欧阳捷：二线城市的房地产未来

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-04-24 12:59

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销售速度这么快，但不见得是好事，未来很有可能不可持续。武汉已建的、在建的、将建可以满足6到10年时间的需求，基本上不缺房子。

　　欧阳捷：各位嘉宾，大家早上好！非常感谢观点创始人给我这样一个机会。这里面有几个问题要回答，总理说城镇化还在加快，但是历史的经验表明总理说的不一定全对，这次说的是不是对的我们来看。房地产市场的需求发生了怎样的变化，城市转型与房地产发展有什么关系。

　　我们先说第一个问题，实际上我们从全球的数据来看，城镇化人口的增长是一个大趋势，城镇人口在直线往上走。这个趋势是所有的国家和地区都是一样的，只是发展速度和发展阶段不同，拉丁美洲、中东是一样的，欧洲和东亚地区也是一样的，中低速国家和中等收入国家趋势都是一样的，越是高速国家，城镇化率越高，城镇化速度越慢。

　　城镇人口的增长速度是随着城镇化率而放缓的，我们可以看到现在城镇化率只相当于高速国家1995年的水平，但是城镇化速度已经在放缓。我们统计了76个城市，我们还希望统计更多的城市，但是很多城市是没有统计数据的，这76个城市常住人口增长量在下降，这个话是什么意思？是指的比如说广州——世联行总部在广州，这里面我们也引用了很多世联行的数据，广州在2000年到2010年这10年间常住人口净增长不到300万，但是2010年到2013年这三年间人均人口增长7.5万人，意味着对这1300万人口的大城市来说就是千分之六的增长率，基本上就没有新的外来人口。

　　我们看到25个二线城市有18个下降，我们同时看到19个三线城市有15个在下降，其中未下降的4个城市前三年的增长比前面不超过0.9万。说明这是一个全国性的普遍现象。我们看到中部地区以武汉为首的四个省会城市其实都在下降，合肥是因为合并了芜湖是一个特殊的情况。

　　GDP和城镇化一样，我们也可以看到，刚才主讲嘉宾也讲到了一些具体的现象，我们也看到很多现象，但是很少有人在分析这个现象背后的逻辑到底是什么。我们再看一看城镇人口为什么会放缓？城镇人口放缓主要是产业因素，我们看到全国有很多城市建了很多新区，这些新区人口不足，原因是没有产业，背后的逻辑是中国已经进入工业化中后期时代，在这个过程中我们发现我们的产能已经变成了世界的产能，我们的产能已经严重过剩，在这个时候工业企业已经缺乏吸纳新增人口的能力，这就是我们目前所面临的一个事实。

　　同时我们也看到产业增长速度下降快的城市，人口的增长速度下降也快，我们看到城镇化的速度也在放缓，当然所有的城市都在放缓。但是同时我们看到产业增长速度下降慢的城市，它的城市城镇化下降的速度相对也会缓慢一些，因此我们认为作为一个城市来讲，GDP还是非常重要的。

　　武汉在2010年-2020年规划定位为中部城市的中心城市，但是前面几位嘉宾谈到中心城市的定位其实是不明确的，意味着人家不承认中部地区有中心城市。武汉现在最重要的是工业基地、科技基地和综合交通枢纽，但是我们的工业现在实际上已经到了中后期，但是我们的第三产业没有放在武汉规划中。我们的交通也不方便，虽然武汉第三航站楼在改造，从武汉北京的高铁要5个小时，从上海到武汉还没有高铁，如果能够坐高铁的话两个半小时就能到。武汉的综合交通枢纽功能还没有完全实现。当然房价也是在逐步递升。

　　人口的减少对城镇房地产市场会产生怎样的变化？我们在拉动房地产市场的四只主要力量当中，改善型需求在下降，很多人可能没有注意到，为什么李克强总理提出来要推进改善型需求，因为改善型需求已经不足以成为推动市场的主要力量。现在我们股市又起来了，股市起来以后房地产是不是一定会好？可能不一定。为什么我们改善型需求会明显下降，其背后的逻辑是我们省的人均住房面积已经超过了33平方米，所以在这种情况下面积性改善需求已经没有动力，剩下的是品质性的改善需求，所以改善型需求的下降是不可扭转的。

　　我们城镇的刚性需求仍然保持基本增量，虽然这个增量在平稳上升，但是这是一个基本的常量，不会发生翻天覆地的变化。而改善型的需求、城镇化的需求会成为未来最大的力量，也就是总理讲的城镇化需求会成为最大的内需。我们也看到了城镇的常住人口增速基本上与GDP是吻合的。我们可以看到，这里面我们统计了很多省会城市，包括武汉、成都、重庆、长沙、郑州、南京、合肥等等，我们武汉在最前面，相对来讲它是偏低的，低于重庆，也低于南京。但是除了郑州之外，其他的城市常住人口的增速与GDP的总量是基本吻合的的，说明人口对于城镇化、对GDP的贡献是按非常大的。

　　二线城市住房需求会不会饱和？因为现在看到三、四线城市房地产已经趋于饱和。我们以武汉为例做了一个典型的剖析，武汉的常住人口规划是到2020年达到1180万人，户数是366万，我们记住这两个数据，我们看到在建施工面积有70万平方米，相当于73万商品住宅。但是我们要看到另外一个数据，在武汉2009-2014年年均成交商品住宅用地，每年可规划建设3000万平方米，大概相当于30万套住房，因为武汉的户均面积大概是102.7平。最高峰在2010年，土地出让平均面积为4300万平，相当于43万套，一年出让了这么多面积。这个面积是不是可以持续呢？是不可以持续的，因为我们看到现有的累计竣工的接近180万套，如果我们年均成交的30万平方米，如果按照6年全部建成的话，加起来是360万。

　　我们记住前面两个数据，2020年如果商品房全部峻工将覆盖我们全部的人口。我们不要忘了1990年以前的商品住宅，还有这么多年的非商品住宅，包括政府用房、部队用房等等，所以按照这个逻辑上看，未来武汉市已经不能够再出让商品住宅土地。我们从销售角度来看也可以反映类似的数据，1990年以来累计销售了106万套住房，我们可以销售15年，可以达到160万套，如果按照13万套住房也要6年时间，加起来几乎达到我们未来规划需求的一半。所以从这个角度来讲，我们销售的速度是非常快的，虽然我们销售速度这么快，但不见得是好事，未来很有可能不可持续。武汉已建的、在建的、将建可以满足6到10年时间的需求，基本上不缺房子。但是我觉得政府和房企都要压抑一下自己的欲望，现在要的多了就会透支未来，所以我们认为武汉不需要刺激。

　　如何解决人口与城镇化发展？我们认为世界人口的需要趋势还是大中城市转移，大中城市还在吸引更多的人口，武汉必须处于中部城市的中枢。我们看到各个城市的GDP，武汉还没有处在高位，我们要吸引更多的高净值人口来到武汉，这样才能把武汉的GDP推上去，这样才能使武汉整个创业的氛围、武汉的经济增长、人均GDP才能够得到更多的提升，而不是光靠吸引人口，当然农村人口也需要吸引，武汉已经到了一个产业结构转型的时代，工业化已经没有空间，发展第三产业才是做大做实的路径。我们我们新城可以促进就业、拉动结构转型、拉动GDP。

　　图片中这是我们新城在做五月系，有三个产品线，我们进入18个大中城市。要完成40个购物中心的建设，未来进入商业地产第一梯队，我们认为商业地产还有很大的空间，而且这个市场空间时间也只有的10年。我们希望加快推进来把商业地产的布局全部完成。新城的愿景是让幸福变得简单，我们希望用专业来创造价值，来推动城市的发展，与城市的繁荣共进步，谢谢大家！

　　(新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生在2015城市观点论坛武汉行上所发表的演讲全文实录，未经本人审定。）

发稿：欧阳捷审校：刘满桃