央企、国企疯狂抢地的背后

在今年以来，在南京几次土拍会上，央企多次展现了抢地的辛辣凶狠。

而事实上，自今年以来，中建东孚、葛洲坝、上海建工等一批央企、国企开始动作不断，在土地市场频频举牌，生生逼退了一批又一批怀抱侥幸的民营房企。

除了活下去这个重要原因之外，央企、国企疯狂抢地的背后，是否还有更深层次的原因？本文将从三个点，进一步分析央企、国企抢地背后的更深层次的原因。

疑问一：为什么央企、国企现在要抢地？

据统计，今年初至今，21家被允许从事房地产业务的央企中，至少有一半表现得异常活跃，无论是在内部整合的推进上，还是对外扩张的效率均在提速。

根据某研究机构的分析报告，在当前国企改革和高层“地震”频发的背景下，更多的并购、重组案例会在央企中发生，总建面近亿万方的土地资源或将有新的归属。对于央企而言，板块整合的最大影响无疑是人事变动。尤其在区域和集团管理层面，一旦团队合并，必然会出现职务重叠的情况，因此当前展现出的实力越强，则越可能在潜在整合中成为占主导位置的并购方。也就是说，国企的拿地源于集团整合背景下争取主动权的需求。

一位长期跟踪央企前期拿地的业内人士向透露，这样的需求的确存在，像在江北拿下某地王的某房企，在拿下该地王之前，其实已经用马甲参与过好几幅地块的竞拍，而且都竞拍到了最后几轮，而最终拿下江北这幅地王，正是该房企的负责人晋升集团高管、获得更高话语权的筹码。

当然，房地产市场的火爆，国企在实力等各方面的特殊优势，也促使了一些央企选择积极进入房地产市场。

疑问二：为什么央企、国企现在敢抢地？

国企为什么这么敢抢地呢？

针对这个问题，跟多位业内资深人士做了深入交流。

背后原因大致有以下几点：

首先，国企的融资成本相较民企要低不少，资金成本优势非常明显；

其次，绝大多数央企或国企旗下产业众多，在各个城市都有自己的厂房等其他既有资产，以某央企拿下的城北某地块为例，正是因为该地块就是该央企旗下一家子公司的厂房所在地，其他企业想拿下该地块，无疑会遭遇重重阻力；

再次，由于很多央企并非以地产为主营业务，地产业务的占比只是其中很小一部分，对其这部分业务的利润考核也往往不高，更多的是其他方面的考虑；

最后，国企拿下高价地后，往往不会自己开发，而是选择跟很多一线的专业房企合作，借此学习他们的开发经验。

一言以蔽之，国企享有种种天然红利，即使抢下地王，他仍然具备民企难以企及的优势。

疑问三：央企、国企们还会继续抢地吗？

回答这个问题前，先看一组的数字：

1、鲁能2016年已在土地市场砸下超过100亿元，2015年全年新增土储近500万平方米，总价超过230亿元，再加上原有海南、北京等地的地块，当前的土地储备总量超过1000万平方；

2、电建2015年在北京、南京和武汉总共投入130.4亿元，新增135.5万平方米土储；

………………

央企、国企抢地热情正高，如果政策和市场不调整，这样的局面可能依然延续。

警惕：四类“地王”企业将面临生死劫

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在楼市下半年即将进入调整期的市场背景下，标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业等这四类拿过“地王”企业受影响比较大，正在面临生与死的抉择，极有可能目前已经面临资金链断裂或债务违约的风险，具体来讲：

第一、标榜“高溢价”但很难实现“高溢价”的企业。有这么一类公司，公司定位于做高端精品，过去几年一直号称产品力较强，可以做“高溢价”，在拿地时候也不惜代价，频频拿“地王”，也号称可以通过“高溢价”实现“地王”项目的收益。但是，在今年下半年楼市进入调整期之后，“高溢价”就很难实现，同时，由于这类公司产品线偏高端，能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷，往往会导致“地王”楼盘成交不是很理想，难以实现溢价收益，最终影响这类企业的资金面。

第二、以闽系房企为代表的第三第四梯队房企逆袭土地市场，激进拿地，频频制造“地王”，甚至个别房企的拿地金额已明显超过销售金额，房企拿地能力严重超支。这类房企在今年下半年楼市进入调整期的市场背景下，此前以高周转策略回笼资金的美梦破灭，同时，资本市场融资成本高居不下，此时，这类企业拿“地王”的快感不在，已经在受到资金链濒临断裂的煎熬。

第三、过度依赖民间资本，最终因为拿地成本、融资成本过高等因素，导致项目定价偏离市场主力需求，销售上遇到瓶颈，企业遭遇资金链危机。比如历史上受民间借贷、盲目扩张等因素影响，光耀集团深陷资金链危机，青岛君利豪集团有限公司董事长王莉也或因资金链断裂跑路。

第四、没有明确拿地战略与风险评估机制，属于市场跟风者，尤其是在招拍挂拿地现场，意气用事，赢了当时拿地的赌局，但是，随后市场瞬息万变，这类企业对“地王”楼盘难以把持，市场的赌局能否度过还真是值得怀疑。

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