周孝武：注重房地产信息化

　　陈洪志：好的，谢谢欧阳总，其实我们在嘉宾中，还有一位来明源的周总，其实我们换一个角度说，现在房地产形势不好，除了一个突出的矛盾就是房价在下跌，收入在减少，同时带来另外一个，就是它的成本在飞涨，其实我们应该看到从今年的1月份到现在，钢材已经到了6千多万了，水泥也已经涨了40%多了，我是讲从今年的1月份到现在，我们的人工成本，按照不同的工种最起码翻一翻，现在房地产开发商是内交外困，一方面是收入在锐减，也就像韩老实说的，除了收入锐减以外，还要不停的降价，在这种情况下，还带来成本的急剧的上升，也就是说还有成本关系就很重要了，我想听听周总您的意见。

　　周孝武：谢谢各位，明源软件是一个专门做房地产信息化的软件，也利用这个机会，我们公司跟众多的地产公司都有深入的交流，特别是房地产内部管理，因为我们公司成立一周年，目前在全国来说也有4000多家管理软件进行内部管理，特别是中国的地产百强里面，超过70%是用明源软件来进行它的营销、成本、预算，整个的房地产的运作。其实这一点我可能向一个小蜜蜂一样，对房地产整个的地产企业的特点有一些深入的研究，我刚才听了很多，包括我也是EMBA的学生，也听过了徐老师的课，之前我在想一个问题，老师教我们的，包括我们自己学的一个道理，我们要适应我们不能控制的，我们要去管理我们可以控制的。因为外观的环境也好，客户的信心也好，都是我们很难控制的，我们只能去适应。我也同意韩老师讲的，我们要降价。但是我们可以控制的是什么？是我们内部的资源，我们内部的管理。我们可以在就像是寒冬也好，我活得比别人更健康，更持久一些，当客户的心理预期走的时候，心理走的时候，成本影响可能占了一个很大的位置了，本来我4千块钱的成本，我卖6千块钱是有利润的，但是同行是3500也是可以卖，这就说明一个问题，我们的内部管理成为我们的竞争问题，对于一个房地产企业，一个行业来说，它一定是有高潮低谷的，大家谈很多的问题，回到基本面，涨是必然的，降也是必然的，关键是我们能不能去适应这个变化，在大环境不太好的情况下，我们怎么去加强我们内部的管控。另外我举一下我们的软件上，之前跟我们谈的可能是一些非常大规模的地产公司。他们拿软件是一个锦上添花，现在不仅是锦上添花，更重要的是一条生命线，更重要的是雪中送炭。像碧桂园，上市之前他搞了一个很宏大的项目集中会，他上我们信息化管理的时候，基本上，杨国强，他的主席还有它的总裁等等，还有很多的领导都参加，杨主席提出这个启动会超出了他们公司的动员会，他说信息化的管理就是内部的管理，比我们拿到一笔钱更重要。所以我也回忆一下曹总，钱不是最重要的，人才是最重要的，但是人才的培养是一个缓慢的过程，有没有加速器，或者有没有把一个一些好的沉淀下来，这是我们在强化内功的时候，可以借助一些工具或者平台可以加快我们的成长。我也非常同意人才比钱更重要，如果拿了一笔钱，没有合适的人才，这个只是一个输血功能，企业并不能造血，有可能这个血很快就挥霍掉了。那么我们就能马上遇到一个冬天，可能会死掉。但是如果我有一批人才，我可以造血，造血的功能我可以引来一些外来的资金，所以在我们的一些客户里面我发现，他们说我们并不是要强化我们的功能，希望我们制订了管理之后，给外来的资金，外来的投资者它特别看中企业的管理是不是规范，是不是精细化，如果粗放式的管理就一票否决了。如果说你本身企业比较规范的话，我们再考虑一下其他的途径，那我们再合理评估，所以这个是在新的环境里面，我们觉得内部管理是我们冬天的最后一件棉袄。我就说那么多，谢谢大家！

熊志伟：缺乏前瞻性人才决定中国房地产发展

　　陈洪志：谢谢周总，周总很厉害，回答我问题的同时，也卖了你的广告。最后一个问题我想问一下来自深圳的熊总，其实我只能给你两分钟的时间，因为我已经超时了，您的问题也简单也容易，您刚才听了所有嘉宾的发言，所有的嘉宾也谈了怎么来钱的问题，您谈一下您今天最大的体会，谢谢熊总。

　　熊志伟：陈总给了我一个很难的问题，我从事房地产30多年的时间了，第一房地产是自主产业，而不是像现在领导说的徘徊来徘徊去，把它当成不重要的产业来看，从朱熔基总理认为只是产业，不是自主产业这就犯了一个错误，然后到我们的温家宝总理把它当成一个自主产业来对待，从2003年开始调控到现在，我非常同意曹总的讲话，就是我们在政策层面上没有一个人才来有前瞻性的决定我们中国自己的房地产业的发展。

　　陈洪志：您的第一个观点您认同房地产是自主产业？

　　熊志伟：对，第二个关于来钱的问题，我本来想请问徐教授，他在美国、加拿大呆得比较多，国外的房地产他们有多少个经营工具？而我们中国有几个？我只看到了一个。现在中央把民间银行开始启动了，现在在座的有几位银行的，实际上房地产应该说是银行最优良的资产，在我们国家的GDP占了31%，为什么要去打击？为什么还要去调控，我并没有说银行在打，需要一个非常高层次的人才决定中国的房地产的产业政策，再对房地产进行紧缩，后果不堪设想。所以之前我有讲到过这个问题，关于两钱的问题，我们只有一个金融工具，徐教授今天讲到危机，真正的危机就是我们国家的金融改革，跟不上经济制度的改革，跟不上政治制度的改革。

　　第三点，关于住房的问题，住房是一个社会属性的或者商品属性的问题，社会属性是解决住房的问题，这个应该是由政府负责的，就是保证居住，现在有企业来做，企业来进行都可以，但是必须是成片开发，绝对不可以零打碎敲的去做。我们每年有1700万的人从农村变成城市人口，城市化要从45%走到65%才能真正走到工业化国家，现在我们有20年的路要走，1700万人进城市，每年需要4万亿的平均住房，35平方米小房水平，我们就算30平方米，也要4万亿平方米，要多少钱呢？要1.4亿到1.8亿的投资，按照刚才徐教授说的5%到10%是远远不够的，差多少倍，最少是两千倍，保证住房靠谁来解决？靠政府来解决，而不是房地产开发商。现在就算是再降价，工薪阶级能买得起房吗？刚才都讲到深圳房价并没有降价，深圳房价并没有下降，降的只是很烂的楼房，有的甚至涨价了。我的意思是说住房这个问题不是靠房地产降价来解决的，它只是一个产业，它解决不了问题。谢谢大家！

　　陈洪志：其实我感觉您是比较适合做总结发言，不过今天的总结发言还是要交给院长去做总结。

　　吴立范：很高兴听到了各界人士讨论有关目前的房地产当前的问题，以及希望我们找出一些办法，当然大家是各抒己见，有不同的看法，我想提两点。

　　第一我想我们对目前采取哪一些政策，政府是不是应该救市，我们是不是应该坚持调控，我们是不是降价或者升，出现这样的一些分歧，我觉得基本点是来自于目前整个房地产发展的基本形式的判断，也就是说我们现在房地产业是否出现我们讲的冬天来临，或者出现这样的一个箫条，甚至是危机。基本的分析来自于这里，我们之所以看成是冬天，不是某一个房地产企业而言，而是从去年，刚才我们提到9、10月份整个的价格下跌的形势，以及们出现的整个地产的流拍的现象，从整体的形式上来看，肯定是一个下跌或者属于大家说的晚上8、9点钟也好，我觉得这个来说是不争的事实，面对这样的一个事实，牵扯到目前这样的一个水平，它是一个从过去非理性的增长，疯狂性的发展，特别是前两年，回归到现在的水平上，这个水平是一个合理的水平，还是一个过多，下降得过快，还是一个下降不到位，我觉得大家在这个问题出现分歧。

　　我们是以2001年还是2007年来做为一个尺度标准来衡量，我觉得房地产来讲现在毕竟是一个发展，我们现在可能做不出这样的判断，如何在今后5个月或者明年这个时期的发展，它毕竟是在发展，我们认为它是在发展的眼光去看，究竟下半年形势如何，明年形势如何，因为过去的事情到今天为止已经是一个历史。我讲的第二点就是说分歧的冬天的看法，不存在是冬天，为什么他们不认为不是冬天，主要是他们自己的企业和自己的状况而言，房地产既然是一个市场就要市场操作，市场化的操作不一定实现一部分的企业通过竞争壮大，而另一部分通过市场淘汰，这是一个自然的规律，我们现在大家必定要面对的一个现实，我觉得才是重要的。

　　第二，究竟政府要不要救市，我觉得当前房地产企业是不是应该降价这个问题上，我觉得在这个问题的看法上，究竟造成我们现在出现这样的下滑的原因在哪里？从我们讲一句话就是说解铃还需系铃人，国外的、世界的我们是无法控制的，我们只能顺应，其次我们自己的调控，不是针对宏观，包括利益的变化，通货膨胀的影响不是房地产本身的经济。此外还有两个原因，就是政府的政策，毕竟房地产发展到今天，我们很难说这个市场是完全自语竞争的市场，政府的作用，地方政府的作用或者中央的作用是相当大的，这样业带来了我们箫条的状况。是不是应该调整、放松，我们对个人信贷是不是应该做一些调整，在二套房、三套房上，我们需要一个稳定的政策。今年的变化我们来一个救市，我们现在来的是一个长期的战略的一个稳定的政策来考虑，来考虑我们目前的形势，所以这是政府应不应该调的问题。

　　再一个原因，造成现在这样的原因，之所以我们出现这样的下滑，去年房地产商错误的估计形式，错误的估计到房地产只上不跌，错误的估计自己融资的能力，但是他没有看到这个价格，这个市场是一个变化的市场。这些房地产商，在这样的情况下，你成本如此之高，可能今天你的办法就有了，很难说，就是我们说的你降价也不是办法，所以这些企业也将会淘汰。我觉得这也不见得是一个坏事。

　　刚才王总讲的，作为一个房地产商，怎么保持一个可持续的发展，这个可持续的发展根据自己的能力，尤其是根据自己的融资能力，企图依靠股票市场去挂靠作为自己的经济来源，企图依靠民间的高利贷来实现，这不是办法。可能你不需要的时候都在那里，你想马上就可以拿得到。但是你真正的去抽这个资金的时候，包括债权，你会发现这些市场全都反了，全都不存在。所以如何保持一种均衡，出现这样一个市场的变化，接受这样的一个教训，我觉得是房地产值得深思的。

　　最后我代表岭南学院，我们今天晚上举办岭南圆桌的论坛，各位专家给的很好的建议和看法，我也对大家表示非常的欢迎和感谢。

　　另外我说一下，陈总的主持我觉得非常精彩，非常感谢您的主持，希望今后大家有更多的交流。

　　主持人：谢谢吴院长的精彩发言，也谢谢陈总今晚精彩的主持，那么我们今天的讨论就到此结束了，我希望今天晚上所有的与会者通过我们的岭南圆桌论坛之后，能够对我们华南房地产市场有更清楚的认知，这也是我们主办单位，无论是观点机构还是岭南学院EMBA中心，对这次活动的目的。好的，此次论坛到此结束，期待下一次的相聚，谢谢现场所有的来宾，同时也非常感谢裕凯酒业对我们此次论坛的赞助，最后请我们所有的嘉宾留步，我们来照相留念。谢谢大家！

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