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世邦魏理仕的中国买家 代理机构的购物中心玩法

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-06-19 22:59
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“我们看重的其实不仅是实体的房产，我们希望提供资产背后股权的服务。”

　　观点网 据外媒6月18日报道，中国主权财富基金中国投资有限责任公司(CIC)准备斥资13亿欧元(约114亿港元)，购买美国商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)位于法国和比利时的10个购物中心。

　　报道援引消息指，中投公司在收购中以超越竞争对手的更高报价，得以获得该项目收购机会。

　　观点新媒体获悉，中投公司为中国财政部筹集资金组建，目前是全球最大主权财富基金之一。将项目出售予中投公司，也被市场解读为世邦魏理仕在引入基金投资的一次尝试。

　　13亿欧元购物中心

　　外媒报道指，中投公司在此次收购竞价中，报出13亿欧元的价格，超过法国-荷兰房地产集团Unibail-Rodamco和荷兰房地产集团Wereldhave的联合报价。

　　观点新媒体查阅相关资料，中投公司是经中国国务院批准设立的从事外汇资金投资管理业务的国有独资公司。该公司的注册资本金为2000亿美元，来源于中国财政部通过发行特别国债的方式筹集的15500亿元人民币，是全球最大主权财富基金之一。

　　进入2009年后，中投公司一改此前过于偏重北美与欧洲金融市场的投资策略，主抓境外与境内新兴市场，主要投向资源、地产等更具抵抗通胀能力的非金融资产。

　　此次被收购的购物中心有8个位于法国，其中包括巴黎郊区的La Vache Noire商场，该购物中心拥有80多个铺位。

　　同时，被收购的购物中心还包括在巴黎市郊特瓦鲁的Marques Avenues中心；位于土伦的拥有90多个店铺的马约尔购物中心；还有两个位于比利时Wijnegem和Waasland的购物中心。

　　而出手这些项目的世邦魏理仕是全球知名的综合性商业地产服务和投资公司。具体产品与服务包括物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。

　　按照其2013年的营业额计算，总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶的世邦魏理仕成为全球最大的商业地产服务和投资公司。

　　2013年10月15日，世邦魏理仕宣布转型为商业地产服务和投资公司。在此之前，世邦魏理仕以提供商业地产服务知名。世界最高的10栋大楼中，有8栋世邦魏理仕曾提供过服务，如纽约帝国大厦、台北101大楼、上海的世界金融中心、金茂大厦等。

　　随着公司转型，“投资”业务在世邦魏理仕的发展版图中得以迅速发展，其业务范围进一步扩大，具体产品与服务实现了物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等全方位覆盖。

　　Real Capital Analytics披露的一份数据显示，世邦魏理仕在2014年的全球商业地产投资销售活动中排名第一，其在2014年全球所有房地产类型中占19.1%的市场份额。

　　世邦魏理仕生意玩法

　　事实上，宣布转型并加强发展投资业务之前，世邦魏理仕在投资领域已经有所准备。

　　2011年2月，世邦魏理仕以9.4亿美元收购荷兰国际集团(ING)的大部分房地产投资管理业务。同年10月3日和10月30日，分别完成了收购ING亚洲房地产投资管理业务和欧洲房地产投资管理(INGREIM)业务。

　　ING房地产投资管理业务被收购以后，成为世邦魏理仕全球投资有限公司(CBRE Global Investors)独立经营的一个业务部门而存在，简称CBREGI。

　　世邦魏理仕中国区总裁潘可维曾表示：“我们看重的其实不仅是实体的房产，我们希望提供资产背后股权的服务。”

　　他称，因为世邦魏理仕一直都没有这方面的经验，所以通过并购ING，可以掌握投资银行的业务，为实体的房地产提供更多财务和金融方面的服务，而世邦魏理仕的服务也将更加完整。

　　事实上，此后世邦魏理仕按照这样的逻辑，其更偏向于并购金融性质的企业，同时在资产管理咨询服务、按揭贷款服务和企业物业设施管理及投资管理业务展开收购，得以更深层次进入资产管理和金融服务领域，为其转型全产业链发展奠定基础。

　　在展开并购同时，世邦魏理仕也通过物管服务提升物业价值。据介绍，世邦魏理仕把“物业管理”称为“资产管理”，并通过优化方案、后期“全权委托管理服务”等方法，来提升项目价值。

　　通过并购物业及提供服务，世邦魏理仕可以在房地产行业周期变动中，适时把握机会。通过收购廉价物业获取稳定租金，或者通过出售增值后的业务来获取收益。

　　“对于市场，永远有看跌和看涨两种观点，我们就是把这两种观点的人组织在一起。”潘可维举例，有些资产世邦魏理仕可帮着转手五六次，提供物管、提供租赁。

　　值得一提的是INGREIM在被收购前，已经投资了15个中国的住宅地产项目，投资总额约15亿美元。后来INGREIM也成为CBREGI在中国投资的主要通道。

　　在业界看来，CBREGI在中国的优势在于其成熟的商业模式和开发经验。

　　据悉，CBREGI通常会与中国的开发商联合竞标土地，双方各持合作项目的一半股份，目前其合作伙伴就包括龙湖地产和万科。

　　“与其他外资基金类似，INGREIM的投资通常不会直接参与房地产的实务管理，只做财务管理。”此前有世邦魏理仕员工指出，外资基金通常通过贷款或入股房地产开发商的形式来参与中国的房地产投资。

发稿：鲁鹏审校：武瑾莹

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