首创置业：内股增发后成集团唯一地产平台可尽快扩大规模

来源: [观点网] 时间: 2015-08-11 13:39

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增发完成后，首创置业会成为首创集团唯一的地产平台，集团未来会加快把相关资源注入到首创置业，让首创置业尽快扩大规模。

观点网 8月11日上午，首创置业股份有限公司在香港召开2015年中期业绩发布会，董事长王灏、总裁唐军、总经理（香港总部）及投资者关系总监冯瑜坚、财务总监罗俊、以及首创集团副总经理吴礼顺出席现场。

据2015年中期业绩报告显示，首创置业上半年总销售金额为121.2亿元，同比增加79%；归属于母公司股东的净利润约为5亿元，同比下跌24%。

罗俊表示，公司下半年会力争实现350亿年度销售目标。下半年还有229亿元的销售任务，但可售货量有343万平方米，货值达394亿元，主要去化率达到57%，就能如期达成目标。

“下半年新增项目会集中在北京、上海、天津，并主要在9-10月份推出。”罗俊续指。

针对净利润下跌的问题，罗俊则解释称，主要是因为北京高毛利项目结算收入减少，以及公司因为退出三四线城市而造成三四线项目结算比重增加所致。

商业地产方面，2015年上半年，首创置业已开业的北京房山、海南南宁、湖州奥特莱斯合计实现销售额10.4亿元，下半年上海昆山项目也准备开业。

冯瑜坚则表示，未来这四个项目会逐步注入到首创钜大这个商业上市平台，2-3年内，首创钜大还会增加15个奥特莱斯项目。

一直以来，商业地产项目对于资金和运营能力要求都非常高。对此，唐军表示，首创钜大是首创置业旗下的商业管理平台，本身是一个上市平台，在资本市场上本来就具备天然造血功能，所以资金方面没有问题。

至于运营问题，唐军指出，“首创置业在中国发展奥特莱斯项目是比较领先的，目前已经组建了一支非常专业、非常国际化的管理团队，而且现在开业的3个项目运营情况都比较良好，本身已经积累了一定的运营经验，所以我们的奥特莱斯项目可复制性是非常强的。”

海外发展方面，唐军表示，目前首创主要在法国和澳大利亚有项目，法国主要是产业地产，而悉尼主要是刚需住宅产品。公司未来会继续扩大在澳大利亚的投入，但主要还是集中在悉尼，暂时没有计划拓展其他城市。

此外，唐军指出，首创置业目前在悉尼是以合作开发为主，未来会转为自主运营开发。

另外，关于首创置业昨日公布的内股增发一事，吴礼顺指出，增发完成后，首创集团持有首创置业的股份将由原来的32%上升到54.5%，未来首创集团将加大对首创置业的支持力度。

“目前首创集团旗下有几个公司都有地产相关的业务，增发完成后，首创置业会成为首创集团唯一的地产平台，集团未来会加快把相关资源注入到首创置业，让首创置业尽快扩大规模。”吴礼顺称。

最后，关于首创置业在轻资产方面的尝试，冯瑜坚指出，与万科合作成立物业管理公司就是公司轻资产的一部分，同时，公司有一些项目也在展开众筹活动。此外，未来，公司还可以通过输出奥特莱斯的运营管理来实现轻资产。

以下为首创置业股份有限公司2015年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：您刚说到今年上半年的一二线城市楼市出现回暖，但现在有分析说回暖是昙花一现，您是怎么看的？您预计一二线城市的楼价还会继续升吗？

第二个问题，首创置业今年的销售目标是350亿，可以说一下会怎么实现吗？

王灏（董事长）：我们觉得整个房地产行业处在一个相对平稳的态势，当然不同城市状况不一样，有些一二线城市在回暖，有些三四线城市还有一个去库存的过程。但总体上来说，房地产还是一个重要的经济支柱，随着城市化的推进和人口布局的重新聚焦、调整，有些城市还是有希望的，所以我们对房地产行业还是充满信心的。基于这种判断，首创整个产品分布也做了相对调整，我们会聚焦核心城市，在一线城市大量拿地，这些项目下半年会逐渐推出来。

至于房价，总体上我认为会是稳定向好，当然个别的像京津冀这种概念性的区域，或者申冬奥成功以后相关的一些地区城市，肯定还会进一步抬升，但总体还是比较平稳的态势，个别的城市会更好。

罗俊（财务总监）：今年上半年公司是实现了签约额121亿，基本上是完成了全年目标的35%，比去年同期是大幅增长了近80%。公司目前手上的存货大概是168亿，下半年新推出的货源大概是230亿，总体的货源应该是有大概394亿，如果是实现了计划内58%的去化率，就可以完成全年的目标任务。

下半年我们推出的项目会集中在北京、上海、天津等核心的一线城市，从目前情况来看，楼市正在处于回暖的过程中，而且在北京、上海的去化率非常高。我们预计大多数项目推出时间应该是集中在九月、十月。从目前货源的布局，以及公司的产品是集中在刚需住宅和改善型住宅，我们有信心能够在下半年实现350亿的签约目标。

现场提问：房地产税会在未来两年进入立法的程序，如果房地产税立法后，会给首创置业带来什么影响？公司有什么对策去应付这个情况？

罗俊：现在房地产税还在酝酿过程中，也没有一个很明确的推出时间表，但房地产税推出的初衷是稳定房地产市场，而不是作为一个限制房地产发展的措施，所以我们在未来也会密切关注房地产税的推出的进程，做好相应的安排。

现场提问：请问公司内资股发售后，净负债率可以从155.31%降到多少？另外，公司上半年整体的毛利率是比较差的，下半年因为主要发售的是北京上海的项目，毛利率会不会有所提升，平衡全年的指标？

冯瑜坚（香港总部总经理及投资者关系总监）：简单计算的话，内资股完成发售后，净负债率可以降到122%。

罗俊：2015年上半年的毛利率下降主要是两个原因，一个就是北京一些高毛利的项目在2015年结算的收入比较少，另外一个就是公司过去两年进行战略转型退出三四线城市，造成三四线城市毛利率比较低的项目结算比重增加。下半年推出的北京、上海项目的签约收入预计会在2016年到2017年陆续结算，所以从2015年全年来看，可能毛利率会比去年同期有所下降，但是下半年应该会比上半年有所提升。但在2016年之后，随着北京、上海等核心城市项目的结算收入，毛利率会保持在一个比较中等的水平。

现场提问：除了澳洲以外，首创置业有其他地区想要投资的吗？澳洲地区会不会进一步加大投资？公司接下来会不会有其他并购的计划？

唐军（总裁）：我们在海外投资是两个地方，一个是法国，做了中法经济贸易区，主要是以产业引进，教学产业、物流产业和一些产业园区的地产为主。现在重点是在悉尼，投资的是刚需住宅，去年我们在悉尼取得了20亿元的签约金额，今年上半年取得了18亿签约金额，今年下半年会超过上半年的签约金额。

目前在澳洲的投资主要集中在悉尼，暂时还没有计划去其他地方。在悉尼我们现在主要是跟当地的发展商采取合作的开发模式，下一步我们会逐步地转向以自己运营开发为主。至于并购，我们也在关心这个事，但是目前没有一个具体的项目，也没有一个具体时间表。

现场提问：悉尼项目的均价比国内项目的均价高挺多的，是不是在海外投资项目收益会比较好？首创置业未来发展核心是在一线城市，可不可以谈一下对现在地价的看法，是不是偏高？

冯瑜坚：澳洲项目的回报率还是可以的，因为这两年悉尼的房产无论是销售的量还是价格都是增长比较快的，所以效益比较明显，我们回报率至少有20%。

罗俊：我们现在聚焦在中国的五大城市，特别是京津沪，一个是北京、天津本身就是一个大的趋势，还有京津冀的利好。另外北京、上海两地本身就是中国的两个重要城市，竞争自然也是非常激烈，但是正因为竞争激烈，才有更多的商机，才有更多的盈利空间。首创置业拿土地并不会完全去拼价格，通过招拍挂拿地只是其中的一个办法，我们本身也有做土地一级开发，也做棚户区改造，还可以通过产业联动的方式来获得一些帮助。比如在天津地区，我们有一个地块是在北京、天津的结合部上，首创跟政府共同做了土地的一级开发，形成了土地一二级联动的模式，那当然就可以占据先机，所以就形成了差异化竞争。我们非常关注这个，用差异化、用自身的优势获得优质的土地储备，这就会有不一样的成本。

现场提问：刚才管理层说到首创钜大两到三年会新开15个奥特莱斯，资金方面会怎么保证呢？还有运营方面也是一个比较大的难题，公司方面会怎么解决？

另外就是也刚才提到，内资股的增发使首创置业成为首创集团唯一的地产平台，未来集团也会加大支持力度，那是不是说，接下来首创集团旗下其他公司的地产资源会全部注入到首创置业这个平台里面？

唐军：首创钜大本身是一个红筹公司，所有有很好的造血机能和融资功能的。

作为首创置业旗下一个专业的商业地产平台，今年上半年我们已经把西安项目注入到首创钜大里，未来我们会陆续把已经开业的三个奥特莱斯项目，以及9月底准备开业的上海昆山项目注入到这个平台。

至于首创置业在奥特莱斯项目上的商业运营管理能力，我们已经组建了一个非常具有竞争力的，也是很国际化的专业团队。此外，我们现在已经建立了七百多家国内外优质的商业零售合作伙伴，这些资源会加强我们在两到三年内开十五个奥特莱斯项目的能力和资源的筹备。

另外，我们这几年来也积累了四个奥特莱斯营运的成功经验，已经解决了从去一个核心城市拿商业用地，到项目的设计、定位，再到迅速开工，迅速招商，最后进入到开业状态的整个流程，而且怎么把拿地的资金到运营的资金到开发资金到后期长期物业经营的资金，甚至到资本市场对接的功能，我们已经有了一个很好的模式，所以每个项目的可复制性非常强。所以首创钜大将来不再是一个地产公司，而应该是一家商业运营管理公司，这样首创钜大会有一个很强差异化业务。

吴礼顺（首创集团副总经理）：首创置业通过这一次的内资股增发以后，就成为首创集团唯一的市场化的房地产开发的平台，我觉得这个定位是非常明确的。因为集团的控股地位加强，我们肯定会加快集团的相关土地资源和项目向首创置业的注入，支持首创置业尽快做大做强。

现场提问：首创置业现在跟万科合作发展物业服务，将来会不会当成一个独立的项目发展，还有公司轻资产那边的发展能不能详细说一下？

唐军：首创跟万科物业合作，不仅是提升我们小区物业服务，更重要是因为两家企业的优势互补，我们非常看好万科在服务业管理方面的领先技术和管理的核心理念，同时首创置业也有很好的资源，但物业也是我们相对薄弱的，所以两家企业联合起来对未来发展是极其有帮助的，给客户带来的增值服务是更多的，所以从战略方面，促进双方的合作方面更有帮助。

冯瑜坚：实际上，轻资产首创置业也是在各个领域都有所探索，其中物业服务是一方面，另外我们有些项目已经展开了众筹尝试。还有就是奥特莱斯这个业务，首创也不仅仅光是投资和开店，也可以把我们的奥特莱斯管理运营作为一个输出，这也是轻资产的一种发展方向，未来还会有几个方向去尝试，这对首创置业进一步的提升和转型都有很大的帮助。