万达的护城河

虽然越来越多的开发商在提轻资产，但是能够将这一理念贯彻得最好的应该是万达。

截至目前，万达已经公布了三批轻资产项目，未来预计合共需要投入131.1亿元进行开发建设。

10月15日，万达宣布以约1.58亿元代价，向万达稳普（有限合伙）转让阜阳、滨州、烟台、营口、连云港5座万达广场的项目公司全部股权。

此前8月25日，万达以10.35亿元代价向万达稳升（有限合伙）出让常德万达广场、梅州万达广场、三门峡万达广场、宜春万达广场及郑州惠济万达广场5个万达广场项目公司全部股权。

至9月11日，该公司与万达稳余（有限合伙）订立了股权转让协议，向万达稳余转让德阳万达广场、重庆永川万达广场、乐山万达广场、双流万达广场、绍兴上虞万达广场项目公司的全部股权，总代价5.59亿元。

万达掌门人王健林今年在深交所演讲时，曾经非常清晰地阐述了万达轻资产的思路和规划。

王健林指出，万达的轻资产是指投资方提供投资建设万达广场的全部资金，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。

“由于万达广场有品牌，很多机构、个人都主动找万达要求投资，万达为什么不利用呢？现在有句名言：生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事。万达要在五年之内做到足够大，彻底排斥掉竞争对手，万达是在挖更宽更深的护城河。”

面对外界对于三四线房价和租金收益过低的质疑，万达的逻辑是“不动产最核心的指标不是房价和单平方米租金高低，而是租金回报比”。如从租金回报比看，一二线城市项目甚至可能不如三四线城市项目，因为一二线城市项目地价更贵、投资更大。

“轻资产因为是纯投资不销售，不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。”

万达通过实践得出的经验是，三四线城市土地价格相对便宜，现在去还能选到比较好的中心地段。一个四五十万人口的三四线城市，完全能承载一个大型万达广场，而且三四线城市的消费者的忠诚度更高。

在建立了轻资产模型后，目标导向型的万达亦早早开始畅想轻资产前景。首先在规模上，王健林希望万达到2025年争取开业1000个万达广场；在收入上，2020年万达商业地产将实现净利润的三分之二来自租赁收入。

“我们定了一个目标，可能5年以后万达广场将没有重资产项目了。这意味着，五年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化。”

收入构成方面，万达的租赁收入也在快速增长。今年1-10月公司及附属公司累计实现合同销售额合共约为1098亿元，同比增长2.0%；累计合同销售面积约1187万平方米，同比增长24.0%。租赁收入方面，2015年1-10月累计实现租赁收入约为116亿元，同比增长32.1%。

在轻资产的退出方法上，万达设定了两种路径，即资本化或卖掉。“中国正在试点REITs，目前好几个城市在试点，万达这个理财产品就是准REITs。即使届时不做REITs，5年后广场成熟了，租金比较高了，也能卖个好价钱。出售获得的收益加上前期每年的现金收益，预期年化收益至少可以达
到百分之十几。”

有分析指，通过轻资产运作，万达不仅在开工建设之初即找到了项目投资者，而且此种融资方式的早期融资成本基本为零。“因为万达不需要向投资人支付任何利息，而只是许诺和投资人分享未来商业地产项目增值等带来的收益。”

相比于来自国内市场的质疑声，大的投行机构却从资本市场的角度表达了另外的观点。

花旗曾在一份报告中指出，万达潜在分拆REITs的概念，有助估值提高。

既能解决万达广场建设的资金问题，也能于项目开业后获得稳定的报酬，同时又可以在公司市值管理上埋下伏笔，万达轻资产只需要一个成功的项目证明自己。