武汉行答问环节：楼市与股市降息下的中国经济

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-04-24 13:23

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现在谈经济学的最多的一个词叫“新常态”，“新常态”的意思就是原来大家习以为常的习惯常态它内外环境已经变了，已经不可持续。

　　主持人：接下来进入到讨论环节，也是问答环节，也是2015城市观点论坛武汉行非常重要的一个环节——2015金融经济楼市与股市降息下的中国经济，有请讨论嘉宾入座。

　　首先请讨论嘉宾台上就坐，他们是：

　　著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生

　　中国银行业协会首席经济学家、中国宏观经济学会副秘书长巴曙松先生

　　接下来有请提问嘉宾上台，他们是：

　　武汉世联兴业房地产顾问有限公司华中区域顾问部总经理杜海军先生

　　湖北合富辉煌房地产顾问有限公司副总经理钱辉

　　杜海军：非常荣幸和陈老师、巴老师对话，我先问陈老师一个问题，陈老师在区域经济有很深的造诣，刚才陈老师用讲故事的方式把武汉的恩怨情仇讲得很清楚。整个武汉“1+ 8”城市圈，对周边8个城市基本上是一个搭配的状况。契合今天的主题，我也想问一下陈老师对湖北省外围三四线城市有什么看法？感谢陈老师。

　　陈淮：房地产不是一个孤立的产业，我们简单的说怎么样让8个城市协同发展，我想我们首先武汉要真的成为一个像长三角、珠三角之类地区的发展。区域中心起到首都作用，这些城市扩张建设的需要是城市化的核心所在，怎么样让它发展，这个话题太大了。湖北既有资源，也有交通，也有历史工业化的成果，但是坦率说到今天为止工业化历史进程中，湖北没有进步，这和我们城市化建设相对滞后有一定的关系，实际上从第9、第10、第11、第12四个规划。长沙、合肥最近形成调整，扩展范围，这些方面做了一些努力，刚才巴教授讲的，能够称“大”的就只有武汉，武汉比较大，但是和周边城市的相互关联性比较弱，产业分工上没有多少直接的关系。武汉交通基础设施也在进一步完善，这方面正在努力，至少要5到8年，我们才能真正形成“1+8”新的城市群。不管怎么说中国城镇化要向高质量实现。

　　钱辉：我想问一下巴老师，我大学毕业以后就从事房地产工作，到现在已经20年时间了，总是感觉房地产在中国发展时期快结束了，我也在思考这个问题，在朱总理那个时候中国房地产被定义为国家产业，是不是中央现在把房地产放在一个比较靠后的位置考量，所以我们作为一个从业人士以及我们专业公司，也在思考这样一个问题，下一阶段房地产行业怎么走？它是不是落没了？我们在新的国家的战略规划中，就是“一带一路”的大规划中，房地产行业有没有一些新的契机去把这个行业持续的往前走？请巴老师给一些答案，谢谢。

　　巴曙松：市场在关上一扇门的时候也会打开一扇门，一个房地产企业辛辛苦苦经营了好多年开发房地产项目，把它下面的物业公司单独剥离出来，做了电商、物业服务，作为服务业上市，所以当短缺的时候你当然是开发这个环节盈利越大，但是供求大致平衡之后，当然转向存量的时候，二手房的流通、配套服务这些方面的需求量很大。

　　所以只不过是说你需要转变传统的服务方式，要找到的在新的供求短缺时期转化到供求平衡，甚至供大于求的阶段，你怎么样找到自己的方式，这个是要所有的房地产商思考。现在大家所在万达，我做过万达的董事，你看万达在不同时期的成长投入的重点差异很大，在整个房地产行业往上走的时候迅速的扩大，跑马圈地，它现在说要做一个服务型企业，所以类似这样的就表明企业在面对新形势判断战略重点的转换，可以供你参考。

　　杜海军： 我还是延续上一个问题跟陈老师交流，湖北、河南、湖南这三个省差不多做的项目在80个，今年做的越来越丰富，以前单一的摊大饼模式已经终结了，现在模式基本上我们服务的客户是国企，因为国企有核心资源，它在棚改上面有它的优势，但是在棚改上灵活性不那么强。湖北除了武汉是180万方，但是下面的城市，在湖北省过万亿的城市除了武汉就是就三个，我们有些客户提到一个观点，能不能解决新城镇化、就地城镇化的问题，我不是从中心城市向外扩，而是直接向乡镇来转，陈老师觉得这种方式未来的空间和风险在哪里？

　　陈淮：实际上包括了三个问题，第一个是短期的投资规模效益多少说明不了什么问题，房地产业的发展，中国的城镇化是长期问题，你说的媒体报道价格波动，成交上大小是短期问题，短期问题说明不了长期趋势。你的身体总体虚弱需要补充。前一段问巴曙松老师的问题，其实我听起来挺想说两句的，政府选不选你当“太子”，不是你能不能坐江山，父母认为你儿子是不是最重点支持的，父母看不上长得丑的，说你每天捡柴火帮家里做饭就行了，政府看不上的那个“儿子”，清华大学出国留洋，我们说房地产之所以这样是客观因素决定的，持续稳定的城市化，人口向城市聚集和提高城市的综合承载力与国际竞争力实现，什么样的中国可能不可能离开老百姓对私人财产这个利益诉求来实现，中国梦能不能离开扩大内需，能够实现经济长期稳定的需要，我想这是客观要求，父母选儿子当“支书”，不以人的主观意识为转移。

　　下一个问题说的怎么样缩小这些差距，就是缩小三四线城市和一线城市的差距，我刚才已经说过了，这一块需要长期发展才能解决这个问题，而不是眼下我们坐在这里点石成金就能实现。简单说两句，企棚户区改造，是我们在去年已经实施的，今年两会比较大规模提出来，它背后隐含着几个重要的房地产发展的变化，一是不仅是城市棚户区改造，这个棚户区改造最容易和基础设计改造，交通功能分区，搞好一些住房，老百姓住房档次的全面升级、商业业态的升级、城市产业结构的升级密切相关，棚户区改造和原来的改造房相区别，是最容易和这样一个城市总体改造相关。二是它最容易和市场化的建设相关，北京实行限地价，谁建的保障房越多，就给谁，保障房赚钱的地方全摊给商品房，这都不是好办法。三是棚户区改造容易和前期的快速城镇化过程中一大批体制性的难题，比如说城中村，再比如说小产权房，棚户区改造容易和这样的一些迫切需要解决的体制机制问题密切结合起来。我想棚户区改造是一个新探索，确确实实值得我们企业高度关注。当然政府工作报告说到了，不仅仅是住房，甚至都不仅仅是房屋建筑，还包括多元多样的旅游产业，老百姓的需求越来越出现多元丰富，这都给我们提供了机会。

　　钱辉：有一个问题想问一下巴老师，因为现在中国经济在7%左右的低水平增长幅度上运行，现在中央连续的降息降准，促进的一些政策在推出。您作为经济学的专家，能不能帮我们梳理一下，在整个中央刺激政策出来以后，内在的运行机制是怎么走向的？这些政策出来以后对楼市以及实体经济推动的层级，最后在什么机会能够落到房地产行业上来，能够获得一个很好的契机，去摆脱前几年萎靡不振的态势？谢谢巴老师。

　　巴曙松：现在谈经济学的最多的一个词叫“新常态”，“新常态”的意思就是原来大家习以为常的习惯常态它内外环境已经变了，已经不可持续。不可能说原来短缺的时候房地产开盘一抢而光的氛围现在还继续存在。所以在新的经济环境下，你要自己找到适应新常态的房地产行业发展。至于说中国的新经济增长新常态是什么呢？总结的很清楚，守住底线，下面有底，低于这个增长速度以后要做温和的调整，但是不做非常强的，像2008年那样大规模的刺激。而这样一个守住底线是为了整个市场不出现大的风险，产能过剩，所以只能是给市场留出空间去创新、探索、消化存量，在市场过剩产能没有消化之前，在整个过高的杠杆率没有降下来之前，经济的复苏力度不会强。你不能说在各个行业产能过剩的时候，还在出现很快的高速增长，这个也不太适合，整个行业不同的产业杠杆率很高的时候，再高速发展，这个也不太可能。具体到房地产行业，它的过剩产能首先是去库存。其次是你开发能力的提升，市场设计、引导市场需求、把握市场上升，那个时候才是新的利润增长点。在大家讨论的主要话题是去库存的时候，你说不可能出现大规模的开发、快速的成长，这个不行。

　　钱辉：我问巴老师一个问题，其实最开始的时候听完巴老师那个PPT我是挺兴奋恩的，因为看到我们还有很大的空间可以挖，只要跟企业交流，就说你们互联网+，还是要围绕着金融危机。现在3月27号的时候陈淮老师在广州那个论坛上发言了，我想问一下，我们还要等多长时间，想问一下咱们在房地产端口债市这一块多少还要多远的路要走？

　　巴曙松：至少在目前金融行业来看，最急切的问题还是地方政府到期债务今年压力比较大，怎么把这个债务压力平稳渡过，怎么促进过剩产能的整合，或者“一带一路”对外转移，至于说发债，不是说专门针对房地产发债，我看目前讨论比较多的是地方通过政府基础怎么样设施发债，怎么样用PPP来引入社会资本，来弥补资金缺口。我倒觉得不太可能短期内提供一个大幅加杠杆，现在的主基调是去杠杆，压缩债务。这个是当前主基调。

　　主持人：谢谢四位嘉宾，请四位嘉宾回座，非常感谢你们精彩的讨论。这是一场非常火爆的头脑风暴，让我们收获也非常多。

审校：刘满桃