观点指数周报：限购突袭北京 商品房成交下跌超七成

观点指数 成交一反过去两个月的颓势实现量价齐升后，9月最后一天发布的新政却带出了飘绿的成交数据，并与国庆假日共同筑就了北京楼市冷热的分水岭。

据亚豪君岳会统计数据显示，2016年“十一”长假7天（10月1日-10月7日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交1154套，日均成交量仅165套，相比中秋小长假的日均成交套数减少了161套，而相比9月的日均成交量更是减少了320套。

从上一个的统计周期来看，10月3日-10月9日，北京市商品房成交1377套，环比下降72%；成交均价28420元/平方米，环比下降32%；成交金额33.3亿元，环比下降85%。

不管是今年以来一直独占鳌头的商住项目，还是一度引领房价的豪宅，或是波澜不惊的商业市场，北京房地产市场在新政与假期的双重作用下已无昔日风头。

市场观察

根据北京市建委公布的统计数据，10月3日-10月9日，北京新建住宅市场（剔除自住房和保障房，含普通住宅+豪宅+别墅）总成交额11.62亿元，成交226套，环比下跌超过85%，成交均价为31164元/平方米。

住宅市场的冷却程度可以从各类项目的成交表现得以窥见，北京周内成交套数最多的项目为位于房山的天资华府，成交为42套。而在该项目之后，仅有长海御墅成交为超过10套，其余项目平均成交不足三套。

更甚者，单价在60000元/平方米以上豪宅项目均只有一套成交，周内共成交10套，成交面积0.15万平方米，成交均价76555元/平方米，成交金额1.18亿元。

此外，亚豪机构市场总监郭毅分析认为，节前“京8条”新政的突然袭击，使得大量项目的入市节奏被打乱。由于首套和二套房首付比例的同时提高，开发商需要对于客户购买能力进行重新甄选，因此纷纷延后开盘。

由于新政中对商住项目并不设置限购要求，因此，虽然受到假期的一定影响，但今年以来一直都是市场宠儿的商住项目并没不过于清冷。在黄金周期间成交的1154套商品住宅当中，商住所占比重高达88%。

从本周的数据来看，商住项目1001套的成交数目虽然环比下滑了65%，但比起纯住宅下滑85%的情况，也相对不错了。

商业地产

10月3日-10月9日，北京商业市场成交54套，成交面积0.52万平方米，成交均价34636元/平方米，成交金额1.81亿元。其中位于丰台区的张仪村定向安置房项目以17套的成交总数位列榜首，其余项目成交均不足五套。

写字楼方面，本周共成交94套，成交面积1.12万平方米，成交均价24017元/平方米，成交金额2.68亿元。而且，与以上情况相仿，仅有一家独大的天通中苑F区成交为70套，其余项目成交也只是三三两两。

土地市场

10月9日，在北京限购新政后的首场土拍上，北京经济技术开发区II-6街区X84R3地块在经过47次报价后，最终由博大新元以总价21.1亿元夺得，溢价率139.74%。

值得注意的是，该地块中居住用途建筑规模全部用于建设“自住型商品住房”（最大套型面积90平方米），销售限价为2.3万元/平方米（含全装修成本）。预计项目可提供1300套房源，总价在200万以内。

虽然是一幅限定售价的全自住房地块，但当天的土拍还是吸引包括博大新元、K2地产、碧桂园、天恒、鲁能、金隅、万科、中铁、阳光城、中铁建、首开住总联合体等11家房企。不过，仅在开拍十分钟后，地块便火速被博大新元拿下。

资料显示，该地块为二类居住用地，其东至X84R2实验小学，南至千顷堂街（泰河三街），西至四海路（博兴十一路），北至X84B1未出让国有建设用地（西）、X84C1未出让国有建设用地（东）；建设用地面积为5.07万平方米，建筑控制规模≤10.13万平方米，挂牌出让起始价为人民币15.1亿元。

附：北京区域房地产项目一周销售数据(2016年10月03日-10月09日)

数据来源：北京市住建委、观点指数