陈洪志：下面我想请问一下吴立范院长，但是我们徐老师是从房地产行业所处的外部环境去分析房价，所面临的问题危机。那么我想换一个角度从内部环境，因为我刚才所说的，房地产宏观调控从05年开始，三年了，中央下了很多药，几乎这个行业的所有的环节，都有宏观调控测试，建什么样的房子，房子的比例是多少，什么卖，什么时候应该卖？卖多少？价格等等所有的细节，都有宏观调控，包括事实行政，但是这么多年来，实际上最好的药，最灵的药，也是最有效的药就是信贷政策，信贷的紧缩政策，这里面包括对开发商的紧缩，还有对各种住房信贷以的紧缩，就比如说我们老婆管老公的最高境界就是管住他的钱，只要管住他的钱恩，你就管住了你的老公，那么换一个角度说，中央管住了信贷政策，也管住了这样一批像房地产不断飞驰的野马，我想请吴院长从内部环境去分析一下我们房地产信贷调整，对房地产行业的影响，有请吴院长。

　　吴立范：我想房地产行业的发展，有它自己一个方面本身的周期，就像其他的行业包括中国的股市的发展，有它的一个周期一样，如果我们回顾一下中国的房地产从过去的80年代才开始，到我们现在也大概十几年的正规发展，不到20年的时间，我们已经经历了这么几个大起大落的阶段，最近的这一次的发展，去年大家提到去年9月份中央的银行的紧缩政策，特别是信贷的紧缩政策，起到了极大的作用，我想这是药本身在信贷的个人第二套住房信贷上，以及土地出让金政策上，自然会在这个时间发生一个对房地产业的信心，对整个的2005年以来的高涨连续3年高涨发展的一个重要的打击体现出来。如果我们看一下从房地产周期来看，2005、2006年，尤其是2007年，在房地产史上是相当疯狂的，也可以比喻为冰火两从天。

　　从这样的反差现象来看，徐教授讲的国际的影响是一个重要原因，股市的影响是一个重要的原因。把这两个加起来说成一个信心的危机。大家对房地产的信心，股市的信心，为什么会对房地产业突然这样的信心丧失，为什么对中国股市更大的意义上丧失，从房地产来说，因为房地产的价格增长太快了，增长太快，增长过高。这个增长过快过高影响人们的实际购买能力，和房地产之间的差距越来越大，这种价格越来越大肯定不能持久，肯定不能持续下去了，在这个时候爆发的现象，我想是美国次贷的影响，以及我们银行信贷紧缩政策的影响。

　　再加上我们在地方政府开始从去年下半年开始增加经济适用房，廉租房的政策，在供给上也起到了极大的作用，几从的打击之下，整个本身的价格过高的影响下，导致了这样的一个信心的危机。

　　从一般来讲，房地产的行业的发展实际上它是和整个经济的发展连在一起，和一个国家金融市场、股票市场是联在一起的，按照通常的规律，因为中国的房地产业毕竟不到20年的历史，我们在这20年看出规律，如果把眼光放宽一点的话，房地产业和经济的发展，股市的发展实际上是有密切的关系的。他们之间的关系，在从西方，尤其从美国的经济的发展来看，房地产业的发展通常是一个滞后的关系，一个国家的经济、股市的发展通常是优先于房地产业的发展，为什么呢？因为房地产业的发展周期比较长，通常它对市场的反映程度也相对的比较缓慢一些，所以当这个经济走向高峰的时候，房地产业的价格的反映对经济的反映程度相对的比较缓慢一些。所以经济开始走向高峰，房地产业没有走向高峰，同样的道理，股市走向下坡的时候，房地产它的发展，它有基本的建设开发到出售这样的过程还是继续，等到股市下来之后，实际上可能是房地产发展的高峰，如果我们回顾一下从美国2000年，纳斯达克指数5000点下降到1000点，那个时间房地产并没有受到打击。他们走一个相反的路，从2002、2003开始下跌，但是我们看到房地产业从2001年逐年上升，其实从经济周期来看，并不是和股市的周期是密切联系，但是这一次我们看到的现象就和以往的房地产市场和经济周期和股票市场的发展出现了一个几乎同步的现象。

　　这种现象其实我想如果看一下美国现在的情况，从2006年下半年开始，比较典型是2007年的3月份之后，美国的股市也开始下跌，与此同时，美国的房地产业开始下跌，我们现在看到的次贷危机的影响，次贷危机的影响，实际上和我们现在讲到的银行信贷政策，在美国的银行信贷政策尤其是美国的房地产的融资的二级市场甚至三级市场的发展，它们是非常发达。整个的市场的发展它有一个本身的内在的冲动，这个冲动到了一定的程度，从美国的市场来看，次贷危机无非是把支付不起的住房贷款的这些人提供，让他们创造了一种需求，通过这种需求的创造，促进提高价格，只要这个房地产后面有人去接房子，有人在这个价格上买，这样的周期循环可以继续下去，但是到了最后的高价没有人接这个位，一旦信心丧失，整个链条就会起到一个反转的作用。这种现象我们现在在美国的次贷危机我们已经明显的看到。在我们中国，市场的变化我们也明显的看到，像一个帝王的创造，一个一个房价的提高，在高涨的欢呼声中，只要有人接最后的一棒，肯定会延续下去，肯定是终究在某一个试点上，一旦链条没有人接最后一棒，我们房地产资金、链条就开始出现绷紧，开始出现断裂。

　　这一次我们出现这样的股市和房市同时大跌的情况，在过去的发展房产的周期来看，应该说是比较少见的现象，而且激烈如此之大。实际上这一点来讲也是信贷的变化，美国的信贷政策是一个利益政策的变化。2001年房产的提高是联储银行连续14次的降息，最终导致大家对房地产大增，所有的市尺资金从股市上撤出来到房地产上。我们去年的信贷政策和房地产的关系，刚才也讲了这个银行的信贷政策其实只是一方面，但是如果我们把它在宽一点讲，实际上是整个宏观紧急政策，尤其是在利益政策上，储备金政策上太大了。从去年以来，我们的银行的利息上调，连续上调6次，我们的银行存款储备金达到15%。这样高的存款准备金在世界上是罕见的。

　　陈洪志：可能从07年的1月份到08年的6月份，存款准备金提高了8.5个百分点，也就是到了17.5总共冻结存款44650。

　　吴立范：所以这样的情况来看的话，我们整个经济政策，尤其是货币政策的调整直接的相关。

　　陈洪志：您认为房地产行业目前这样的困境，表象上是信贷紧缩政策，实际上是内外因素综合也包括过往的一系列的宏观调控，也包括宏观大政策？

　　吴立范：不错，尤其是从去年9月份到今年，如果我们把眼光放远一点的话，它实际上从房地产从非理性的现象的增长，但是这个回归的速度太快。

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