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禹洲股东会 蔡明辉：股市获利者会回来买房子

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-05-27 23:25
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“既然股市上升这么多，对楼市中长期也有一定有好处，所以复苏会持续比较久。”

　　观点网 深圳楼市的“火”烧到了禹洲地产2015年股东大会媒体见面会上。

　　会上，禹洲地产执行总裁蔡明辉多次以深圳火爆的楼市成交为例，引出楼市复苏的事实。蔡明辉或怕在场记者认为，深圳楼市复苏还不具备范本的资格，其又以上海、北京等城市统计出的数据说话，佐证楼市着实开始回暖了。

　　蔡明辉表示：“深圳表现得非常明显，这有一些特殊的原因，深圳在港台经济交流过程中能产生一些重要的作用。但实际上，上海、北京这些城市，政府公布的房地产销售数据也有明显的回暖迹象。”

　　如果这些还不够说服力的话，没关系，楼市回暖首先从开发商更加积极拿地开始，蔡明辉再次搬上了恒大在厦门豪夺集美地块的案例。

　　“今天厦门土地拍卖才刚刚结束，恒大进了厦门，楼面价是1.48万元，总价31.6亿，溢价率57.64%。土地成本在上升，地产商这么激进的拿地，证明对后市是非常看好的。”

　　对于禹洲地产自身布局区域而言，蔡明辉透露，一是明显感受到这几个月自身项目的来访客户量大幅上升；其次，成交量在上升，价格也略有提升，“禹洲地产所布局区域的合肥、南京、厦门、福州这几个城市，房价未来上涨的预期非常大。”

　　蔡明辉细数禹洲地产今年的销售情况，并明确表示，今年董事会下达了135亿的销售目标，管理层有非常充足的信心完成这个目标。

　　蔡明辉称，虽然前四个月有两个月受到了影响，仅完成31亿左右的销售，但四月份上升得比较大，完成了10亿的销售，也就是说前四个月完成了全年业绩的三分之一。

　　前几个月加快去库存后，进入五月，对于禹洲地产来说是个加推新盘的好日子。会上，蔡明辉就明确：“前三个月主要是利用春节去了一些尾盘，基本上去化了60%多，有一些会结合平时的销售情况去化。从五月份开始，公司加大新楼盘的推出，根据推出的时间节点，当地市场情况和还有客户认筹的情况定价，保证一定去化率的同时兼顾利润，找到两者的平衡点”。

　　具体推盘货值方面，观点新媒体了解到，禹洲地产今年在厦门计划的销售货值是47亿元，在合肥计划的货值是40亿元。

　　观点新媒体现场得到的准确消息显示，禹洲地产在福州最近要推的楼盘是提升了一定的幅度。例如这几天还在做认筹的天悦湾三期会有所提升。

　　另外，禹洲地产在会上也首次披露，早前配股所获的7.9亿港币将用于增加已有城市的土储，今年拿地的预算在50亿元到60亿元之间。

　　以下为2015年禹洲地产股东大会媒体见面会实录：

　　现场提问：公司今年首个季度销售金额是30多亿元，占全年目标的两成多，怎么看未来几个月的销售情况，有没有信心完成全年的销售目标？

　　蔡明辉（执行总裁）：今年董事会下达了135亿的销售目标，管理层有非常充足的信心完成这个目标。虽然前四个月有两个月受到了影响，仅完成31亿左右的销售，但四月份上升比较大，完成了10亿的销售，也就是说前四个月完成了全年业绩的三分之一。

　　一月份是市场最低迷的时候，二月份是春节，所以一二月份业绩缺口比较大，各大公司基本上都是这样的情况。

　　三月份市场开始有一点回暖，3月30日政策才出台，所以第一个季度我们在销售上采取了措施，把已经开盘的尾盘通过新春促销方式加大去化，把一些楼层比较不好的房子通过促销抓紧去化。

　　公司从五月份开始推出新盘，按照往年正常的销售规律来看，基本上在6月份左右销售才会大幅度上升，公司会抓住这个旺季。

　　现场提问：330政策出台之后，禹洲主要市场的销售情况怎么样，有没有出现楼市大幅度上扬的情况？

　　蔡明辉：禹洲地产主要进入的是一二线及省会城市，福建主要是地极城市，像厦门、福州；省外则是上海、南京、合肥、天津这些大城市。

　　当政府出台对房地产支持的政策以后，再加上降息、降准，一些列利好确实带来了比较大的推动作用。

　　首先，明显感受到这几个月自身项目的来访客户量大幅上升；第二，成交量在上升，价格也略有提升。但当下，我们主要是把原来已经开盘的项目抓紧时间去化，下个月开始会陆续推出新楼盘。

　　可以说，未来合肥、南京、厦门、福州这几个城市房价上涨的预期非常大。两周之前，合肥拍卖了几块土地，成交的溢价率非常高，其中一块地拍到了合肥市的历史新高，溢价率270%多；5月27日，厦门土地拍卖才刚刚结束，恒大进了厦门，楼面价是1.48万元，总价31.6亿，溢价率57.64%。土地成本在上升，地产商激进的拿地证明对后市是非常看好的。

　　禹洲地产早期在这几个城市已经拿了一些土地，这是非常利好的消息，且之前拿的地都比较便宜，有很大的竞争力。

　　现场提问：您刚才说到价格会小幅上涨，能不能举个例子说明一下，？

　　蔡明辉：禹洲地产在福州最近要推的楼盘，价格都提升了一定的幅度。例如这几天还在认筹的天悦湾三期会有所提升，这个项目已经卖了一段时间，楼层很好的已经比之前的价格略有提高。

　　现场提问：现在的楼市复苏主要是政策刺激，您认为大概可以持续多久？后续的复苏会从一线城市，或者现在有的重点二线城市扩大面积，覆盖到其他二三线城市吗？

　　蔡明辉：市场从今年三月份开始确实有复苏的迹象，尤其是进入四月份以后。深圳表现得非常明显，这有一些特殊的原因，深圳在港台经济交流过程中能产生一些重要的作用。但实际上，上海、北京这些城市，政府公布的房地产销售数据也有明显的回暖迹象。

　　这一轮的复苏会持续一定的时间，因为现在宏观经济情况也不太理想，政府一定会在经济上出台一些刺激措施。很明显的特征是股市，A股暴涨对房地产长期是好事。

　　短期来看，房地产会受到一定的影响，大量资金流向股市，投资者是短期的套利行为，先到股市上获利再回来买房子，房子毕竟是在的，不会跑掉。既然股市上升这么多，对楼市中长期也有一定有好处，所以复苏会持续比较久。

　　第二，这一轮复苏很明显把原来一些压抑的市场需求释放出来了。现在的限购只有北上广深还在执行，其他城市基本上都放开了，把原来的改善性需求释放出来，这是对房地产市场未来看好非常重要的一点，也是能够支持未来市场变得更好的一个很重要因素。

　　至于二三四线城市是否会复苏，我觉得会复苏，只是原来的供应量太大了，需要一定的时间消化。尤其是降息完了以后，这些城市的房价不高，消费能力有限，所以他们对利息的敏感度会更高，还期望着降息。

　　今年还会降息，所以三四线城市的人也会有一定的观望，如果再进行一轮降息，三四线城市会明显的复苏。

　　现场提问：禹洲地产今年的库存总量是多少，现在去化了多少？很多房企都会集中在下半年推盘，市场供应比较多，今年毛利率能够维持比较好的水平吗？

　　蔡明辉：前三个月主要是利用春节去化了一些尾盘，基本上是60%多，有一些会结合平时的销售情况去化。从五月份开始，公司加大新楼盘的推出，会根据推出的时间节点、当地市场还有客户认筹的情况定价，保证一定去化率的同时兼顾利润率，找到两者的平衡点。

　　我们更看好后面市场的进一步回暖，所以会把利润作为一个很重要的考虑因素。每一家公司在这段时间都有很多楼盘推出，相互之间会有竞争，但是因为公司进入的这几个城市比较早，尤其是厦门、福州、合肥这几个城市，在当地建立了一定的品牌影响力，所以不惧怕竞争。

　　比如说，公司在厦门市场连续十年市场占有率是第一，也就是说在厦门这十年来每卖十套房子就有一套是禹洲的。公司有这个知名度和品牌，这对自身销售非常有利。合肥去年销售总量进入了当地的前五名，在当地也建立了品牌知名度，所以在竞争方面，公司会利用在当地的品牌优势。

　　现场提问：今年厦门推盘的比例是多少？合肥推多少？

　　蔡明辉：只能说集团的占比，公司在厦门今年推货计划是47亿元，在合肥推货计划是40亿元。

　　现场提问：禹洲地产在5月份也进行了配股，这次配股主要用途是什么？

　　许进业（财务总监兼公司秘书）：这次配股大概拿到了7.9亿港币，最终的用途是用于在已有城市增加土地储备，包括厦门、福州、上海、合肥、南京。一旦这几个城市有合适的机会、合适的土地，禹洲地产就会考虑拿地。

　　禹洲地产也想通过这次配股增加股东的基础，增大禹洲地产在市场上的交易量，拉动股价。

　　现场提问：禹洲地产今年拿地预算大概有多少？下半年会推出多少个新盘？会不会考虑增加新盘？

　　蔡明辉：今年拿地的预算是50到60亿元，这50到60亿元不都是今年付的，有一些地需要分期交地价款。同时，公司会考虑以合作方式来开发，像今年初公司在厦门拿了一块地，总地价是27.4亿，这是跟龙湖地产合作的。

　　另外，公司今年会在一些重点发展的城市寻求一些独立投资的机会，主要集中在已经进入的城市，当然也在关注一些有发展潜力的大城市，特别是一二线城市。

　　推盘方面，公司今年下半年计划推盘总量是250万平方米，总共新推的货值是250亿左右，跟今年的销售目标基本上是匹配的。

　　另一方面，是否会增加新楼盘要根据市场的情况来定，先将预备今年推的项目手续办好，能够先动工的就先动工，待机会合适就推向市场，希望能够为股东追求更高的回报。

　　不一定追求量，但是希望在利润贡献上能够给股东更好的回报。

　　现场提问：中海、保利都在分拆物业公司，公司有没有这样的计划？一些房企和360、小米等合作，贵公司这方面有没有什么考虑？3月份公司说过要开发O2O的平台，进展怎么样？

　　许进业：关于4月份我们收购福建大世界方面，禹洲地产本就持有大世界51%的股权，现在因为看好这个项目，所以把小股东的股权收过来了。

　　蔡明辉：现在禹洲通过这二十年的发展，管理了420万平方米的物业，已经建成交付的房子是3.2万套，这是公司发展社区O2O非常重要的一个基础。

　　禹洲地产这几个月在物业管理O2O方面做了一些工作，O2O的平台也已基本上搭建好了。我们原来想通过试点推广物业管理O2O，现在从各地反映过来的情况看，业主还是非常看好公司这个平台，希望能够在各地同时推出，所以公司正在进一步完善方案。

　　因为公司有很多项目正在开发，所以物业管理还是在地产板块之内，销售和后面的物业管理是紧密相连的，物业做得好对公司的销售有很大的贡献，做不好会减分，所以目标是把物业管理进一步提升，提升管理的品质，到一定的时候不排除有分拆的可能性。

　　关于互联网这一块，现在是个很热门的话题，现在公司也引进了互联网的技术，主要运用在几个方面：第一，在小区物业管理服务方面运用，通过APP客户端来实现。

　　第二，在销售方面，通过跟一些软件开发商合作，引进一些软件。例如，改变原来传统营销模式，即在售楼处里面等客上门，或者让一些人去拉客方法。引进互联网技术，能够跟客户24小时交流，公司网上售楼处是不打烊的，24小时随时随地能够跟客户联系。

　　第三，能够让营销推广更有针对性，从后台大数据分析，更直接掌握公司哪些新闻是有效的，哪些是无效的，让营销变得更有针对性。有作用就加大投入，没有作用就减少投入。

　　第四，通过互联网软件能够把人聚在一起做活动，能以老带新，让老客户推荐新客户。

　　第五，公司还把互联网技术运用在小区建设，像一些小区智能化管理，业主不在家的时候，通过手机APP跟家里连接。

　　禹洲对互联网技术公司非常重视，抓紧研究和运用，真正运用到开发中，能够提升品质，能够促进销售，进一步提高物业管理服务水平。

发稿：陈业、劳蓉蓉审校：徐耀辉

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