观点周报：限购三年终解除南京楼市回升仍需时日

来源: [观点网] 时间: 2014-09-24 16:19

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即便是在楼市的传统旺季“金九”，开发商的推盘热情却并不高。

　　观点数据周报(南京区域9月15日-9月21日)：9月21日，南京市政府正式发文宣布取消限购。至此，执行了三年半的限购令终成历史，南京也就此成为全国倒数第七个取消限购的城市。

限购放开无疑也是希望缓解当下不断激增的库存压力，而实际上，在限购取消前南京楼市疲态已现。即便是在楼市的传统旺季“金九”，开发商的推盘热情也不高。

9月15日-9月21日，南京的推盘量依旧维持在低位，共有4盘携1400余套房源入市，分别为艾菲国际、银亿东城、中粮鸿云和荣盛龙湖半岛。与上周纯新盘占据主力不同，仅有中粮鸿云为首开，其余均为老盘加推。

上市量增加也直接推动成交，南京网上房地产数据显示，9月15日-9月21日，南京共认购商品住宅1740套、成交1118套，日均认购249套，与上周1832套的认购量及576套成交量相比，认购量小幅下降0.05%，成交量则增长近一倍。

自从9月12日南京楼市库存一夜激增4000套后便无回落趋势，依旧维持在5.1万套以上。

　　市场观察

截至本周，南京9月共有14盘入市，这一数据与往年相比逊色不少。9月15日-9月21日，南京楼市也仅迎来4个项目开盘，推出的均为住宅产品。因中粮鸿云及荣盛龙湖半岛的推盘量都达到了500套以上，所以整体的上市量也有所拔高。

据悉，作为江宁上坊的地王项目，中粮鸿云于9月19日首次开盘，一次性推出544套房源，面积在74至114平方米之间，其中114平方米的为复式户型，销售许可证显示价格为14377元/平方米。不过，项目前期宣传的单价是9999元/平方米起售，比起邻近楼盘均价要便宜，而实际成交价格则在11000至13000元/平方米之间。

在现行市场环境下，低价首开往往能够取得不错的销售成绩，中粮鸿云亦不例外，最终项目当天去化近8成。

此外，荣盛龙湖半岛在9月21日开盘加推金陵学府04、06、07、13、14、15号楼，共计600余套，折后均价6188元/平方米，面积为76至140平方米。这也是六合新城2个多月以来首次有楼盘集中大型开盘，项目最终去化七成。

艾菲国际和银亿东城则分别在16日和18日加推，其中，艾菲国际推出96套住宅，银亿东城则携236套房源入市。同样由于价格优势，银亿东城亦取得了7成去化。

值得注意的是，虽然开盘不多，但由于多数楼盘都采取了低价走量的策略，所以整体成交回升。而在低价策略的冲击下，市场似乎也有所起色。

商业地产

继上周成交触底回升后，南京商业地产方面继续保持上扬趋势。

据南京网上房地产研究机构数据显示，9月15日-9月21日，南京商业地产总成交面积约15445平方米，其中商铺和办公写字楼产品各成交6293平方米和9151平方米。相较于上周，不管商铺还是办公产品的成交数都有明显的增长。其中，商铺增长逾两成，而办公则大涨65%。

在商铺类成交中，河西、江宁和江北形成了三大主力，分别成交1630.24平方米、1827.66平方米及1626.91平方米，占据总成交面积的80.79%。而城中、城东和仙林三板块则出现成交挂零的局面。

办公成交方面，城中、河西和江宁依旧是热销板块，此外，城南凭借着南京南站一些项目的推出而迅速崛起，成交面积达1746.19平方米，位列众多板块中的第三位。其中，绿地之窗在其中扮演的角色不容忽视，数据显示，该项目共计成交39套房源，成为“单周销售之最”。由于首开热销，项目将于10月继续加推260多套soho产品。

土地市场

9月16日，南京市国土局挂牌一宗军用土地，该地块位于南京市海福巷71号，转让土地面积为16190.89平方米(其中A地块5596.23平方米、B地块10594.66平方米)，规划用途为居住用地。其中A地块容积率≤1.7，B地块容积率≤2.7，该地块的现场竞价时间为2014年11月5日9时。

另外，本周南京无土地成交。

　　宏观政策

9月21日，南京市政府发布《关于保持我市房地产市场健康发展的通知》，宣布即日起购房不再需要提供新购住房证明，这也意味着坚持了三年多的限购政策就此成为历史。

《通知》称，要建立完善房地产市场调控长效机制；稳定土地市场供应，围绕今后五年南京市商品住宅供地年均500公顷以上的目标，合理安排土地供应节奏和规模，保持土地市场供应稳定有序；建立以保障住房刚性需求为重点的住房供应体系。为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，促进房地产市场平稳健康发展，在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。同时，加大信贷支持力度。继续贯彻落实好差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求，不断加大对中小套型普通商品住房和保障性安居工程建设的支持力度。

不过，在市场人士看来，在限贷不解除的情况下，解除限购只能在一定程度上刺激购房者的心理预期，并不会即刻出现抢房潮、涨价潮。