莱蒙国际：毛利率超中海销售目标与2014年持平(更新实录)

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-27 21:06

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“对莱蒙来说，利润是主要的考虑因素，活得久的企业才是好企业。”

　　观点网 “对莱蒙来说，利润是主要的考虑因素，活得久的企业才是好企业。”在3月27日2014全年业绩发布会上，莱蒙国际管理层强调，保持“数一数二”的毛利率将是公司一直坚持的战略。

　　据莱蒙国际首席财务官陈竞德介绍，毛利率方面，莱蒙国际在2014年仍保持在行业的高水平，由截至2013年底约40.0%增加至2014年底约41.9%。

　　“2014年毛利率接近42%，主要是因为当前开发的土地是以前在一个比较好的时机拿到的，土地成本比较便宜，加上在营销上努力，最终使得公司的每一个物业价值都比较高。”当问及如何将毛利率做到超过中海，陈竞德如是解释。

　　但是，在当前房地产市场进入“新常态”下，莱蒙的毛利率能否继续“领先”，则更为受市场关注。

　　对此，陈竞德在会上表示，在2015年以及之后的一段时间内，莱蒙在拿地方面会比较谨慎，

　　“虽然现在的投资机会越来越多，未来还是毛利率能在同行中继续保持较高的水平。”

　　莱蒙国际集团董事会主席兼行政总裁黄俊康则认为，在把握住拿地机会外，公司还将通过控制建造成本，提升产品溢价能力及高周转加快项目去化，来继续提高毛利率。

　　而在2015年拿地策略方面，莱蒙国际管理层在会上也明确指出，公司从几年前开始调整拿地战略，基本上是布局相似中国的一线城市，例如北京、上海、深圳，以及具有发展前景、抗风险能力强的二线城市，例如杭州、南昌。

　　“总体来说，莱蒙国际今年的拿地成本控制在20-25亿元，拿地规模争取在15万平方米左右。”

　　除了高毛利率外，莱蒙国际还将2015年销售目标设定在105亿港元，“与去年的目标持平”。对此，有相关媒体将其解读为“市场悲观情绪下的保守目标”。

　　据莱蒙国际2014业绩公告，2015年，参考其可销售资源估值约154亿港元，集团总合同销售目标设定为105亿港元。

　　而截至2014年12月31日止年度，莱蒙国际录得合同销售及认购未签约销售额约106.795亿港元，高于2014年销售目标105亿港元约1.7%。

　　对此，陈竞德表示，虽然目前已出现多项政策利好，但公司的销售最终还是要看每个区域具体的发展状况，“因此，我们今年制定的这个销售目标是很谨慎的，特别是根据之前的去化率，未来还是有机会超越这个目标的”。

　　黄俊康则认为，在保证资金及经营安全情况下，莱蒙不打算通过牺牲利润来追求规模快速扩大，“看重的是每个项目的营运能力和利润”。

　　业绩公告显示，截至2014年底，莱蒙国际共在12个城市拥有25个项目，总土储达564万平方米，主要分布在珠三角，占比接近40%，另外北京、天津及长三角各占20%。

　　另据陈竞德介绍，预计莱蒙2015年新开工面积接近60万平方米，竣工面积60万平方米，而在建面积将达78万平方米，“整体都有所提升的”。

　　而在154亿港元可售货值中(新推货值100亿港元，现有存货54亿港元)，南昌莱蒙都会项目在今年的销售额在20亿港元以上，“今年货值是有保障的，将在适当时机调整和增加在南昌的供应量”。

　　此外，莱蒙还于2014年首次在中国以外投资，收购两个英国曼彻斯特的新项目25%权益。“26万平方米的大项目，预计在今年全面展开开工；而1万多平方米的小项目，准备在今年对外开盘，预计明年竣工。”

　　以下是莱蒙国际集团有限公司2014年度业绩发布会的问答环节：

　　现场提问：莱蒙2014年的毛利率将近42%，超过业内的中海，是怎么做到这么高的毛利率？今年能不能继续维持？

　　管理层：2014年我们的毛利率将近42%，是由于以前储备的这些土地是在很好的时机拿到的，土地成本比较便宜。加上在设计和营销方面的努力，我们每一个物业的价值是非常高的。所以，2014年和以前一样，对比其他房地产公司，我们的毛利率一直都是非常高的水平。

　　但是，2015年或以后的年份，随着投资机会越来越多，公司会很谨慎去获取土地，我们希望未来能够在毛利率方面继续保持在同行平均水平以上，并一次来指导我们拿地的策略。

　　除了把握住拿地的机会外，我们还将通过控制建造成本，提升产品的溢价能力，及高周转加快项目去化速度来继续提高公司的毛利率水平。

　　现场提问：莱蒙2015年的销售目标是多少?今年100亿港元新增可售货值主要来自哪些城市？杭州、南昌、南京这三个城市2015年贡献比例大概是多少？

　　管理层：我们新推项目货值是100亿港元，但是我们还有一些现有的存货价值约54亿港元。2015的销售目标是105亿港币，约占总货值的69%。

　　去年，南昌项目销售非常好，希望该项目今年的销售额至少在20亿以上，完成这项任务的货值是有保障的，我们还会根据市场的变化，适时调整在南昌的供货量。

　　杭州滨江这个项目的住宅部分已基本卖完，剩下的是商业和写字楼。从目前的市场情况来看，比我们春节前情况要好得多，不仅这两个城市，在中国其他一、二线城市都面临这样的机会。而且杭州还有一个好机会就是G20会议的召开，好像就在我们这个项目对面。

　　现场提问：去年，莱蒙在英国获得了两个项目，预计今年大概会有什么样的收益？除英国外，莱蒙还会到哪些国家发展？

　　管理层：我们在英国总共有两个项目，一个是大的项目，接近26万平方米，在今年会全面启动开工；另外一个项目大概1万平方米，在今年会准备开盘，预计明年竣工。

　　除了英国之外，我们一直在研究澳大利亚和美国的项目，另有一些香港的项目在洽谈之中。做香港项目我们并不陌生，因为二十多年前就在香港做了二十几个项目，所以香港如果有机会做的话，将会比较得心应手。

　　现场提问：莱蒙2015年的布局策略是什么？主要会集中在一线城市？

　　管理层：莱蒙从几年前也开始调整布局战略，基本上在中国的一线城市，例如，北京、上海、深圳，以及有发展前景的二线城市，例如南京、杭州、南昌，拓展发展项目。我们认为这几个区域的成长性是很大的，且在经济周期中抗风险能力也是非常强的，公司2015年项目的拓展重点还是这些城市。

　　现场提问：有没有一个明确的拿地支出计划？

　　管理层：我们总体的想法是将拿地金额控制在20到25亿人民币，争取实现15万平方米左右的拿地规模。

　　现场提问：公司今年派息率高达33.6%，创历史最高，未来的派息率会一直这么高吗？

　　管理层：莱蒙2014年派息率是数一数二的，因为我们觉得通过平稳的派息政策能给股东、投资者带来很好的收益。从2010年到2014年，我们平均分派率接近28%，这对投资者有很好的吸引力，也是公司财务状况的表现。对未来派息的政策，我们会尽量稳定在这个良好的派息的水平。

　　现场提问：未来公司会不会在轻资产方面做出尝试，比如说代建项目，合作开发等？

　　管理层：我们在2014年已经积极推动代建及合作开发，比如说我们给天虹在苏州的一个综合体提供代建服务，深圳两个公改公的项目我们既是股东又负责建设，其中有一个项目我们占有40%的股权，属于小股操盘。

　　整个2014年，我们只花了大概10亿港币左右就控制和运营50多万平方米规模的项目，这些也是轻资产的一种运作模式。而在取得这种经验之后，未来将会加大在这方面的拓展。

　　现场提问：在政府推行适度宽松和降息的政策影响之下，房地产的销售会不会有好转？

　　管理层：我觉得应该会好，久旱逢甘雨，好很多年都没有这么好的政策，既有总理在政府工作报告上对房地产的正面肯定，又有去年11月开始的降息、降准政策，估计降息、降准还会陆续出来。

　　由于房地产和金融是息息相关的，所以一系列宏观政策出台将提振消费者的信心。房地产确实是国民经济的支柱产业，尽管很多人不承认，但是不承认不行，它就是支柱。这个支柱你把它放在一边，这个大象可能会弯的，这个是众所周知的事情。

　　现场提问：数据显示，莱蒙一年内到期债务有所增加，公司有什么方法来保证现金流安全？

　　管理层：在我们154亿港元的债务中，大概有一半将会在一年内到期，而我们4亿现金中的很大一部分可在一年内随时用来还款。随着融资市场状况的变化，我们可能会考虑用一些长期的债务置换短期的债务，未来会有这个部署。

　　现场提问：能不能详细的讲一下你们对房地产行业，包括竞争者的预期是什么？公司未来的发展中会更倾向于刚需还是高档住宅？

　　管理层：和其他的企业都一样，莱蒙国际也在追求企业的发展规模，但我们希望是有质量的增长，更注重在发展的过程中内在盈利能力有没有提升。

　　2015年，我们拓展项目不仅有刚需，也包括首改，因为国家对房地产政策以及金融政策的放开，应该会给市场带来更多的利好。在刚需以及首改产品上，我们追求在产品质量上面的提升，以此来提高我们的溢价能力，这是我们2015年在产品上的部署。

　　现场提问：去年莱蒙将销售目标从130亿港元下调到105亿港元，今年莱蒙也下调了目标，这是不是对整个市场不看好的表现？

　　管理层：从政策方面我们看到了一些放松的举措，所以我们一直都是看好未来市场。至于为什么和2014年的目标持平，是因为我们要看未来每一个城市及区域实际状况才知道未来最终销售的达标情况，去年有60%的上市公司是不达标的。

　　定这个销售目标一定要谨慎，我们不能非常高调把目标调得很高，这样对外不是一个很诚实的目标，所以我们定这个目标希望是比较客观的，是以我们销售货源为标准的。

　　根据以前的去化率来定这个销售目标，但随着这个市场的变化，我们这个目标会再调整，也不排除这样的情况发生。我们一直在保证经营和资金安全的情况下，不追求规模很快的发展，如果去化太快会牺牲很多的利润。去年我们很明显的采取了这个措施，要是拼命想完成某些目标，牺牲的利润就很多，对我们来讲就可能达不到42%的毛利率水平。

　　现场提问：在规模和利润方面，你们更看重利润？

　　管理层：利润是占主要因素，我觉得活得久的企业才是好企业。

发稿：见习编辑付庆荣、陈业审校：刘满桃