中国房评报道：房价暴涨凭什么甩锅给货币？

今年，中国房评报道作为自媒体受邀参加观点博鳌地产论坛，并参与部分讨论、专访环节，随后，房评将陆续推出#房评看博鳌#系列报道。第一时间，把一些原汁原味的意见领袖人士观点推出来，分享阅读，敬请关注。

房产税推出依然没有时间表。不过，房地产税已经被全国人大法工委确定为“一类立法”，首先考虑，但是到目前为止，没有进展的新消息。之所以出现这个问题，是由于房地产税在内部讨论阶段出现了不同意见。但是就算到了立法环节，也会出现诸多的争议。

我们应当积极和理性疏导，而不应跳脚骂人。房地产税立法是一个艰苦的过程，可能就算到了“三审”也很难通过，很可能要拖到“四审”，也需要一年多的时间。如果能够在年底启动，或许到2018年能够完成。

无论如何，这都是势在必行的改革。

现在在房地产流行着两个似是而非的观点。

第一，大家都说现在房地产价格飙升是因为货币流动性多了。

一切价格上涨跟货币当然都有关系，但是，仅仅批判一般等价物，解决不了问题。而且在某一个时点上，某些阶段上，价格变化不一定就是因为货币增长。

这两年的货币比前两年增加的更少了，为什么房地产飙升了，前两年为什么不飙升？说货币多了，货币怎么不到三四线城市，怎么都到一二线城市了？它现在不到猪肉那里了，怎么就到房地产来了？怎么去年炒股，现在不炒股了？

如果说房地产市场的需求增加，是因为贷款特别宽松，这里面有货币政策的问题。但是事实并不是这样，反而最近这一年多来也没有特别宽松，对二三线城市宽松一点，好像有一段时间对一二线城市有一点宽松，但是马上又收了。

第二个就是认为房价高是因为地价高，现在的地价高于过去的房价。

诸位都是做企业的，这地价不是你拍出来的吗？你要不预计未来的房子卖得比现在好，你为什么拿这个地？是因为我们现在的地再不拿，我们没活干了。那我就要问一问，为什么有那么多的房地产公司？你们为什么不兼并、重组一些？为什么不淘汰一些？为什么还要去拿地？

拿地的成本高了，劳动成本高了，建筑成本高了，你要亏损了，为什么还要拿地？

大家都抱怨地价太高了，你嫌高可以不要拍。对市场的分析，对市场的预期，很多不是来自于老百姓，很多是因为我们内部在引导，引导房价涨上去。

万科股权之争，是过去半年多在中国上演最大的，比好莱坞大片还要精彩的戏码，权力、金钱、美女、桃色新闻都讨论了一遍。

万科股权之争折射出两个深层次的问题，第一个是在中国的职业经理人的文化，或者职业经理人的规则怎么建立，究竟是资本主导，还是职业经理人主导，还是二者之间有一个很好的完美的平衡？

第二个问题是监管者的失职。本来万科这个收购的事情，如果一开始监管部门就能够介入进来，能够正确地引导，以法律为准绳，以规则为指导，我相信不会走到今天这么一个乱局。

应该要坚持中国人的中庸之道，资本的力量和职业经理人的力量要达到完美的平衡。

这一轮的房地产周期变化共有五个趋势。

首先是分化与同化并存。一方面，一二三线城市之间出现逐渐分化的趋势，新房和二手房分化，不同城市或者同一城市不同区域房地产市场之间，甚至不同的产品之间供需结构和周期变化的差异越来越明显。

另一方面，城市间的同化趋势也在增强，主要表现在一线核心城市的人口、交通、经济产业转移等等方面对周边市场产生传导效应，使得核心城市周边的市场协同联动效应明显增强。

第二，是新房高端化趋势。土地供给的收缩和宽松的信贷，同时从供给和需求两个角度产生作用，推动了住宅的高端化。

第三个趋势是一线城市的二手房化。未来，一线城市由于受制于土地供应的限制，新房供给越来越少，二手房交易将会越来越多。

第四个趋势，改善型需求成为主导。有一个财富的积累、需求的新增和替换。

第五个趋势是财富效应突出。随着住房自有率的不断提高，房屋资产价格的财富效应显现。

这30年来中国房地产市场化发展中有这些不足：

第一，商品房发展太强，福利房系统没有跟上（造成了现在保障房短缺，很多人买不起房的局面，尤以一线城市为主）；

第二，大中小城市发展不平衡，导致了现在个别城市供不应求，其它城市需要“去库存”的结构；

第三，普遍对有产过程中的负债、风险的控制经验不足；

第四，也是最严重的不足，土地和资金两大（房地产市场）要素未市场化，对利率、土地等要素的把控仍然主要掌握在政府手中。

南京和苏州刚刚出台了房地产新政，我认为有形的手不该过多干预市场，而应让市场的作用得到更大的发挥。如果把30年的时间、30年所花费的资金，30年的建设力量都交给政府，绝盖不出世界一流的这么多的酒店、住宅、公用设施。