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观点意见:一大波跑路房企或将来临

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-04-11 15:59

兴润置业不是个案,也不是结束,未来十年一大波跑路房企或将来临,房企总量会明显减少。

  推荐语:兴润事件不仅引起了投资者对于房企债务情况和资金能力的热议与忧虑,似乎也警示大家,从现在开始中国房地产市场一路看涨的行情可能已经过去。作者认为未来房地产行业必然会重新洗牌。看来,连房地产也避免不了弱肉强食的生存规则。

  欧阳捷 浙江兴润置业资金断裂风波出现之后,这家不知名的房企瞬间被推上了风口浪尖,在消费者期待“崩盘”并裹挟着保障购房者利益的复杂情绪之下,更是社会各界对房地产行业及信贷违约风险的深层担忧。

  笔者以为,兴润置业不是个案,也不是结束,未来十年一大波跑路房企或将来临,房企总量会明显减少。

  “跑路”的背后

  在兴润之前,2012年长沙、安徽和成都等地就已经出现因银根紧缩和民间借贷减停导致的小房老板的“跑路事件”。倒下的背后是高杠杆、高负债和高资本成本所驱动的以债养债的发展模式,导致“体质较弱”的中小房企债务风险越来越高。

  “跑路潮”的隐患出现在2012年似乎不是偶然。截止2012年,全国已经有8.9万家房地产企业,对于市场而言本已过量;而随着中央控制地方政府债务发展,一级土地开发量将逐渐增多,净地减少,加上银行惜贷,小企业现金流难以为继,境遇非常不乐观。

  首先,城镇化黄金发展期的中国,正处于由城镇化率50%向70%大力挺进的过程中,土地资源也再次得到了投资者的重视,特别是那些提早储备大量一级城镇土地的上市房企。

  数据显示,2013年中海超出历史同期拿地1203平方米,万科拿地757万平方米(仅次于2010年的941万平米);再以刚上市一年多的新城控股为例,在2013年也加快了拿地节奏,集团全年累计拿地16宗,新增土地储备面积约354平方米,集团目前土地储备总量具备未来四到五年打持久战的需求。

  在这轮博弈中,大企业已经吃饱,曾经一度引得中小企业趋之若鹜的一级土地开发并没有使他们受益,在城镇化快速发展的当下,似乎已经输在了起跑线上了。

  资金之虞

  作为泛金融及资金密集型行业,决定房企生存要素的资金当属重要一环,而在长效机制形成的当下,这其实又是政策面的问题。在限贷以及抑制投资性需求的政策影响下,追求高额利润的银行会更加谨慎选择贷款对象。

  笔者在此分享一组数据:兴业银行年报显示,2013年年底该行房地产贷款余额达到了1312.53亿元,占贷款总额的9.67%,占比较2012年底上升了0.67个百分点;在个人贷款方面,2013年年底该行个人住房及商用房贷款余额为1850.61亿元,占个人贷款总额的52.33%,占比较上年末下降了5.33个百分点。可见,开发贷增长,个贷收缩。

  那么开发贷增长是否意味着可以乐观?其实小企业依然没份,趋利性会让银行更倾向于选择风险小的大企业。

  竞争之忧

  除了资金,回到影响房企生存的市场基本面,摆脱全国一刀切模式后,市场之手的介入无疑也让整个房地产竞争环境更加激烈了。

  笔者判断,未来房地产市场应是一线升、二线稳、三线四线降有限,大体整体是平衡的。但在供求关系恶化的某些三四线城市和区域、产品结构失衡的楼盘会率先出现降价,追求高周转企业和现金不足的小企业必然会有降价求现金流的趋势;而这无疑又是一个恶性循环的过程,令强者愈强,弱者更弱,甚至退出。

  统计数据表明,全国百强企市场销售额占有率平均每年都会提高1~2个百分点,2008年是21.79%,2013年已达到30.7%。很显然,行业的马太效应越来越明显。

  在未来,以全国共计289个大中城市和344个县级市,即使按照平均一个省会以上城市100家房地产企业,地级市50家房地产,县级市20家房地产企业来算,不过只需要2.2万家而已。

  而在这之前,“跑路”将会成为市场的常态,未来品牌房企将成为香饽饽。

  欧阳捷 新城控股集团有限公司高级副总裁

 

审校:杨晓敏

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