顾云昌:房地产的泡沫

  顾云昌:这20分钟讲什么呢?当今房地产最关注的问题,我想还是围绕泡沫来进行讲的,现在大家都围绕金融海啸讲,海啸源头来自美国,房地产泡沫是由于次贷形成的,是怎样吹大,最后是如何破灭的呢?中国有没有泡沫,会不会产生中国的情况,有了泡沫怎么样办?是把它破灭还是吸收,还是挤掉,围绕这样一个主题,在20分钟还是讲一个观点,供大家参考。

顾云昌

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生

  现在中国经济,世界经济都处于非常不确定性,也处于非常艰难的阶段,有人说现在的危机是400年不遇的,甚至有人说是120亿年才有一次的,也就是说比地球的生存时间还要长,好在 我们是很幸运的,我们没有在海啸中心点,我们是在边缘。

  现在全世界多在讨论这个问题,就是区域杠杆化的问题,就是为什么有这个金融危机,就是金融杠杆产生的,次贷现在几十万亿都进去了,事实上是杠杆化的作用,金融家都想如何去掉区域杠杆,这房地产的一个泡沫的问题。所以第一个问题是关于房地产泡沫的问题,也是我们大家最关心的问题。

  什么叫泡沫?现在大家都知道,泡沫是一种虚假的东西,无中生有的东西,泡沫有啤酒泡,有肥皂泡,啤酒泡还可以喝一点,其他泡沫一破什么都没有了,这泡沫产生实际说与我们楼市、股市是有关系的,因为股市真正概念就是资产价格虚长,价格脱离价值,这样就形成一个泡沫。

  房地产市场是很容易产生泡沫的市场,可以说全世界的经济没有说没有泡沫,但是拒绝大泡沫或者大泡沫的破灭,这样是可以做到的。

  我们看到台湾、日本很多东南亚国家在97年、91、89年都出现过几次房地产泡沫的破灭,所以给我们感觉是,破灭是在楼市和金融机构当中提升的,想不到这一次金融危机出现在金融最发达,解决住房问题解决得最好的美国产生,这是大家想不到的。

  我们国家从98年之后,国家房地产发展很快。

  我们都希望实现三个目标,第一个就是不要出现泡沫,如果有泡沫了,房价涨太快大家就买不起了,所以大家就想去掉泡沫,大家买得起,从国家层面来看,老百姓是否买得起房政府是很关心的,但是和金融体系在一起的时候会形成金融的危机,这是亚洲一些国家和美国次贷危机都给我们这样一个教训,所以我们时时刻刻要防止房地产泡沫的吹大和破灭。但是房地产的泡沫是很容易产生的,也是防不胜防的。

  同时我们还有一个泡沫,就是对环境带来的泡沫,事实上就是透支就协调泡沫了,我们深圳出现房地产泡沫,很多人现在套牢了,很多人都透支了,支付能力没有了,就形成泡沫了,我们对环境、对资源过渡开发和透支,现在既要关注市场当中的虚无的泡沫,还需要关注产品虚胖产生的泡沫。

  现在我们保障性不足,我们保障性住房是有虚火的,还有产品的虚胖,还有就是保障放的虚位,现在中央出台政策了,民生工程和保障性工程就是为了解决住有所居这个目标。

  譬如说广州的例子,我看过广州市长回答记者问一段话,广州前段时间房价比较平稳,当记者问市长经济型实用性住房怎么做的,广州市长是这样回答的:“请问什么是经济型住房”,他说广州市现在的价格不需要经济型住房,现在是不可以讲这些话了,因为现在经济型住房大量发展的,房价低的时候,大家都买得起,廉租房是没有市场的,这样我们就不可以大发展了,所以说我们不可以出现“三虚”,经济保障房不可以虚掉,楼市不可以虚火,楼盘不可以虚怕,以实现我们的目标。

  第二个问题讲一下中国有没有泡沫,中国的泡沫和美国的泡沫一样,美国的泡沫是很大的,房价下跌了20%了,其实美国的房价不一定比我们高,美国原来的房价现在也不会太高,为什么泡沫破灭了呢?这与收入有关系,因为美国的收入大量可以分配给个人,但是国家的财政收入大量是政府的,个人没有政治收入快,所以房价下跌与我们没有太大关系,但这恰恰说明美国是有泡沫的,而且正在破灭,泡沫破灭带来了社会的经济动荡不安。

  我们中国是否有泡沫呢?我认为多多少少有泡沫的,但是不一样,可以分成三个情况,有一些城市泡沫不少,有一些城市有一定的泡沫,有的城市可能没有泡沫,例如广东梅州的房价是1900元/平方米,这是没有泡沫的。

  广州、深圳的房子都有泡沫的,大家都说有的,都在挤泡沫,有一些城市没有泡沫,其实泡沫怎么产生呢?其实泡沫的产生是供不应求,为什么房价会上涨,价格上涨是供求关系决定的,前一段时间油价为什么这么贵,因为汶川加油,四川加油,全中国都在加油,油品的需求量大了,到处都再加油,这样价格就贵了。

  凡是需求大的地方房价就上涨得很厉害,为什么广州的房地产价格以前的时候稳定增长,为什么前几年增长很快,是因为供不应求,每一个城市都一样,这是供求关系决定的,我们发现供求关系当中,如果供不应求的时候,房价肯定会上涨的,上涨太快就产生泡沫了,泡沫是有大有小的。

  泡沫有两类,一类叫做冷热性泡沫,另外一类叫做病毒性泡沫,冷热性泡沫 是供不应求的时候产生的泡沫,而大部分需求是真实的,有效的需求,都是自住型的或者长期投资的,没有更多的炒家在里面,这些泡沫往往是可以控制的,是冷热型的泡沫。

  什么是病毒型泡沫?我们看到两种情形,就像香港、台湾和深圳区别出现的一些情况,各位比我都清楚,是炒家炒出来了,一些人炒房子,赚钱很快,比什么都好,这些泡沫就是病毒性的泡沫。

  香港泡沫破灭了,台湾破灭了,甚至深圳的泡沫也破灭了,所以深圳的房价下降了很多,即使中国有病毒性的泡沫也是局部性的,如果全国市场都像深圳那样就糟糕了。

  我们客观分析一下深圳的情况,原因是前三年没有供应土地,没有建房子,三年后就供不应求了,大家都投机了,很多人都炒一把,这个泡沫是有钱人炒作出来的泡沫,没钱人就不可以投资的。

  美国的次贷危机是另外一个泡沫起来了,就是没钱人,穷人导致了这个泡沫,就是次贷泡沫,次贷泡沫也是一个病毒的泡沫。譬如我是一个次贷者,我收入又低,我又没有工作和担保,但是银行可以贷款给那些人买房,零首付,本来是要借20万的,银行借了24万,其实是没有自付能力的,但是当市场一变化,口袋一分钱都没有,这个人就跑掉了,这些分子就成了泡沫房。以前病毒性的泡沫是有钱人炒出来的。美国的次贷危机是穷人没有钱买房,没有支付能力的人,贷款之后产生出来的泡沫,这种泡沫是很严重的,也是很致命的。

  所以,我们一定考虑有效的支付能力,房地产市场,一个叫购买能力,一个叫支付能力,购买能力是可以用自己的钱,也可以是别人的钱,买得起房子,通过金融的杠杆化,只有100万本来只可以买一套,但是买了四套,20%首付款就够了,80%向银行借就可以了,因为有一些可以进行按揭,房价炒高了,原来是一套房,现在是四套房,增长了需求,市场供不应求,泡沫就起来了。

  次贷也一样,人们是没有一分钱,但是仍然要他们买房子,这个泡沫就起来了。所以支付能力和购买能力是两个概念。

  购买能力是金融帮助人们杠杆化敲动起来的,是杠杆化吹大的泡沫,而个人支付能力是零,支付能力只有一套,结果买了四套,泡沫就出来了。这就是我最近在思考的问题,美国楼市和中国楼市的共同点,不仅是泡沫的问题,是整个经济的问题。

  美国和中国的基本面不一样的,所以我们在金融海啸来的时候不要惊慌失措,我们需要看到金融海啸的厉害,但是需要看到我们和美国不一样,我们基本面不一样,美国明年是零增长,而我们明年是保持8%的增长,美国每个人欠国债平均很高,我们中国还有很多钱存在银行里面,我们流动性资金很充裕的。种种迹象于美国不一样。

  另外,中国和美国房地产发展阶段不一样,美国到现在已经饱和了,人均是80平方米,他们还盖很多房子,泡沫很容易起来了,而我们现在是人均是20平方米,更重要是城市化,以后还有很多人买房,还有很大的开发量的,我们还有很大的发展空间。

  更重要的是消费模式不一样,美国是透支型的,美国人赚钱不多,用钱很多,赚一倍钱,花两倍钱,他们是向其他国家借钱买房子。我们是小泡沫,而且完全从银行里面借钱的,我女儿想问我借钱买房子,因为很多美国人卖房子,在美国的中国人买房子,因为消费观念不一样,我们有相信,我们不是没有一分钱的,香港有一些楼盘出来一售而空,广州11月份的销售额上去不少。

  所以,如果我们政策对路,价格合理的话,发展还是比较好的,经济型不是光靠吹的,光说不行的,中国楼市不是美国的楼市,尽管中国有泡沫,我们的泡沫是冷热型的泡沫,美国的泡沫是病毒性的泡沫。

  我们可以运动一下,喝一些凉茶就可以好了,别人的病毒需要打吊针的,所以我们觉得我们是有信心的。

  泡沫是否可以软着陆,泡沫就是吹起来的,在房价拼命往上涨的时候,透支的,超支的很多,在2007年中国的市场是很亢奋和不理性的市场,一些开发商集体犯错误,地价很高,他们拼命地买地,老百姓拼命抢房子,政府地价越来越高了,大家都有一点头脑发热了,是非常发热。

  现在这个情况下,我们的销售量提前释放,不仅把07年的房子卖光了,把08、09年的房子也提前卖掉了。

  房价也是这样,所以现在房价要回落了,销售要下跌,这是必然的,很多人问我,包括有一些领导问我,让房地产开发商痛痛快快降价,一下子降到底就很多人买了,我问他们什么时候才是底,降到底也许都没有人买,所以现在房地产是一个硬着陆和软着陆的问题,所谓软着陆就是市场、交易量和消费量稳定,房价也是稳定的,交易量稳定,不要大起大落,这是软着陆,这对经济是一种保护和稳定。

  我们是有时间的,我们用时间换空间,用收入增长的时间替代房价过去的虚涨。

  到此为止,谢谢大家!

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