卖得好也可以涨啊,但是上帝不掏腰包不买单,你只能干耗着。所以冬天有时候是自己等来的,冬天有时候也是大自然的一种恩赐,我们就看我们怎么看待冬天,我希望大家都微笑的渡过整个冬天。

  石桂祥:房地产业是公共厕所行业

  陈洪志:谢谢王总,您应该心态最好的。下面我想问一下石总,其实现在不管在座的莫总、曹总对房地产行业都是信心暴涨,我们王总心态也非常的好。但是客观上说,大部分的企业都可以感觉到寒冬,或者严冬,在最近的媒体上也频繁的出现要求政府救市这样的一种评论,您怎么看待救市这个问题,您觉得应该救吗?有必要救吗?能救吗?救得了吗?谢谢石总。

  石桂祥:今天的活动主要作为一种学习,向大家学习,虽然我们也是朋友了,大家都有接触。刚才提到的问题,因为在徐老师两次上课我们都有听,之间也有一些了解,房地产的行业,从我个人来说,我们个人来说是资深从业人员,房地产业发展的历史,准确来说,我个人认为,中国的房地产业掐头去尾算,或者把之前不是很成熟的,大概是20年的历史,中间的行业在以前我们从事这个行业也好,我们认为从政府的角度来看,房地产业是公共厕所的功能,是必不可缺的,但是见多了就不好了,就要调控。

  这是在2000年以前,1988年中国在深圳,还有广州的其他地方,土地开始有偿使用,92年之后,当时我们国家讨论汽车业还是房地产业是支柱产业,他们说汽车业是支柱产业,房地产是重要的产业,因为带动的情况不一样,当然最后房地产在整个中国的发展时间上,都有一些重要性,但是常常忽略到。1998年中国是全部住房改革,从98年住房变成一个真正的商品。我的印象是到了2004年,我们国家才真正的确定我们的土地管理法,这在法律上才明确,我们说房地产业才是真正的行业。2004年8月31号,我们说土地的方式,这是在房地产业的里程碑的日子。全国的土地都要状态化了,也说明这个行业到04年在国家的层面上才明确。

  另外从法律的角度来讲,07年的7月1号,我们国家才公布物权法,才明确下来。08年才开始实施,也就是说整个房地产的行业从土地的问题,规划的问题,一系列的法律问题上,到今年才算是一个明确的行业,也就是最近20年,不断的完善,各个规划的层面,这是一个概念。第二个就是说金融业高度相关的行业,我们从90、92年参与房地产业,小平南巡了之后,海南系列的房地产没搞好,当时还明确规定上市公司的融资不能用于房地产开发。为了这个钱开发房地产,我们想了很多的项目。到98年,上海、北京、深圳才开始作为主页上市,今年2004年2005年以来,对外资进入中国也是很严格的,到07、08年,整个金融政策,都是一些严厉管制的,从房地产,我认为从80年代开始,实际上整个国家一直是在金融这个角度或者税收的角度一直是严厉管制的,这个我想大家都是从业人员。我个人的理解就是说房地产业碰到今天的状况,不是什么新鲜事,首先行业发展20年,整个国家的政策方面,都是在不断的完善的,直到今年才健全,甚至有的还没有健全,整个房地产业的发展当中,无论从金融方面来说都是严厉管制的。到今年位置,没有一个所谓的房地产投资基金,所以说应该来说我们在这个行业里面生存这么多年,我们感觉实际上国家一直是非常严厉的管制房地产行业的。

  这是我的第一个感觉,第二个就是说从这几年开始,房地产的格局发生一些变化,它有几个方面的情况,第一个我们国家是市或者县的政府才有权出卖土地的,当时碰到的情况就是说总理要卖地给别人是不同意的,广州市不可以卖地的,广东省是不可以卖地的,然后按照徐老师也给了我们观点,我们这么多年搞房地产的策划来看,每一个平方米里面,大致30%到40%都是政府拿走,带动的相关产业的税收,这个30%到40%这么高的利益在,所以政府他会非常重视房地产行业。但是这两年04、05年,一直在这个问题上博弈,我觉得问题是中央政府有中央政府的利益。中国房地产从改革开放以来,我认为有两件事做,一个是我们要从完成从社会经济向社会主义经济的转变。农业向工业转移。这个产业严格来说到今天为止,没有得到合适的地位,刚才很多的人也说了是不是有人乱搞,我一直不是很同意这个观念,它是需要一个支撑的。

  第二个来说房地产和金融业的关系,银行经常是说晴天送伞,雨天送伞,这个是它的行业控制风险的手段,这个是无可非议的。房地产的生产过程和消费过程也是受到信贷的严格控制的。中国房地产业要想慢慢的生存下去,发展下去,这些方面都会受到一些影响。我们房地产业这一块,虽然项目多,但是我们坚持一个原则,房地产项目包括实际上这一块,香港企业也是这么做的,房地产企业每一个企业每一个项目公司之间的资金利用是有防火墙的,就是说我的项目不能给你用,所以这样的话,就是我们整个十几个项目,有一些没有利润赚,但是都没有影响到其他的。我主要是房地产有一些集团性的管理。但是我们忽略了一个问题,或者说没有把这个问题很重视,它往往是一个大方面的,现在可能有十个项目,二十个项目,它相互之间是没有相互传导的,因为一相互传导就会影响到其他的。

  第三个就是说发展商,广东省委省政府提出了一个落实科学发展观,改革开放排头兵的这么一个宣言,我看下来有一点我认为非常适合房地产业,在里面提出了一个观点,整个房地产业的发展要三归合一,国民经济和社会发展的规划,土地利用的规划,和城乡发展的规划,如果我们的项目既符合经济国家和经济社会发展的规划,也符合土地的规划,也符合城乡发展的规划,我想很多前辈所说的,它里面肯定有竞争能力,我就说这么多,谢谢。

  陈洪志:我们回顾一下您讲的,您认为这个行业是一个公共厕所行业,大概意思是说人人都需要,第二个他挺臭,第三个地位不高,能不能换一个别的形容词,要不然我们曹总都是属于公共厕所的从业人员,正是因为您把它当做公共厕所看,所以你觉得政府没必要救,也不用救,也不可能救,这么一个观点?

  石桂祥:对。

  欧阳维洲:房价会影响整个社会

  陈洪志:下面我想问一下云星集团的欧阳总,在奥运会前后,我们政治局分别到全国9个城市,对经济形势做调研,把握现在国内经济形式的情况,从我们得到的信息四个基本点。第一,对农业加大投入,第二对工业加大支持,第三,对外贸加大优惠,第四个对房地产加大调控,也就是说我们并没有等待来可能的救市,可能在中央领导的心目中,可能真的像石总所说的,真是公共厕所,欧阳总,您是怎么看的呢?

  欧阳维洲:首先,中央对外农业、工业和对外贸易的支持,这是对整个中国经济的支持,农业是作为国家的第一产业,从经济学院来说是第一部落,工业是第二产业,这在我们国家是非常重要,特别是农业,现在粮价上涨,食品的上涨,对国家和人民也会构成不稳定的因素,所以中央常委去视察、调研也是从改变整个国家,特别是对我们经济提速发展,是一个策略,对农业的扶持。但长期以来,农业都是一种比较多要国家扶持的。工业也是这样,我们也是要扶持、支持的,特别是高薪工业和创新型的工业,对外贸易是我们国家受国际政治关系经济一体化的影响,现在也是对外贸易出口,国家采取优惠的措施的扶持,房地产为什么还要加大调控,这一点刚才各位学者也说了,从05年到07年,我们房地产出现了中低收入客户都说买不起房,住不起房,就像刚才说的一把剑砍掉了幸福。如果大多数人都住不起房,就是社会问题,所以国家采取一系列的政策来调控房地产,那么房地产在一些地区,确实也是出现很多的不非理性的,内地一些比如说上海房价去到两万多三万多,杭州一些西湖边的地方,一平方卖到6、7万,我作为一个房地产从业人员,我去年到了湖州,因为万科在那里买了一块地,那个是引起很大的振动,比原来的价钱高了一倍多,所以一夜之间涨了一千多块一平方,这种情况我认为政府肯定出台政策的调控,因为房价会影响整个社会,各个层次也会受到影响,它在去年的价格,我们应该说是一路高歌,但是现在出台政策,对一些房子影响销售出现降价,用各种方式去降价,这也是整个市场上出现这种情况而被迫采取的。

  陈洪志:您认为就像曹总的原理一样说的,工业、农业、外贸都该保,房地产该死,不应该保?

  欧阳维洲:也不是,都应该调到合理的价格,深圳去年的房价买的是1.5万,现在调控是6、7千,包括广州,广州当然在城市中心是坚挺的,在结合不部那地方肯定要降,这也是受市场决定的。

  熊志伟:缺乏前瞻性人才决定中国房地产发展

  陈洪志:谢谢欧阳总。最后一个问题我想问一下来自深圳的熊总,其实我只能给你两分钟的时间,因为我已经超时了,您的问题也简单也容易,您刚才听了所有嘉宾的发言,所有的嘉宾也谈了怎么来钱的问题,您谈一下您今天最大的体会,谢谢熊总。

  熊志伟:陈总给了我一个很难的问题,我从事房地产30多年的时间了,第一房地产是自主产业,而不是像现在领导说的徘徊来徘徊去,把它当成不重要的产业来看,从朱熔基总理认为只是产业,不是自主产业这就犯了一个错误,然后到我们的温家宝总理把它当成一个自主产业来对待,从2003年开始调控到现在,我非常同意曹总的讲话,就是我们在政策层面上没有一个人才来有前瞻性的决定我们中国自己的房地产业的发展。

  陈洪志:您的第一个观点您认同房地产是自主产业?

  熊志伟:对,第二个关于来钱的问题,我本来想请问徐教授,他在美国、加拿大呆得比较多,国外的房地产他们有多少个经营工具?而我们中国有几个?我只看到了一个。现在中央把民间银行开始启动了,现在在座的有几位银行的,实际上房地产应该说是银行最优良的资产,在我们国家的GDP占了31%,为什么要去打击?为什么还要去调控,我并没有说银行在打,需要一个非常高层次的人才决定中国的房地产的产业政策,再对房地产进行紧缩,后果不堪设想。所以之前我有讲到过这个问题,关于两钱的问题,我们只有一个金融工具,徐教授今天讲到危机,真正的危机就是我们国家的金融改革,跟不上经济制度的改革,跟不上政治制度的改革。

  第三点,关于住房的问题,住房是一个社会属性的或者商品属性的问题,社会属性是解决住房的问题,这个应该是由政府负责的,就是保证居住,现在有企业来做,企业来进行都可以,但是必须是成片开发,绝对不可以零打碎敲的去做。我们每年有1700万的人从农村变成城市人口,城市化要从45%走到65%才能真正走到工业化国家,现在我们有20年的路要走,1700万人进城市,每年需要4万亿的平均住房,35平方米小房水平,我们就算30平方米,也要4万亿平方米,要多少钱呢?要1.4亿到1.8亿的投资,按照刚才徐教授说的5%到10%是远远不够的,差多少倍,最少是两千倍,保证住房靠谁来解决?靠政府来解决,而不是房地产开发商。现在就算是再降价,工薪阶级能买得起房吗?刚才都讲到深圳房价并没有降价,深圳房价并没有下降,降的只是很烂的楼房,有的甚至涨价了。我的意思是说住房这个问题不是靠房地产降价来解决的,它只是一个产业,它解决不了问题。谢谢大家!

  陈洪志:其实我感觉您是比较适合做总结发言,不过今天的总结发言还是要交给院长去做总结。

  吴立范:很高兴听到了各界人士讨论有关目前的房地产当前的问题,以及希望我们找出一些办法,当然大家是各抒己见,有不同的看法,我想提两点。

  第一我想我们对目前采取哪一些政策,政府是不是应该救市,我们是不是应该坚持调控,我们是不是降价或者升,出现这样的一些分歧,我觉得基本点是来自于目前整个房地产发展的基本形式的判断,也就是说我们现在房地产业是否出现我们讲的冬天来临,或者出现这样的一个箫条,甚至是危机。基本的分析来自于这里,我们之所以看成是冬天,不是某一个房地产企业而言,而是从去年,刚才我们提到9、10月份整个的价格下跌的形势,以及们出现的整个地产的流拍的现象,从整体的形式上来看,肯定是一个下跌或者属于大家说的晚上8、9点钟也好,我觉得这个来说是不争的事实,面对这样的一个事实,牵扯到目前这样的一个水平,它是一个从过去非理性的增长,疯狂性的发展,特别是前两年,回归到现在的水平上,这个水平是一个合理的水平,还是一个过多,下降得过快,还是一个下降不到位,我觉得大家在这个问题出现分歧。

  我们是以2001年还是2007年来做为一个尺度标准来衡量,我觉得房地产来讲现在毕竟是一个发展,我们现在可能做不出这样的判断,如何在今后5个月或者明年这个时期的发展,它毕竟是在发展,我们认为它是在发展的眼光去看,究竟下半年形势如何,明年形势如何,因为过去的事情到今天为止已经是一个历史。我讲的第二点就是说分歧的冬天的看法,不存在是冬天,为什么他们不认为不是冬天,主要是他们自己的企业和自己的状况而言,房地产既然是一个市场就要市场操作,市场化的操作不一定实现一部分的企业通过竞争壮大,而另一部分通过市场淘汰,这是一个自然的规律,我们现在大家必定要面对的一个现实,我觉得才是重要的。

  第二,究竟政府要不要救市,我觉得当前房地产企业是不是应该降价这个问题上,我觉得在这个问题的看法上,究竟造成我们现在出现这样的下滑的原因在哪里?从我们讲一句话就是说解铃还需系铃人,国外的、世界的我们是无法控制的,我们只能顺应,其次我们自己的调控,不是针对宏观,包括利益的变化,通货膨胀的影响不是房地产本身的经济。此外还有两个原因,就是政府的政策,毕竟房地产发展到今天,我们很难说这个市场是完全自语竞争的市场,政府的作用,地方政府的作用或者中央的作用是相当大的,这样业带来了我们箫条的状况。是不是应该调整、放松,我们对个人信贷是不是应该做一些调整,在二套房、三套房上,我们需要一个稳定的政策。今年的变化我们来一个救市,我们现在来的是一个长期的战略的一个稳定的政策来考虑,来考虑我们目前的形势,所以这是政府应不应该调的问题。

  再一个原因,造成现在这样的原因,之所以我们出现这样的下滑,去年房地产商错误的估计形式,错误的估计到房地产只上不跌,错误的估计自己融资的能力,但是他没有看到这个价格,这个市场是一个变化的市场。这些房地产商,在这样的情况下,你成本如此之高,可能今天你的办法就有了,很难说,就是我们说的你降价也不是办法,所以这些企业也将会淘汰。我觉得这也不见得是一个坏事。

  刚才王总讲的,作为一个房地产商,怎么保持一个可持续的发展,这个可持续的发展根据自己的能力,尤其是根据自己的融资能力,企图依靠股票市场去挂靠作为自己的经济来源,企图依靠民间的高利贷来实现,这不是办法。可能你不需要的时候都在那里,你想马上就可以拿得到。但是你真正的去抽这个资金的时候,包括债权,你会发现这些市场全都反了,全都不存在。所以如何保持一种均衡,出现这样一个市场的变化,接受这样的一个教训,我觉得是房地产值得深思的。

  最后我代表岭南学院,我们今天晚上举办岭南圆桌的论坛,各位专家给的很好的建议和看法,我也对大家表示非常的欢迎和感谢。

  另外我说一下,陈总的主持我觉得非常精彩,非常感谢您的主持,希望今后大家有更多的交流。

  主持人:谢谢吴院长的精彩发言,也谢谢陈总今晚精彩的主持,那么我们今天的讨论就到此结束了,我希望今天晚上所有的与会者通过我们的岭南圆桌论坛之后,能够对我们华南房地产市场有更清楚的认知,这也是我们主办单位,无论是观点地产机构还是岭南学院EMBA中心,对这次活动的目的。好的,此次论坛到此结束,期待下一次的相聚,谢谢现场所有的来宾,同时也非常感谢裕凯酒业对我们此次论坛的赞助,最后请我们所有的嘉宾留步,我们来照相留念。谢谢大家!

  岭南夜话:下半年房地产之路(一)

  主持人:尊敬的各位来宾、女士们先生们,大家晚上好!欢迎大家参与今天由我们观点地产机构和岭南学院EMBA中心联合主办的岭南圆桌系列论坛的演讲,我是观点地产机构的贾树方,非常高兴能主持今天晚上的活动,首先请允许我向各位介绍一下我们今天到场的嘉宾,他们是:

  加拿大西安大略大学终身教授徐滇庆教授;

  中山大学岭学院院长吴立范院长;

  观点地产机构董事总经理陈诗涛女士;

  广东银监局办公室副主任王敏先生;

  中国建设银行广东省分行住房金融与个人信贷部副总经理方劲松先生;

  中国建设银行广州天河支行副行长刘军先生;

  广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生;

  广州地产资深人士莫嵘先生;

  广州市光大地产副总经理陈洪志先生;

  保利地产代理市场部总经理吴定金先生;

  颐和集团营销总监廖效东先生;

  广州云星地产集团副总裁欧阳维洲;

  广州合富辉煌房地产顾问有限公司首席分析黎文江先生;

  恒基(中国)投资有限公司营销总监黄铭雅女士;

  广州寒桐顾问有限公司总经理韩世同先生;

  星彦地产品牌总监王世泰先生;

  深圳宏发投资副总经理熊志伟先生;

  广州风神汽车房地产开发有限公司董事总经理石桂祥先生;

  广州奥晨地产有限公司总销总监王健先生;

  欢迎各位嘉宾的到来,接下来我们请主办方单位对我们的活动致词,下面有情陈诗涛女士为我们致辞:

  陈诗涛:各位来宾大家晚上好,今天是奥运开赛的第一天,这个时候又是周末,大家应该是心情比较轻松的来参加我们今天晚上的岭南圆桌,差不多两个月前,就是6月13号的时候,在我们主办的2008博鳌房地产论坛的时候,全国各地的开发商及金融行业的专家接近600人,我记得当时在场有很多来自湖南、湖北,甚至内蒙古西南地区的开发商很多的老总来找我,问了一个问题说,我长期在广州,华南的开发商市场现在好不好过,参加了那么多年的博鳌房地产论坛,今年的心情是非常重的一年,听课也是最认真,使我们感觉到现在的日子不好过了,差不多两个月过去了,可能这种心态现在蔓延到了全国,而且主要在深圳和广州,这种心态现在在舆论上也形成了一种喧嚣,作为行业的一个新媒体,观点地产网和《观点地产》杂志,我们觉得在这个时候,有责任站出来找寻并发现这些心态,或者我们悲观的舆论后面的真实原因,更好的促进我们房地产的持续健康的发展。

  今天我们联合了岭南EMBA,做这一期的岭南圆桌,希望搭一个小小的平台,借我们在座的各位专家,我们徐教授,吴院长,还有企业的嘉宾一起来对话两个小时,共同探讨一下目前紧迫的形势及商讨一些对策,相信我们今天晚上的讨论可以给整个行业及业内人士一份启迪和更好的信心,特别是今年的房地产更需要一份信心,谢谢大家!

  主持人:接下来我们将进入我们今天晚上的正式讨论环节,下面我要邀请我们广州地产届的资深人士,来自光大地产的副总经理陈洪志先生,担任我们的对话主持,有请陈总!

  陈洪志:尊敬的吴立范院长,尊敬的徐滇庆教授,以及我们广州房地产行业的同仁们,以及中大岭南学院的学员们,我想今天晚上在座的各位和我一样,都还还沉浸在昨晚的气势磅礴,美轮美奂的奥运会开幕式当中,就像我们张艺谋导演所讲的一样,他会用一种尽可能现代的手段去展现5000年的古老文化,我们很多人也沉浸在今天早上广东选手勇得首金,以及我们的杜丽失去了夺金的机会的奥运会现场。但是我想昨天晚上到今天的赛场中,都会听到最多的话,就是“中国,加油!”

  其实我们回想一下,我觉得我们的房地产业更需要加油,而且更糟糕的是,我们对于中国的房地产,到今天我们不知道应该加什么了,除了加油之外,不知道还是加什么,所以我想非常感谢中大岭南学院和观点地产机构,有机会邀请到各位专家、学者,和我们共同商讨在目前房地产业的问题,可能今天给了我们两个小时的时间,不一定能完全解答行业中的难题,我希望从不同的角度去理解,去把握,去分析现在房地产中存在的问题,那么我想问的第一个问题,我就想请出我们的徐滇庆徐教授,我们回忆一下从05年中国开始做房地产宏观调控,三年过去了,特别是到07年9月份,我们的政策才得到了体现,这个从我们业内人士来说我们经常讲到的,2007年9月底中央出台了一个359号文,也就是对于第二套住房贷款的新政,以及进入08年以来,对开发贷款的控制,使整个房地产业才真正的走向一种调控的市场,那么想问一下徐教授,您怎么去理解这样一个信贷的新政与房地产的关系呢?

  徐滇庆:我们现在在讨论房地产的问题,实际上要看清房地产在目前所处的困境,就不得不把眼光放得更宽一些,刚才说了我们是在2007年的9、10月份,房地产出现了一些逆转,大家想一想,中国的股市在什么时候开始逆转呢?也就在这个时候。股指从6000多点一直跌,跌到现在的2600多点,奥运开幕了,还跌100多点,什么问题呢?房地产市场交易量在各个大城市跌了一半多,什么问题?这些就和我们整个的宏观调控所面临的外部环境和宏观调控政策的选择有关。它不是一个简单的单独的房地产问题,是整个资本市场出了问题。

  什么问题呢?信心问题,而且这个信心这次的衰退,从8、9、10月份开始,还没完。9、10月份中国发生了什么事呢?会造成这么大的信心崩溃,中国什么事都没发生,问题在于美国的次贷问题,全球股市低迷下跌,然后按开始波及了我们中国内地及香港在内股市全线的大跌,一直到现在。在这种情势之下,国际金融市场风雨飘摇,不确定性提高,美元连续贬值,次贷危机不在一个月之前,NBER和CCER的联系会议,EBER是美国国家经济研究局来了12个顶尖的专家,我问他们美国次贷什么时候可以到底,他们解释说很久,最常用的一个词,还在发展。也就是说美国专家自己还不认为美国的次贷能收敛到某一个地方。这个问题很严重。剑桥大学教授跟我谈了一下,他最后意见说,从目前来看,我们很多金融学的基本定义要重新规范,否则很难解释目前出现的金融危机。这是一个不折不扣的全球性的金融危机。

  我们目前中国已经不在是一个封闭的经济体,我们和全球的联系越来越广泛,所以这一次全球的金融危机,必然波及中国,首先我们遇到的挫折就是信心的丧失,直到现在。

  那么宏观调控政策在里面是怎么考虑的呢?我们为什么要宏观调控,就是要防范危机,如果没有危机,就不需要去调控,正常的波动交给市场去管,市场要比政府做得好,但是有了危机就不得不管了。首先我们要讨论危机在哪里。中国主要的危机主要的危机第一个是银行危机,金融危机,我们的银行体制非常脆弱,改革30年的成本都沉浸在银行里了。所以我们要记住,如果我们中国出现了什么大的波动,导致这种逆转原因很有可能是金融危机,我们必须战战兢兢的防范这个危机。

  第二个是社会危机,贫富差距很大,而且继续在扩大。认识到两个危机之后,我们现在有三个指数,第一个是CPI物价指数,第二个股指,第三个房价指数,三个指数如果是正常波动,我们叫市场取管,用不着我们去调控,只有大起大落的时候,要考虑他会不会导致危机,相应的导出我们的政策。这三个指数无非是物价暴涨物价暴跌,房价暴涨房价暴跌,股指暴涨估价暴跌。我们要分别来研究看待什么是最危险的,首先,物价暴涨这是非常危险的事情,而且压力越来越大,两个原因,第一个我们的流动性过剩太厉害了,我们一直流动性过剩,这是票子印得太多,而现在全球的金融不确定性很高,大量海外资金流入中国,2008年第一季度,流入中国850亿美元,相当于6000多亿人民币,4月份一个月就流进770亿和5000亿左右人民币,这么多钱拥进来,我们就不能不印人民币,短期之内就印了两三万亿人民币来冲销流入中国的外汇。这两三万亿流到了社会,给我们的货币政策带来的压力就很大很大。大家都知道供求关系都不变,只要货币一增加,通货膨胀的压力就增加,什么都不变,多印一倍票子,物价绝对不只涨一倍,这个问题是现实存在的。

  第二,海外现在一边涨风,输入性的通货膨胀给我们的压力越来越大。上百年的数字都出来,研究经济的人都吓了一跳。2007年我们全国进口石油1.4亿吨,折合半年就是7000万,2008年上半年,我们进口了9060万,多出了2000万来,而石油在这一段时间之内,从不到80美元上升到了120,最高峰达到了148,从80到120,涨了50%,我们这一次6月份的调整,只调了不到10%。。

  第三,铁矿砂,2007年一年我们才进了3.7亿吨,我们今年上半年进了2.3亿吨,而铁矿砂涨了88%,我们价格挡得住吗?在这种冲击之下,我们确实面临了很大很大的通货膨胀压力。如果通货膨胀上了两位数,第一我们的低收入群体会受到严重的冲击,本来贫富差距就大,通货膨胀一来,穷人糟糕,他们的恩格尔系数很高。第二,我们的银行系统大量资金要从银行里面流出来,那么对我们的银行存款结构会产生很大的冲击。所以通货膨胀压力是不能出事的,一出事,我们的金融和贫富差距都要出事,所以这是第一要务。

  可是2008年以来,只是1月份货币发行和贷款总额双双突破历史记录。货币1月份就增大了14000亿,这个压力就很大了,我们之所以在2007年出现通货膨胀,一部分原因就是2007年一季度,货币发行和贷款总额突破了,2008年一开始有出现了一个大突破,突破的强度比2007年还厉害,为什么?这和我们的经济周期有关。党会开完了,就一定过热,各级政府争先恐后上项目搞贷款,这个问题没有克服。所以不能不紧缩。最近开了几次会,有一些官员主张放松紧缩政策,但是大部分的学者都认为,目前虽说通货膨胀率已经降到了6.5%,但是这不说明问题,因为我们现在奥运要开。所以各种指标都控制住了。油也没有怎么涨,钢也没有怎么涨,这是靠大量补贴实现的,奥运之后要不要涨,压力非常的重。

  在这种情况下我们不能轻易的放松,稍微一放松货币政策,通货膨胀对冲的两位数,我们的麻烦就很大,这是大局。至于说房地产市场我的观点是,房价暴涨肯定不好,但是它是属于一种投机活动来带动的去年的房价暴涨。我们对暴涨多少有一些办法,就是加强管理,增加你的交易税,可以把它抑制。房价暴跌,现在的问题交易额有了,大家都在观望不肯出手,这是信心问题。股市暴涨肯定不好,马上就会出现泡沫经济。所以我们对股市暴涨治理倒有一些对策。股市暴跌,要看资金流的流向,如果股市暴跌,资金外逃,完了,金融危机,泰国式的危机。现在的问题是股市暴跌,资金还往里面拥。这个问题我请教了很多有名的教授,我问他们,他们说这是世界金融史上没有发生过的事情,教科书上都没有。

  这是中国经济学家面临的挑战。现在我的基本判断还是比较乐观的。因为钱没有走,还在往里走,这说明和世界各国和美国欧洲来比,中国的宏观环境是最好。我们自己认为不好,但是外面比我们还要不好。所以这些钱就跑到中国来避难。避难给我们带来很大的困难。比如说,外面下大雨,很多路人到我们屋檐下避雨,他不是敌人,是朋友,我们只能让他避雨,但是在屋檐下避雨的人多了,我们就休息不好。现在大量钱拥入中国,给我们带来了很大的困扰,货币政策空间很小,但是我们还不能把来的钱都当敌人看,现在明显来操作,破坏中国金融稳定的资金,还很有限,大量的是来避难的,是因为我们工作的稳定而来,不是来破坏的。这么多钱来了之后,我们中国股市和房市就应该可以看到在这种形式之下,它会有变化。这些钱我们看得很清楚,2007年的10月底,银行存款只有16.2万亿,现在突破20万亿,短短的这么一个时间多了4万多亿,其中有1万居民存款,有1万是股市撤出来的,有2万是从海外流出来的,占55%,这些钱流进来,都在银行里面存着,银行现在是负利率,金融学理论告诉我们,负利率是很糟糕的东西,因为在负利率的情况下,银行的存款是不稳定的。

  那么请问如果资本市场的信心在某一天恢复了,这么多的钱往哪走,我们不知道信心什么时候恢复。但是金融学教科书上有这么一段话,也许不太中听,大家仔细想一想是什么意思。"某一家人有人去世了,我们去吊唁,我们把该说的安慰的话都说了就可以走了,至于这家人还要哭三个小时还是三天,你控制不了,但是你可以相信,他们哭到一定时候就不哭了,生活还要继续"。这个案例就告诉我们,金融市场的信心危机,从来都不会无休止的延续下去,它是一种馄饨现象,一个小小的因素的变革,就可能使整个市场的信心发生逆转,。发生逆转的时间,是我们很难去预测的,但是它一定会发生。现在很多的人着急,说要救市,我也不愿意看到资本市场坠入今天的状况,但是我们是否要研究一下,怎么救,现在我打一个比方,黄河要是发洪水了大家要防汛。如果黄河断流了,已经断了好几次了,环境保护没搞好,天大汗没水了,已经没水了你怎么办?端个脸盆去救黄河?开玩笑,如果有一脸盆的水,还是留着自己喝,什么时候黄河水会来?天下雨,水就来了,什么时候下雨,你不要问我,我不知道,但是它一定会下。从这个观点我认为大家不要大惊小怪,只要资金没有外逃,肉烂在锅里,中国资本市场是有希望的,包股市和房市都有希望,因为钱没有丢掉,也没有逃走,无非现在在银行里面蓄势待发。现在我们恰恰在反方向上非常担心,因为在银行里面攒的钱太多了,这么短时间,上了四万亿,我们房地产市场有多大的容量呢?我们2007年全国房地产交易量27000亿,分到一个月也不过是2500亿,全国这么多的城市这么一分,分到北海、上海、深圳、广州这些大城市,不会到一半,因为中小城市数量很大地一办就是一千亿了这些城市一个月能供给的量无非这么多,再加一点存量,它是新进去的流量最大的资金,如果发生逆转稍微出来一点,我们的房市和股市就会发生意想不到的变化,资金流入股市,股市大起大落,流入大城市的豪华型主住宅,房市房价就可能大涨,流入消费市场PCI就可能大涨,我们要必须认真对符合防范。不愿意看到资本市场大起大落的现状。而现在大家不停的喊救市,信心的问题很难弄。

  说到救市,我们把印花税从3‰下降到1‰,就起了两天半的作用,都没有三天。它没有明显的关系。说政府表个态,新华社写了很多的文章,也没见起作用。能做的差不多都做了,大小非说到底还是信心的问题。谁说大小非减持了就一定要抛啊,现在采取措施,批发市场了零售市场分开,政府能做的还有什么?大家可以提出来推动政府去做,可以做的差不多都去做了,信心还是不恢复,那只能等。天上下雨黄河的水就来了,所以没必要过渡的惊慌失措。

  房地产现在在紧缩政策之下,肯定遇到很大的挑战,很多房地产商的资金链要断,你去年高价圈地,现在贷款紧缩,拿什么钱开发,在这种情况之下,我建议股权融资,现在房地产企业自有资金严重不足,全国平均还只有25多一点,而银监会要求35,按照金融的原则应该是40。从窄口径来看,房地产企业资金缺口3700亿,宽口径8000亿,我们社会上有几万亿的过剩流动性,而房地产企业居然还有巨大的资金缺口,显然这是不合理的。说得透彻一点,就是房地产企业资金不到位是把自己的风险转嫁给了银行,转嫁给了广大的储户、老百姓。这个问题是要克服的。所以应该推动房地产股权融资,把更多的社会资金细收进来,当然,你的资本回报率肯定会下降。但是这就达到了国务院和银监会的要求,同时让我们的金融结构变得稳定。

  总之我对于目前的资本市场,既担心又乐观。担心的是我们通货膨胀率所面临的挑战越来越严峻,我们必须继续贯彻紧缩政策,万一通货膨胀上到两位数,讲很难治理,88年有一次地94年有一次,都用了四年左右的时间才实现软着陆。一旦出现,我们要付出沉重的代价,但是另外一方面,我并不悲观,因为资金没有外逃,还往中国走,所以资本市场的前景依然看好,谢谢大家!

  陈洪志:我们也谢谢徐教授,徐教授从房地产业说出所处的外国大欢环境分析了房地产市场发生的变化,他更多的认为房地产市场的变化是因为外国市场的变化,他也要求我们去关注银行的危机,关注金融危机,关注三个指数,CPI、股指、房指,但是不管怎么说,徐教授始终对房市和股市信心。或者如果我们用官方一点的词,如果我们说叫谨慎的乐观,您能接受吗

  徐滇庆:可以。

  陈洪志:下面我想请问一下吴立范院长,但是我们徐老师是从房地产行业所处的外部环境去分析房价,所面临的问题危机。那么我想换一个角度从内部环境,因为我刚才所说的,房地产宏观调控从05年开始,三年了,中央下了很多药,几乎这个行业的所有的环节,都有宏观调控测试,建什么样的房子,房子的比例是多少,什么卖,什么时候应该卖?卖多少?价格等等所有的细节,都有宏观调控,包括事实行政,但是这么多年来,实际上最好的药,最灵的药,也是最有效的药就是信贷政策,信贷的紧缩政策,这里面包括对开发商的紧缩,还有对各种住房信贷以的紧缩,就比如说我们老婆管老公的最高境界就是管住他的钱,只要管住他的钱恩,你就管住了你的老公,那么换一个角度说,中央管住了信贷政策,也管住了这样一批像房地产不断飞驰的野马,我想请吴院长从内部环境去分析一下我们房地产信贷调整,对房地产行业的影响,有请吴院长。

  吴立范:我想房地产行业的发展,有它自己一个方面本身的周期,就像其他的行业包括中国的股市的发展,有它的一个周期一样,如果我们回顾一下中国的房地产从过去的80年代才开始,到我们现在也大概十几年的正规发展,不到20年的时间,我们已经经历了这么几个大起大落的阶段,最近的这一次的发展,去年大家提到去年9月份中央的银行的紧缩政策,特别是信贷的紧缩政策,起到了极大的作用,我想这是药本身在信贷的个人第二套住房信贷上,以及土地出让金政策上,自然会在这个时间发生一个对房地产业的信心,对整个的2005年以来的高涨连续3年高涨发展的一个重要的打击体现出来。如果我们看一下从房地产周期来看,2005、2006年,尤其是2007年,在房地产史上是相当疯狂的,也可以比喻为冰火两从天。

  从这样的反差现象来看,徐教授讲的国际的影响是一个重要原因,股市的影响是一个重要的原因。把这两个加起来说成一个信心的危机。大家对房地产的信心,股市的信心,为什么会对房地产业突然这样的信心丧失,为什么对中国股市更大的意义上丧失,从房地产来说,因为房地产的价格增长太快了,增长太快,增长过高。这个增长过快过高影响人们的实际购买能力,和房地产之间的差距越来越大,这种价格越来越大肯定不能持久,肯定不能持续下去了,在这个时候爆发的现象,我想是美国次贷的影响,以及我们银行信贷紧缩政策的影响。

  再加上我们在地方政府开始从去年下半年开始增加经济适用房,廉租房的政策,在供给上也起到了极大的作用,几从的打击之下,整个本身的价格过高的影响下,导致了这样的一个信心的危机。

  从一般来讲,房地产的行业的发展实际上它是和整个经济的发展连在一起,和一个国家金融市场、股票市场是联在一起的,按照通常的规律,因为中国的房地产业毕竟不到20年的历史,我们在这20年看出规律,如果把眼光放宽一点的话,房地产业和经济的发展,股市的发展实际上是有密切的关系的。他们之间的关系,在从西方,尤其从美国的经济的发展来看,房地产业的发展通常是一个滞后的关系,一个国家的经济、股市的发展通常是优先于房地产业的发展,为什么呢?因为房地产业的发展周期比较长,通常它对市场的反映程度也相对的比较缓慢一些,所以当这个经济走向高峰的时候,房地产业的价格的反映对经济的反映程度相对的比较缓慢一些。所以经济开始走向高峰,房地产业没有走向高峰,同样的道理,股市走向下坡的时候,房地产它的发展,它有基本的建设开发到出售这样的过程还是继续,等到股市下来之后,实际上可能是房地产发展的高峰,如果我们回顾一下从美国2000年,纳斯达克指数5000点下降到1000点,那个时间房地产并没有受到打击。他们走一个相反的路,从2002、2003开始下跌,但是我们看到房地产业从2001年逐年上升,其实从经济周期来看,并不是和股市的周期是密切联系,但是这一次我们看到的现象就和以往的房地产市场和经济周期和股票市场的发展出现了一个几乎同步的现象。

  这种现象其实我想如果看一下美国现在的情况,从2006年下半年开始,比较典型是2007年的3月份之后,美国的股市也开始下跌,与此同时,美国的房地产业开始下跌,我们现在看到的次贷危机的影响,次贷危机的影响,实际上和我们现在讲到的银行信贷政策,在美国的银行信贷政策尤其是美国的房地产的融资的二级市场甚至三级市场的发展,它们是非常发达。整个的市场的发展它有一个本身的内在的冲动,这个冲动到了一定的程度,从美国的市场来看,次贷危机无非是把支付不起的住房贷款的这些人提供,让他们创造了一种需求,通过这种需求的创造,促进提高价格,只要这个房地产后面有人去接房子,有人在这个价格上买,这样的周期循环可以继续下去,但是到了最后的高价没有人接这个位,一旦信心丧失,整个链条就会起到一个反转的作用。这种现象我们现在在美国的次贷危机我们已经明显的看到。在我们中国,市场的变化我们也明显的看到,像一个帝王的创造,一个一个房价的提高,在高涨的欢呼声中,只要有人接最后的一棒,肯定会延续下去,肯定是终究在某一个试点上,一旦链条没有人接最后一棒,我们房地产资金、链条就开始出现绷紧,开始出现断裂。

  这一次我们出现这样的股市和房市同时大跌的情况,在过去的发展房产的周期来看,应该说是比较少见的现象,而且激烈如此之大。实际上这一点来讲也是信贷的变化,美国的信贷政策是一个利益政策的变化。2001年房产的提高是联储银行连续14次的降息,最终导致大家对房地产大增,所有的市尺资金从股市上撤出来到房地产上。我们去年的信贷政策和房地产的关系,刚才也讲了这个银行的信贷政策其实只是一方面,但是如果我们把它在宽一点讲,实际上是整个宏观紧急政策,尤其是在利益政策上,储备金政策上太大了。从去年以来,我们的银行的利息上调,连续上调6次,我们的银行存款储备金达到15%。这样高的存款准备金在世界上是罕见的。

  陈洪志:可能从07年的1月份到08年的6月份,存款准备金提高了8.5个百分点,也就是到了17.5总共冻结存款44650。

  吴立范:所以这样的情况来看的话,我们整个经济政策,尤其是货币政策的调整直接的相关。

  陈洪志:您认为房地产行业目前这样的困境,表象上是信贷紧缩政策,实际上是内外因素综合也包括过往的一系列的宏观调控,也包括宏观大政策?

  吴立范:不错,尤其是从去年9月份到今年,如果我们把眼光放远一点的话,它实际上从房地产从非理性的现象的增长,但是这个回归的速度太快。

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