武汉圆桌：区位优势与武汉地产发展

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-04-24 13:17

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怎么去提升城市的发展，城镇化很重要，如果没有城镇化，房地产真的很难其延续。

　　主持人：在“一带一路”的新战略思路下，地处中部的武汉需要寻找一个新的区位优势，二线城市的楼市困境是否会在武汉上演，本次的圆桌主题是：区位优势与武汉地产发展，有请今天圆桌的主持黎振伟先生。

　　接下来，有请圆桌嘉宾上台，他们是：

　　著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生

　　中国银行业协会首席经济学家、中国宏观经济学会副秘书长巴曙松先生

　　光谷联合控股有限公司执行总裁胡斌先生

　　佰昌集团董事长柯翔先生

　　朗诗绿色地产武汉公司总经理朱贤坤先生

　　仲量联行亚太区董事、武汉公司董事总经理李杰先生

　　武汉大家房地产顾问有限公司执行董事长高虹女士嘉宾

　　黎振伟：我们回到了这个题目——区域地位及房地产的发展。我认为我们现在孤立谈房地产也是没意义的，中国不能再靠过去的房地产一家独大。怎么去提升城市的发展，城镇化很重要，如果没有城镇化，房地产真的很难其延续。我想问的第一个问题，2014年武汉的住宅成交是17.9万套，成交面积是170万平米，分别比2012年和2013年上涨了12%、13%。如果这样发展下去，它怎么可持续呢？

　　先问陈淮先生，他一直是研究这方面的专家，新型城镇化是李克强总理力推的方向之一，但是不容易。我们期待看到国家在发展上有些什么更好的政策来引导周边城市的发展，包括武汉周边城市的发展。我们看到2013年国家政策很大，但是2015年国家在城镇化方面的政策力度没有那么大，是否城镇化也是如此呢？因为这个确实对开发商未来的发展有影响。

　　陈淮：人要长大，男18，女20，他长到18岁就不长了，不可持续，到一定程度他就不会再有，这是起伏的，很正常。北京开亚运会，建一批场馆，还有一些配套的楼盘，10年都没卖出去，后来国务院发展研究中心和中央部委把它给买下来了，分给自己的职工，才消化了。你说没需求吗？长期均衡的问题不是今天能够说清楚的，但是我们大约的说，就是人口向城市聚集，简单来说武汉就这么多人，没人再往武汉搬了，每100户家庭面对120套住房，这些不可持续，这种担心是多余的。

　　第二个问题政策怎么引导，这个中小城市过去政策非常多，老百姓那个房子根本就没人用，租都租不出去，老百姓现在怎么办呢？市场有它自身的规律，如果说李克强总理有什么高招，他最大的高招是充分努力的调动发挥市场活力，当然他做的也很艰苦，能多大程度上他的设想实现，我们想这些城市先有基础设施，又有固定资产，物质基础，再有产业，这个过程是必须的。你说现在就怎么样，立马在一天之内解决，你儿子上大学搞对象这些问题都解决好，那办不到的事，走一步说一步。中小企业不是靠哪一级总理出什么样的政策就可以解决的。是靠市场，是我们充分调动一切积极因素，释放改革的红利，没有改革光靠一个思想、一个体制是绝对不能做好城镇化的，城镇化出不了高质量的东西。

　　黎振伟：城市的发展也不能够只靠政府的一厢情愿，还得要征求市场，往往政府过分的去推一个东西也不是好事，确实开发商要好好解决城市发展的规律。

　　陈淮：二三线、三四线城市的困境是一个过渡性的困境，浦东开发也是这样。现在你到浦东区，困境一定有过这么一段时间的艰苦。

　　黎振伟：所以研究规律很重要，既不能冒进，也不能简单而为。刚才谈到房地产服务业的转型问题，其实我们也看到武汉这个城市还有一个特点，它产业很发达，科技很发达，但武汉的金融业不算太发达。，因为历史上武汉曾经有叫“东方芝加哥之星”，今天如果金融业不发达，城市就受制约。巴老师是做是做金融出来的，互联网金融等等，其实我觉得开发商是一个很大的点，如何让它有效创新？

　　巴曙松：现在真正的成为金融中心就是三个城市：纽约、伦敦、香港。第二个是国家整个金融业发展在不同的阶段有它的重点，有它的大趋势，所以一个区域的市场发展必须顺应这种大趋势。在基础设施主导的，银行贷款融资的时候，这个时候你能找来贷款，你能找来项目，你能够跟一些有融资贷款的渠道的中企合作，你就是厉害的。现在的重点更多的转向与直接融资，股权、债权，鼓励一些金融的创新，比如说资产证券化、PPP探索、互联网金融，所以在这种大趋势下你要抓住这个新的增量发展空间大的趋势。

　　比如说今年发展的非常迅猛的是新三板，原来是一个微不足道的小市场，现在一下子2000多家的上市公司。互联网金融的发展现在也是一个起步阶段，鱼龙混杂，但是中间确实有一些房地产可以借鉴的地方。目前我们评价互联网金融大部分是把高利贷放在网上，把原来隐性的民间借贷放到网上把它显性化，这个有它价值。但是怎么跟房地产需求对接，把它利用好，怎么样增强我们跟客户之间的联系，作为我们的一个服务手段，这个银行也有需求，开发商也有诉求，不一定仅仅想着贷款。

　　金融业也是服务业，房地产下一步的重点也是要拓展服务业，所以怎么跟这两个服务业去做对接。我看到两个方向在探索。比如说开发商也在积极探索，提供各种的服务，银行也在探索，它的网络清醒化、简洁化，不是原来待人很冷漠的机构，他现在做了一些简单日常最常用的业务，有的帮你订机票、交水费、电费，跟银行之间合作，在支付方面是有很大的空间。我原来为了了解服务业，我还专门报名参加了我们小区的物业业主委员会，了解物业费怎么收的，怎么用的，怎么做这些配套的服务。我觉得我参加的是非常原始的，因为房地产本身赚钱容易，所以没把这个当回事，真正把它当成一个服务来做，有很大的改变空间。

　　黎振伟：开发商和金融的结合一定要多元化，与金融的结合不一定光租房子给银行，而且做很多金融服务。这些房子在我的小区，也租给他了，这对我们消费者是挺好的服务，其实服务是无所不在的。第三个嘉宾是来自光谷联合控股有限公司的执行总裁胡斌先生，刚才胡总坐在旁边，我做了一些功课，看了他们公司做的很多项目，他把多种产业融合进地产，而且成效极高。当时我看胡总那个700亩地，一年的税收不得了。现在问题又来了，胡总，我相信很多政府领导都会邀请你，很多开发商都想跟你合作，这个时候你是很俏，你是“皇帝的女儿”，但这个时候你嫁给谁呢？而且你的企业如何在这个时候有所为有所不为？开发商做转型的时候最重要的“道”在哪里？

　　胡斌：光谷联合做过住宅和商业，有个住宅品牌叫丽岛品牌，在湖北是小有名气的，在04、05年的时候发展的很好。我们看到了国家这么大的激情，需要在这个方面有一个所谓的产业结构调整升级的需要，在有需要的时候我们认为是一个机会，所以我们做的。同时包括新型城镇化的建设，我们不是建设，更不是住房，所以它需要产业做支撑，所以我们毅然做了一些金融机构的微调整。通过我们前期的金融港，面市后得到社会的追捧，也迎来了一些你们刚才说的现象。一些兄弟省市，两届市常委十几个人士到园区调研，这种情况下确实给我们带来了发展的机会和机遇。但是我们自身有自己的一个布局，比方说我们自身的能力，包括资金能力和人才能力，它的城市规划和产业规划是否符合我们的要求，它的资源禀赋是否符合我这个企业的环境，这些都成为进入我们产业的标准。并不把招商，甚至有些地方零地价给我们，不把这个作为一个标准。这就是那个时候我们做了有所为有所不为。所以我们会对国家的经济和各种产业的情况，特别想进一个城市，或者我们关注一个城市，我们对城市的这些都会进行研究。

　　黎振伟：因为时间关系，我不多说了。不过胡总还是给我们一个很正确的东西，产业地产不是今天没办法了才转型，而是及早准备，这个是顺大势而为，真的要看准当地的情况。我们也很多立业进行过交流，很多企业冲着零地价或者低地价去，这个是很有问题的。如果你不是真的要去做，只是占便宜做，这个是很不好的，甚至后面会有很大的包袱。

　　下一位嘉宾是来自佰昌的柯翔董事长，你们企业很有特点，你们是企业是科技创新的企业，有很强的高科技技术和质量的企业，也许你们过去是做住宅为主，今后在武汉这个城市里面，我们发现有这么强的科技，这么强的产业技术，在房地产怎么升级，从您的企业来说，您觉得怎么升级？你这么好的基础，怎么去转型？

　　柯翔：我给大家分享一下，反正今天是观点举办的这么一个圆桌会议，我们就谈观点。刚才听到很多关键词“城镇化”、“房地产”、“互联网”、“产业新城”等等。我就先从这几个关键词着手。

　　首先说“城镇化”，我个人认为城镇化不等于房地产，房地产也不代表城镇化，我的观点是如果现在中央在推城镇化，我们把它错认为是房地产的又一次盛筵，我认为首先是错的。我们国家的房地产再怎么发展，在座的今天房地产业的人也了解，这是我的第一个观点。当然了，房地产未来是城镇化里面的一个有机组成部分或者一个阶段，仅仅是这样，刚才巴先生说上帝关上一扇门就给你打开一扇窗，实际上我们可以倒过来说，当然我们所有人要有勇气从这个门走出去，你走出去路可能和你原来的路不一样。

　　当然关于“转型升级”和“互联网”的关系，个人认为互联网+这个概念很好，但是我们这个民族、这个国家习惯一个老概念，如果真正要理解习主席和李克强总理的说法，才能真正理解互联网+的概念。我们可以学习德国工业4.0，它最最确切的是IT技术智能系统带动。我们实际上十年前就准备从房地产退出转型，我们花了10年的时间，6年以前开始行动，最近在做一个实业，我们称之为互联网产业，虚拟和实际相嫁接的产业，现在属于探索阶段。

　　黎振伟：怎么探索互联网虚拟住宅和现实住宅的结合？

　　柯翔：不做住宅了，这个行业已经做完了。

　　黎振伟：现在有产品吗？

　　柯翔：有，我们以前卖了很多地，关停了很多公司，唯一的是要把现在做的互联网产业做好。

　　黎振伟：那跟房地产有关系吗？

　　柯翔：有房地产的手段。

　　黎振伟：你的服务对象是谁呢？是你的业主还是你的？

　　柯翔：有销售的、招商的，一定是线上的，我们只开发线上的，包括互联网业余的，还要打造支撑线上线下的产业，智能仓储物流系统。

　　黎振伟：下一位嘉宾是来自朗诗绿色地产的武汉公司总经理，我看到朗诗地产这么一个信息，2014年他们公司的销售额累计为人民币17.9亿，归属集团的利润约为3亿，从您集团的实际收益来看利润是非常高的，增长也非常高，增长同比达到9.6倍。一个企业在去年能有这么大的转变，而且你们企业提出一个今后的考核，不再以销售额为主要的考核指标，而是以利润和能力提升为重要考核指标，这是一个很大的转变，而且你创造的效益很明显，能不能介绍一下你们是怎么样实现转型？而且这么独特的盈利增长，那不得了，一个是30倍，一个是9倍。

　　朱贤坤：上市公司是2012年上市的，它是按照上市公司，其实刚才黎老师的综合信息，正在探索轻资产战略的道路，轻资产战略是企业发展的众多的战略之一，它只是一个手段，不是一个目标，也是基于目前市场的形势或者行业的形势提出的一个要生存、要发展的策略。其实轻资产可能也是这一段时间以来房地产最热门的话题，其实我们也在思考，大家都在做轻资产，谁来做重资产？朗诗地产在11年前探索绿色健康，我们朗诗在绿色建筑方面，也是目前国家产业大力发展，我们应当是目前处于领先的地位，我们有一定的技术优势和能力优势，所以我们提出了走轻资产这么一个道路。当然在这个轻资产的道路上我们也要考虑，最终能否成功也要靠我们自己的努力。这是基于我们朗诗本身的资源，我们觉得能做得更好一些。

　　黎振伟：朱总的企业很特别，我觉得现在中国的重资产是很多的，其实不用担心别人做重资产，问题是太多重资产就缺乏轻资产，巴教授特别强调服务业的提升。下面一位嘉宾来自仲量联行亚太区董事的李杰。你是从中国出生，到美国学习，你是有国际视野的，从你的角度武汉的房地产，以你的视角和理念有什么建议给开发商？

　　李杰：仲量联行在2012年10月份在武汉成立，我们在2014年6月份被武聘请为国际咨询顾问。对于武汉我们是在短期和中期以及长期发展的，我们启动了中国城市发展报告，来向开发商介绍中国的市场，当然也包括武汉、成都、重庆。武汉在过去的3年时间，从2012年我们发布50强到今天，它发生了很大的变化，武汉的指数是提升最快的。武汉在它的整体排名，在2012年的时候在中部1.5线城市中，现在排名第4位，武汉有很大的大学毕业生，有非常坚实的基础。在今年初发布的，叫全球活力排行榜的指标，这个指标我们研究了全球120个城市，这120个城市涵盖了全球。在我们经过一系列短期的发展指标中，在前30强城市中中国有10个，武汉在未来中期和短期有非常好的发展前景，仲量联行也希望和大家一起进步。

　　黎振伟：你不能光说它的好，你要给大家一些建议。

　　李杰：其实武汉这个问题有很多人问过，因为我在开新闻发布的时候很多记者都在问，武汉到底有什么不好的地方。我们在研究了47组的数据后发现，武汉的经济活力是非常好的，但是它的环境污染很研究，排在最末位，这可能会影响它的招商引资。很多外资银行在这里设立总部，英领馆、泰领馆都在武汉设立了总部，武汉也有国际航班，汉西欧的水陆也在通往6个国家，但是环境污染如果不整改的话，可能会影响到招商引资，这是一个很严重的问题。

　　黎振伟：最后一位嘉宾来自武汉大家房地产顾问有限公司董事长高虹，您是从一线城市到武汉，一直从事房地产服务业，还是回到刚才巴教授提到的呼吁房地产服务业提升，这个对武汉未来的房地产是非常大作用的。您觉得武汉要提升服务业，它的瓶颈在哪里？我们作为服务业公司，怎么样突破这个瓶颈，发挥更大的作用？

　　高虹：谢谢黎总，曾经在12年以前我也是世联的同事，所以今天看到黎总非常的亲切。在各位的面前我可能是最微观的一个房地产从业人员，也是最落地的一个代表人。我想对于今天看待武汉房地产和我10年以前刚到武汉来看房地产，我觉得最大的不同是房地产已经不再神秘了。

　　刚到武汉的时候我是一个非常受人尊敬的专业人士，但是到今天来看已经退去了这个光环。从房地产的专业时代过渡到服务时代，现在是一个服务的时代，我说我不是专家，我是一个服务者。这里面有一个很大的关键，武汉目前对服务的估值越来越高了，而这个估值的背后是什么呢？是信任，是一种联系，所以说很多外地的，包括黎总、中原以及我们的同行，很多一线的公司到我们这来，大家从业了十年，我们仍然在这个行业里面存活下来，说明我们在这个行业里面也有我们的优势。一个不同是我们持之以恒的对客户投以信任和诚意换来的，所以在这里面我觉得诚意和诚信在这个城市里面是非常稀缺的，也是非常宝贵的。

　　武汉最缺的不是人流，武汉以前是一个码头的城市，所谓码头，就是大家都是新客户，是不看中老客户的，因为做生意很方便，你不来做生意，新的码头就有新的客人来，所以不太讲究诚意、诚信。但是今天来说所有的客户都是老客户，通过老客户推荐过来的。所以现在对于我们公司而言，我们原来的服务对象是甲方，现在除了甲方以外，我们现在要服务的是终端客户群体，这是我想最大的不同。

　　还有一点不同，我补充黎主持的一个观点，武汉目前的城市基数大概在1200万左右，接下来在2020年，武汉的城市基数可能会达到160万到180万，这个数据的背后真实的原因在于武汉“1+8”这个城市群体的导入是非常强劲的。现在每年成交的额度里面大约有50%-60%是属于这个“8”的。我赞成黎总的观点，我们一样是非常看好的，这6000万人口对武汉的贡献，以及华中五省对武汉的贡献，所以我们一直是怀着非常大的谦卑和热情服务这个城市的。

　　黎振伟：对我们这个行业也好，对这个社会也好，诚信很重要。我们的对话就到此结束，我也不总结了，谢谢各位，我们的武汉明天会更好。

审校：刘满桃