岭南夜话——何去何从的下半年房地产之路

 　　时间：2008年8月9日19：30-22：00

　　地点：中山大学岭南（大学）学院岭南堂三楼

　　议题：

　　（1）信贷紧缩政策与房地产市场

　　（2）下半年，广州及华南地产市场的走势及突围策略

 　　相关链接：“2008岭南夜话”现场图集

 　　岭南夜话：何去何从的下半年房地产之路现场实录（一）

王敏：房地产开发商门槛应该提高

　　陈洪志：好，谢谢吴老师，两位专家学者给我们阐述了房地产信贷紧缩政策与房地产市场关系以后，我下面一个问题想问广东银监局的办公室主任王敏先生，之前我跟境外的金融投资者在聊天的时候，聊到当前的房地产，我问他们说，如果我们用一天24个小时来比喻，您认为今天的中国房地产，是处于哪一个时间点上？这位投资者很明确的跟我说，大概是晚上8、9点吧。也就是说我们过去讲中国的年轻人，毛主席说是早上7、8点的太阳，我们境外的投资者跟我说现在中国的房地产业处在晚上8、9点钟，我想问一下王主任，国内的银行怎么看待今年的房地产行业，下面有请王先生。

　　王敏：这次来参加这个岭南圆桌论坛，是抱着向房地产业界学习的目的来的，没有做发言的准备。因为身份的原因，本来我不想发言的，但是被点到了，我只好以个人的角度谈一下我的看法吧，不代表所在单位意见。

　　刚才徐教授和吴院长等专家都谈了对房地产市场形势的看法，我想从另外一个角度谈一下我对房地产形势的看法。目前，我国经济中存在一个奇怪的现象，一方面是流动性过剩，严重过剩，另一方面股市下跌，房地产下跌，通货膨胀，这是很难解释的一个矛盾，无论从经济学还是从金融学角度。货币发行过多，中国居民在没有更多投资渠道的情况下，股市、楼市应该上涨而不是下跌，这是2006年到2007年上半年楼市、股市飞涨的一个合理的解释。但是从去年10月份之后房地产市场开始出现逆转，我想这里有几个方面的原因。

　　第一个是政策思路上做了调整。刚才也说了2005年就开始对房地产进行调控，为什么调整了3年房价没控制住，仍在直线上升，这里有各种原因，其中一个主要原因是我们国家的房地产监管思路上有问题，可以说一直没有找到一个合适的路径。去年8月份国务院召开了研究房地产问题的国务院常务会议，在这次会议后，国家在房地产政策和管理思路上做了调整。主要有两个方面，一个是提高了房地产信贷的首付，一个是提出了建设廉租房的思路。

　　“927”房地产信贷新政，主要是从资金上遏制房地产市场的投机炒作势头，我们这个政策思路是在政策上把它分成两个方面去控制和管理，一个是居民自住性的保障性的住房需求，比如老百姓的第一套和第二套住房，第一套房是居民自住性质的，我们应该满足的，所以我们没有提高第一套房的按揭贷款首付比例，仍然20%，如果把第一套住房也提高到40%的话，老百姓就买不起房子，这是一个原因。第二套房我认为是有一定合理需求的，又有一定支付能力的。比如说我在异地工作，我老家原来可能有一套房，我还想重新买一套，或者说我自己的住房太小，我想给父母买一套房，这个我觉得也是合理的。但是你要付出一定的合理的成本，因为你第一套的住房已经保障了，第二套是合理的但要适当提高按揭贷款首付比例，首付适当提高到30%、40%。但是对于第三套、第四套房和第五套房，就是一种以投机或投资为目的住房需求，要使不合理的房价降下来，关键是怎么打击第三套、第四套房和第五套房，这是一种投机性的市场需求，并且具有一定的信贷风险，所以我建议从第三套房开始，大幅提高首付比例以打击投机，这样会从资金流上遏制它，抑制投机炒作，这是我们当时的最主要的政策思路，但是我们最后政策的制定和实施都是以第二套房作为一个界限来划分的，这一点，我个人现在还有异议，这可能是当时的形势所逼，也不能怪政府。第二套房的信贷政策，我们要求银行必须严格执行，这也许是房地产需求急剧萎缩的一个原因。假如不是以第二套房作为政策调整的出发点，而是第三套房的话，现在会有怎么样的局面？

　　另一个重要的调整是提出了建设廉租房来解决低收入阶层的住房需求，这个思路转变具有里程碑的历史意义。政府在管理思维上做了调整，重新定位政府的管理目标和职责，将有消费能力的商品房市场与低收入居民住房保障分开管理，对于高收入阶层的市场，商品房的开发，商品房的销售，我个人觉得政府不应该再管了，完全可以让市场去解决。另一方面相当一部分低收入的社会阶层，老百姓的最基本的住房需求，不能靠市场自发地解决，即使降低了首付也解决不了高房价问题，因为房价还是远远高于我们的购买力，老百姓买不起，怎么办？政府提出走建设廉租房和经济适用房的思路。这部分需求的解决不是完全的市场行为，其中就有政府的责任。政府在管理上将这两部分分开了，说明我们思路上走对了，吃一堑长一智，因为我们前几年房地产调控没这么区分过，这个是我们房地产监管思路上的一个重大的转变，我在去年8月就政府的房地产监管思路转变发表了专门文章，我认为这是有质的转变。

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