黎文江：资金紧张价格还会下调

　　陈洪志：为了迎合曹总，我们换一个角度，我们房地产并不是很缺钱，我想对大部分的企业来说，现在面临的困境，基本上马上要死，如果不借钱是等死，借钱是早死。唯一的突破点就是销售，阿娇在艳照门讲，她“很傻很天真”，我们所有的营销人员都说，现在是“很惨很无奈”，媒体说整个上半年都是量价齐跌，所有的开发商都说5、6月份开始回落，黎老师，您是我们房地产的计算器，也是我们数学老师，您怎么看今年上半年广州住宅市场的真实情况，有请黎老师。

　　黎文江：因为上半年也是有一点下行，因为我们国家从53年到现在，经历过十次的GDP的半周期，在十次里面，改革开发之前它是一个大起大落，改革开放30年，也经过了5个经济周期，但是并不是大起大落。刚才我们吴院长说房地产跟经济周期是密切相关的，以前是有一点滞后，现在这段时间突然间同步，我觉得同步不是它本身正常的规律，同步是因为有二次房贷，让开发商的资金突然间断了，因为在927房贷新政里面明确规定，开发商拿地的钱不能还贷，不能贷款，有圈地的有其他行为的不能贷款，这两条是在9月27号明确规定的，大家可能只注意到二次放贷，但是对开发商致命的是这两条，所以接踵而来的是土地淡市，事实上全国40块土地流拍，其他大量都在底价成交，所以说进一步投资的房地产就下行了。

　　所以我觉得今年上半年刚刚也公布了我们的国民经济GDP增长10.4%，去年是11.9%，下调了。房地产也跟着下行这是肯定的。广州来说按照中央台说交量齐跌，但是广州在2、3月份的时候已经下跌了，从5、6月份开始有回升的情况，但是从现在开始，我觉得不能够把房地产跟经济周期断裂开来，还是会下行，虽然5、6月份有回升，但是整个经济还在下行的话，还是跟着下半年还会下行。中央的财经办说今年的下半年明年上半年是最困难的，全球经济是最困难的，挺过这一年来说，全国的经济就会发育到新的高点，我们要有一年的准备，做思想，我们应该有一个开源节流两种准备。

　　陈洪志：黎老师，其实我们看今年广州房地产市场，1月份到6月份的数据，1月份大概是35万，2月份23万，3月份是37万，4月份到了39万，5月份39，6月份66万，这个数据说明从5、6月份开始市场的信心开始回暖，但是您刚才说到了下半年，如果重新回到30、40万的成交量呢？

　　黎文江：这个不会回到30多万，我觉得还是会保持在50、60万的水平，当然这个跟以前也是差很远的。刚才我们徐教授也说了这个问题，为什么我们企业的自有资金达不到35%，但是广东就达到了36%，去年上半年是26%，从来没有超过35%以上，但是今年上半年超过了36%的自有资金，刚才银行的贷款是二三次保值分期的差不多。但是下来的就是定金和预售款，从去年的36%下降到28%，也就是说我们的资金从预售款那边回收的差不多差了10多个百分点，这很严重。只有他有资金去找钱了。在这种情况下，下半年还有6万多套预计会上市，供大于求。另外还有一到两万套经济适用房推出来，还有限价房推出来，这个是不乐观的。所以在这种供大于求的情况下，价格还有可能会下调，资金紧张的情况下，价格还会下调。这是一个可以预见到的，所以我们做好了过冬的准备。

　　陈洪志：您认为在下半年供需矛盾还会加剧？

　　黎文江：非常之严重。

韩世同：开发商的突围之策是降价

　　陈洪志：谢谢黎老师，下面我想问一下韩老师，我们房地产行业面对的销售的困境已经是一天严峻过一天了，我们所有的房地产企业都在探索怎么度过这个冬天，我们现在在市场上出现了一二手联动的新的现象或方法，作为业内人士您是怎么看待一二手联动呢？它是一个长期的灵丹妙药还是短期的效果，未来的毒药呢？

　　韩世同：一二手联动队伍也相当的多，我们在十年当中也看到有过这样的案例，但是它的适用性不是很广泛，其实做一手和二手有很大的本质上的差异，现在能做一手的中介商没有几家，合富是一家，中地和经纬，中原能做一些，但是做的并不多，做二手的就相当多，一二手又做，而且这两个业务，其实合富是分裂的，因为他们的运作模式完全不一样，现在他们遇到问题了，希望通过二手的渠道，把二手的买家收拢回来，当然可以收到明显的效果，但是容易把这个行业的管理界限搞混乱。

　　陈洪志：也就是说客观上，目前销售确实遇到了很大的困难，几乎开发商把能想到的所有的方法都在想了，包括一二手联动，一二手我们都知道它是短期的，对长期的发展它是一个巨大的伤害，但是确实在短期内，收到的效果是成交，所以我想问一下您是怎么看待这个看法的？

　　韩世同：我不是太反对，但是我觉得如果要干嘛的话，必须要从一个行业监管角度上界定，什么情况下，它的管理怎么有效性，它带来的负面影响很大，将来行业的资质的问题，包括一手在内，中介商和开发商都不是一个平等的关系，开发商经常因为佣金的问题去讨论，如果二手在介入的话，一二手不同行的话，问题很多。在这个方面，要为企业找到一些营销的方法，也不要一下子马上设置了很高的障碍，但是监管部门应该及时出台一些指引，避免一些负面的影响会更大。

　　陈洪志：如果一二手联动，我们把它形容为“急病乱投医，所寻非良医”我们这样去判断的话，您认为在当前的房地产的形式下，面临的缺钱销售无法突破的情况下，房地产公司，开发商有什么很好的突围法呢？

　　韩世同：其实现在的开发商不是很乐意降价而已，其实开发商他本来的成本和突然地完全足以支持大幅度降价的，尤其像万科去年在市区里面大幅度的降价，还是高利润的收益。广州经过一轮调整，这半年是在一个稳定的层面上的，没有深度的下探。这种情况我觉得是已经是良好的，广州的开发商是对过去的调控，相对明智的，它很及时的调控了一下。现在调整到位的，经常日光谈说排队去买房的还是存在。这个情况我觉得主要是你价格的策略和把握的机会。有一种说法，如果老虎来了你跑得快还能活，但是洪水来了可能就不行，如果真的洪水来了的话，你就要跑到高坡去。我觉得万科最近我们知道他说要降价，马上要更正，我觉得这个其实也值得大家去思考，为什么出现这样的情况，所以我们也可以看到，富力和合生，北京报道他们楼盘要降价，打七折，然后马上他们又更正，我觉得这些现象都值得思考，到底为什么会这样子，到底是媒体有意去陷害他们呢，还是什么样的情况，因为我很想了解一下这样的情况。

　　陈洪志：您认为开发商的突围之策就是降价？

　　韩世同：对，有效的降价，等到你跑到后面了没什么戏了，到后面你跟得太晚了来不及了。

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