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独资投标香港地块 佳兆业案例背后的内房股布局

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-10-29 03:29

内地开发商如今去海外,包括大中华的投资也是可以理解的,业务多元化,以期分散风险。

  观点地产网 在深圳埋头做旧改的佳兆业,如今正把目光瞄向与深圳一水之隔的香港市场。

  港媒消息称,估值为22.9亿港元至24.3亿港元的香港大埔白石角科进路住宅地块,于10月24日截标后,至少收到14份标书,入标者中唯一一家内房开发商为佳兆业。

  就此次竞标的缘由,佳兆业公司回应观点地产新媒体表示,集团从2012年开始就贯彻实施回归一二线的战略举措并已进入收获期,香港无疑也属于特殊的一线城市。

  “佳兆业地产总部在深圳,具备靠近香港的信息、人才便利条件。”佳兆业公司进一步强调。

  佳兆业副主席谭礼宁也于递交地块标书后表示,集团首次独资参与竞投香港地快,未来也会继续参与香港政府土地招标活动,同时并不排除与其他发展商合作。“即使香港本地的项目毛利率比内地低,也不影响在香港的投资计划。”

  他表示:“公司过往以发展内地楼市为主,现时内地销售已达到一定水平,所以考虑到其他地方发展,但并无特别看好香港楼市前景。”

  对此,金利丰证券研究部执行董事黄德几认为,在香港发展一些有示范性作用的房地产项目对于房企自身的宣传也有很好的帮助。因为无论是香港还是海外的投资者,普遍对内地的项目都不是很了解。

  不过,在穆迪助理副总裁、分析师梁镇邦看来,当内地房企感觉到买地时机是对的,且地价没有那么高相对比较合理的时候,它们也会到香港去发展项目。

  白石角宅地

  资料显示,大埔白石角科进路住宅地面积约20.45万平方呎,地积比率3.5倍,可建楼面面积约71.58万平方呎,估计可兴建约800个单位。是白石角其中1幅临海地块,项目不设限量或限呎条款。

  据了解,大埔白石角科进路住宅地块在今年3月曾进行过首次招标,并收到7份标书,但出价未及政府所定底价而流标。此后市场对该地的估值下调将近20%。测量界人士均预期政府此次会降低底价,避免再度流标。

  而入标者之一K&K Property行政经理林绮华的表态似乎也证实了梁镇邦上述说法。其表示,公司首次竞投这幅土地,以独资方式入标,因为预计地价会回落至合理水平。

  不过,除地价成本是内房企布局香港的首要考虑因素外,黄德几强调,另一个不得不面对的问题是高昂的建筑成本。

  根据建筑咨询机构克力思公司发布的一份最新报告指出,世界上建设成本最昂贵的国家和地区中排名第一的便是香港。资料显示,香港平均每呎建筑成本高达4000港元。

  成本与利润,是永恒共生的话题。在承担高地价以及建筑成本后,布局香港究竟有多少利益可图是市场关注的问题。

  就业内人士提出的“于香港开发房地产的税务支出远低于内地城市”这一说法,观点地产新媒体向黄德几求证,其表示,税务因素与房企布局香港的举措关联不大。

  不过,黄德几认为,假如真要从财务成本上比较布局香港的好处是:从债券市场的角度来讲,香港的融资成本确实比较低。

  对此,梁镇邦也持一致的观点表示,布局香港不一定是税率高低的问题,是企业自身的能力问题。

  “要看个别开发商运营项目的能力,考虑不同地方的回报以及成本,以及怎么去控制成本是最关键的。”梁镇邦进一步强调称。

  内房股布局

  根据上述报道,入标的14位房企分别为:恒基地产、会德丰地产、信置、长实、新鸿基、K&K Property、庄士中国与永泰地产、远东发展、亿京以及佳兆业,以上均为独资竞投。

  在众多香港本土开发商的名字中出现内地房企,虽然并非头一次,但仍然引发了市场对内房股布局香港的讨论。

  众所周知,香港房地产市场早已是长实、新世界、新鸿基等几家港资开发商的天下,连瑞安集团主席罗康瑞早前亦直言,香港市场竞争激烈,几乎是几家财团瓜分,要想从中分一杯羹很难。

  事实上,在梁镇邦看来,很多内地的房企视香港为大中华区的一个市场,今年以来内地开发商运营的状况比较困难,以前高利润的黄金时代已经过去。“这些内地开发商如今去海外,包括大中华的投资也是可以理解的,业务多元化,以期分散风险。”

  据了解,万科、保利置业、中国海外发展、越秀地产、雅居乐、复星国际、世茂房地产等多家内地房企业已先后进军香港市场。

  其中,值得一提的是,连同去年取得的启德地块,中海近年已斥近百亿港元在香港土地场上吸纳6幅土地,涉楼面约140万平方呎,而上述数字还未计算该公司在私人市场取得的土地。

  然而,合富辉煌集团首席市场分析师龙斌也表示了他的担忧。其称:“对于内地房企来说,在香港发展地产,难度是很大的,不管是地域、资金、客户、市场、偏好还是法律都会有很大的差异。”

  针对上述质疑,佳兆业表示,内地房企较多采取高周转模式运作,有自身的三点优势:专业团队的项目经验更为丰富,开发节奏更快,成本控制能力更好。

  佳兆业也强调,按销售来说佳兆业是深圳最大的开发商,深港两地人流频密,,再加上公司很多的客户来自香港,所以相信只要产品质量好和迎合香港客户的需求,不难提升公司的品牌和认可度。

  不过,对于佳兆业有意将项目发展成中小型住宅单位及豪宅这一开发意向,业内人士认为,一个主要在内地发展,而在港尚没有过多涉及豪宅开发的房企来说,后续的项目销售尚需进一步观察。

发稿:见习编辑 何缘审校:刘满桃

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