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三湘南下淘金记 二度转让深圳三新重归高周转

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-05-27 23:28
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在这场南下“战役”中，三湘在深圳湾留下了一个明星楼盘，带走的却是让人瞩目的财富。

　　观点网 说起近日深圳楼市，听到最多的评价是“涨疯了”。在开发商们正为盛世而万众欢呼时，南下淘金的三湘股份却选择了“默默离场”。

　　5月22日，三湘股份公告称，公司全资子公司上海三湘拟将持有的深圳市三新房地产开发有限公司（简称“深圳三新”）9%股权转让给深圳市晟达源祥投资发展有限公司（简称“晟达投资”），交易作价为30634万元。

　　计入去年12月已转让的4%股权，三湘股份在深圳三新持有的股份仅剩6.5%。虽然三湘并未明确如何处置剩余股权，但随着三湘海尚的销售进入尾声，三湘在深圳的发展似乎也吹响了撤退的号角。

　　在这场南下“战役”中，三湘在深圳湾留下了一个明星楼盘，带走的却是让人瞩目的财富。

　　二度转让股权

　　根据三湘发布的公告，此次股权转让前，晟达投资已持有深圳三新4%股权；交易完成后，晟达投资持股权将上升至13%，而三湘则降至6.5%。

　　资料显示，晟达投资成立于2014年12月2日，注册资本是1000万元。截至上述公告日，除持有深圳三新4%股权外，无其他实质性经营业务。该公司的主要股东是袁志强（持股95%），邓庆元（持股5%），两人系夫妻关系。

　　值得一提的是，袁志强持有深圳市三湘投资有限公司50%的股权，而深圳三湘则持有深圳三新80.37%股权。

　　对于此次出售项目股权交易价格，三湘股份于公告中指出，是评估机构中同华以2014年9月30日为基准日，采用资产基础法评估出来的。

　　中同华报告称，彼时，深圳市三新房地产开发有限公司经审计后资产账面价值为254601.57万元，负债为159409.17万元，净资产为95192.40万元。

　　采用资产基础法确定的三新房地产公司股东全部权益评估价值为340379.31万元，比审计后账面净资产增值245186.91万元，增值率257.57%。

　　因此，按照增值后的总权益340379.31万元计算，三湘股份此次出售9%股权的价格即为30634万元。

　　至于增值的原因，中同华表示，深圳三新的流动资产增值主要是因为存货开发产品（商品房）增值，非流动资产增值主要为投资性房产和固定资产中房产增值。

　　其中的一大关键因素则是近年深圳南山区宏观经济快速发展，促使当地房地产市场交易价格不断上涨，一方面致使评估公允市场价值大于其投资成本，另一方面形成公允市场价值大于房产的账面成本。

　　至于具体的支付方式，三湘股份表示，晟达投资应于协议签订之日起五日内向上海三湘支付购买价款的80%，即人民币2.45亿元作为预付款。并于协议签订之日起的十日内，且下述前提条件已满足的情况下，晟达投资向上海三湘支付购买价款中剩余的20%，即人民币6126.8万元。

　　早在2014年12月19日，三湘股份已以13615.17万元的价格将深圳三新4%股权转让给了晟达投资，并产生约1.05亿元的投资收益。

　　彼时，深圳三新分别由深圳市三湘投资有限公司持有80.37%股权，上海三湘(集团)有限公司持有19.50%股权，深圳市新村实业股份有限公司持有其0.13%股权。

　　南下淘金记

　　经观点新媒体查阅，深圳三新成立于2006年3月24日，注册资本7.7亿元，经营范围主要包括在合法取得土地使用权的地块上从事房地产开发经营及自有房屋租赁。

　　在深圳三新拿下了三湘海尚项目地块后，2008年1月，三湘股份以协议转让方式受让深圳三湘持有的深圳三新19.5%的股权，受让价格为15015.00万元。

　　此后，深圳三新成为了三湘股份的参股公司，而在三湘海尚2009年9月首次开盘后，三湘股份每年持续从该项目中获得一定的分利。

　　翻查三湘股份2014年报，不难发现，在此报告期内，公司从深圳三新收到的分利为3028.02万元。

　　在开发了近十年后，三湘海尚的销售也已进入尾声。对此，三湘海尚置业顾问告诉观点新媒体：“只剩最后50多套房子，属于尾盘在售，170平方米的均价为85000元，而208平的均价为90000元。”

　　这就意味着，未来三湘股份从深圳三新持续分利的模式或难以为续，这在一定程度上也是三湘股份2014年净利下滑的原因之一。

　　关于这一点，三湘曾于2014半年报中明确指出：“本期净利润较上期有所减少，主要是参股公司深圳市三新房地产开发限公司本期分利较上期减少8899.64万元所致。”

　　进入到2015年3月末，深圳三新的净利润已从去年底的5024.36万元下降至-151.27万元，经营活动产生的现金流量净额则为-5222.01万元。

　　从以上分析可以看出，深圳三新运营状况或是触发三湘股份出售股权的原因之一，“运作理念”理念的差异，则是另一大原因。

　　对于坚持“快周转”的三湘来说，“三湘海尚”开发耗时十年，确实有点慢。

　　“据我们了解，深圳三新应该只开发了三湘海尚一个项目，且当年拿地也不是通过公开市场招拍挂获取的。”戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端如是告诉观点新媒体。

　　因为在三新只是占股19.5%的参股公司，缺乏“话语权”，三湘难于扭转深圳三新的发展轨迹。这种情况下，以3.42亿元的收益来结束这一场南下淘金，也不失为一种明智之举。

　　“本次资产出售有利于上市公司实现快速周转模式，收回的资金将用于公司新的土地储备、项目建设等房地产业务。”三湘方面表示。

发稿：付庆荣审校：徐耀辉

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