韩清涛：去库存将是保利置业2015年首要任务（更新实录）

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-27 20:18

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2015年为应对经济新常态，公司将以“去库存、控投资、稳增效、创新发展”为整体经营思路，其中去库存将是首要任务。

　　观点网 3月27日，保利置业集团有限公司在香港召开2014年业绩发布会。公司董事总经理韩清涛、董事副总经理叶黎闻、总经理助理蔡伟生、财务总监潘治平出席发布会。

　　保利置业发布的数据显示，2014年公司实现合约销售额约为241亿元，合约销售面积约为235.4万平方米，同比分别下降9.74%、5.84%。而按2014年年初制定的280亿元目标计算，其达标率为86.07%。

　　在发布会上，保利置业管理层释放出明确的战略调整信号。其中，2015年为应对经济新常态，公司将以“去库存、控投资、稳增效、创新发展”为整体经营思路，其中去库存将是首要任务。

　　韩清涛在报告中提及，今年将争取实现签约面积约245万平方米，签约销售金额约260亿元，同比分别上升4%、8%。而与2014年280亿元目标相比，2015年目标反降20亿元。

　　对此他解释称，高速增长的时代已经过去，现在房企包括标杆企业都共同面临着毛利率下降这一问题，且各家企业手中的存货比率在不断增加。所以公司制定8%增长目标，也是出于对市场的谨慎判断。

　　据介绍，2015年保利置业在去年剩余200亿元货值的基础上，将新推及续推300亿元，总计可售货值达500亿元，其中长、珠三角占比过半，且产品以首置首改为主。要达到260亿元目标，去化率需在52%左右，该数字较2014年同期下降3个百分点。

　　在去库存的具体措施方面，韩清涛透露，公司拟从管理层到项目共推出4项措施，包括梳理库存量、制定销售计划、落实推盘事项等。新货推盘时间点在4-11月之间，将以“与你共分享”为主题进行推货和营销。

　　其中，在提到落实推销计划，此前语气平缓的韩清涛突然提高分贝强调称：“要布置到各个区、各个项目上，按照时间节点来落实。”

　　“今年我们的考核办法中专门加了一条，要对下属企业加上一个去化率的指标，把去化率的指标作为今年考核当中的重要成分。”韩清涛如是称。

　　在价格制定上，按照总经理助理蔡伟生的说法，保利置业的定价一直是随行就市，主要目标仍是去库存。

　　不过韩清涛补充称，随行就市不意味着降价，公司会根据产品类型和区域分布来确定价格，有些地方清尾盘就损失利润去化，而有些地方销售得好就将价格拉上去。

　　在拿地方面，保利置业也将根据资金回笼情况合理安排拓展节奏，拿地区域仍将集中在长、珠三角区域，并以合作开发、二级开发、一二级联动等形式降低成本，“逐步实现小股操盘的轻资产开发模式”。

　　而被问及保利系整合问题时，韩清涛却表示，保利地产与保利置业的整合涉及两个资本市场，需要做很多方面的研究和论证，目前仍没有具体的时间表。

　　以下为保利置业集团有限公司2014年全年业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：公司推出的售楼措施包括减少住宅用地，对于行业供多于求的情况是怎么看待的？有没有影响到公司的措施？今年的销售目标是260亿，为什么比去年定的280亿有下调？

　　韩清涛：这个问题应该是涉及到整个国内房地产政策的事。从我们对楼市的基本判断来看，是持谨慎的态度来看待2015年的楼市。

　　从两个方面来说，一个方面是房地产行业在国内国民经济中第一支柱产业的地位没有发生变化，这是从长远发展的角度谈它的重要性，我们觉得这点没有变。同时，从目前宏观调控都是稳定房地产市场的角度来对房地产市场进行的一种动作，应该说对楼市都是利好的消息。

　　但从另外一个角度讲，整个房地产市场经过了多年的发展，从目前的情况来看，房地产毕竟是高投入、消耗土地资源非常大的行业，这和中央调整发展结构、调整增长模式是有悖的。在这种情况下，前几年量价齐升的情况就不太可能会发生了，高速增长的时代我们也认为已经过去了。

　　而且整个市场上，包括标杆企业在内都面临着一个共同的问题，就是市场的毛利率下降，各家企业手中的存货比率也在不断的增加。所以，从去年实现了241亿，我们今年定的目标是增长8%、实现260亿，也是出于对市场的谨慎判断而做出的一个计划。

　　我刚才在报告中也提到了，今年应对新常态下的经济状况，还是按照去库存、控投资、稳增效、创新发展来作为整体的经营思路。

　　现场提问：公司2014年的库存大概有多少，今年有多少？2014年整体销售的去化率是多少？公司的毛利是比较低的，原因在哪里？

　　潘治平：2014年年初的库存是140亿的货值，2014年新推以及续推的有300亿，等于全年的货值有440亿；去年销售240亿之后，去化率是55%。

　　2015年大概剩200亿的货值，年内新推以及续推有300亿，总共有500亿；如果完成260亿的销售目标，基本上去化率达到52%，是可以达到的。

　　刚才说毛利率的影响，主要是我们的产品结构的问题。2014年我们供应毛利率比较低的产品比较多一点，2013年相对这个比例小一点，这个是主要的原因。

　　现场提问：关于保利地产和保利置业的整合，前段时间市场消息称今年有可能进行一些合作，这主要是涉及到哪些方面的合作？整合的时间期限或者是规划大概是怎么样的？

　　韩清涛：关于保利地产和保利置业整合的话题应该说也是由来已久，这也是整个集团发展战略中重要的一环。但是整合涉及到两个资本市场，需要做很多这方面的研究和论证。整个整合是由北京的集团总部在牵头进行研究和方案的制定。从我了解到的情况来看，有些工作前期的论证是在研究，但是应该还没有具体的时间表。

　　现场提问：我有两个问题，第一个是公司去年在香港九龙有一块地，现在项目的进度发展怎么样？第二是香港的房价已经很高了，公司今年有没有打算在这里拿地？另外公司在买地上的策略会是怎样的？

　　蔡伟生：香港这个项目，我们基本上在2月底已经正式开工进行了，进度应该是比较顺利的，这是香港项目进展的情况。

　　其实我们管理层去年也强调过，公司在香港是希望以长期发展作为一个目标。但是拿地肯定是根据市场和本身的策略需要来看，我们会密切注意有可能的发展机会。我们在香港不排除根据本身的需要和策略去拿地，这个是根据集团的策略来定的。

　　整体拿地策略方面，我们这几年一直强调长三角、珠三角地区为主，当然我们已经进入的地区会继续发展。此外我们还是以一些首置首改等刚性需求的产品为主，所以我们卖的产品90%都是住宅公寓，剩下10%才是别墅或者是写字楼等等产品。

　　现场提问：香港这块地不算大，和内地比起来，香港这边的利润是不是比较高？其实在香港这边发展的考虑是什么？另外，公司对物业减值4.6亿，主要是什么原因造成的？

　　蔡伟生：刚才你提到的香港地价贵等等，我们确实这是因为内地和香港的模式是不一样的。香港的审批时间等和内地都是不一样的，但是是不是说香港地产不可为？我相信100%不是这样，香港的开发商，香港已经有了很多年的发展，所以在香港市场有一定的发展空间。

　　我们当在香港发展起码是判断珠三角、长三角这些地方的需求、发展空间都是相对稳定的，香港也同样具备这个特点。香港的融资成本是不一样的，融资成本、税率普遍来说比国内低，审批时间虽然长，但是不确定性风险没有国内高。所以两地是各有特点，但是从香港的市场来说，我觉得应该是可为的。

　　另外是物业减值的问题，去年主要是减值两个项目，其中在苏州观湖国际大概减值3亿多，另外贵阳温泉城物业大概减值1亿左右，造成4亿多的减值。

　　苏州的项目为什么会有这么大的减值？因为苏州项目的整体规模不小，我们是分期开发的，前期刚开发出来的时候市场情况不是特别理想，那时候我们是以去化为主来销售这个项目。从第一期来看，我们是需要对整个项目减值。但是我们的销售慢慢在涨，今年年初，我们20多个城市里面的销售苏州是排在头几名的。所以减值最主要是前期的售价和成本的问题。

　　现场提问：公司今年还会有这样的情况出现吗？

　　蔡伟生：从目前来说，我看不到有这个必要性。当然这个情况肯定是需要审计师说了算，不是我们说了算。所以最后是根据审计师跟我们解释每一个项目的成本和售价来决定。

　　市场有一个发展的规律，但是我们对市场还是比较慎重看待。即使是减持，肯定帐户成本上是有益的。

　　现场提问：刚才也提到国内的库存问题是比较严重的，那么公司今年会怎样去面对这个问题呢？还是会比较专注一线还有二线城市吗？

　　韩清涛：库存的问题我刚才已经讲过了。就国内的开发商而言，库存现在应该是一个共性的问题，只不过是各家地产商的遇到的情况都不太一样。就我们而言，去库存应该是作为今年的首要任务来抓。

　　首先作为管理层，面对这样一个库存积压量比较大的情况，我们首先要对现有的库存进行梳理，这个工作已经进行了，按照不同区域、不同的产品类别进行梳理。

　　第二点，在这个基础上，我们要制定详细的销售计划，以及不同区域、不同的特色的营销方案。比如营销环节上，我们通过“与你共分享”这样一个主题，组织一系列的营销活动，来对我们的库存进行推货和营销。

　　第三点是要落实时间节点和推销的计划，这个也是布置在各个区域、各个项目上，有的也落实到各个人上，按照时间节点来落实。第四点是严格考核，今年我们的考核办法中专门加了一条，要对下属企业加上一个去化率的指标，把去化率的指标作为今年考核当中的重要成分。

　　因为去化是整个非常重要的环节，所以全集团各方面都在努力地做这方面的工作。

　　现场提问：去年的毛利率跌得比较多，今年有新盘、旧盘推出，那么结构是怎么样的？目前国内的大方向是下行，公司毛利率的走势是怎么样，会不会跌幅回稳一点？

　　潘治平：从我们的库存来说，刚才也提到了大部分的占了80%、90%的都是住宅产品，今年销售的也主要是这方面的产品。毛利率主要是看市场的情况，比如2014年底政府政策放开，销售上去了，毛利率有可能维持。另一方面，如果每年拿地的成本增加，这部分毛利率就会很难维持下去。

　　现场提问：今年公司开盘方面哪一个区域比较多？

　　潘治平：我们今年也有一个详细的推盘时间表，就是从4月份到11月份。4月份我们在南宁有新的盘，6月份在深圳、昆明也有新的盘推出；7月份在武汉有新盘推出，8月份在宁波有新盘推出；9月份在上海、哈尔滨有新盘推出，10月份在广州有新盘推出；11月份上海和南宁又有新盘推出。看开盘的地区分布就知道，一线城市和二三线城市还是比较均匀的。

　　现场提问：未来公司在海外有没有发展的计划？香港是不是非常好的境外发展？另外，2014年沈阳项目有降价举措，今年针对库存比较大的二三线城市会不会还有不同程度的策略？

　　蔡伟生：从整个集团的发展来说，如果有合适的海外投资机会，我们也不会放弃。这个要看公司本身的需要，但我们是希望在比较熟悉的地方稳步开展，所以海外扩张还是审慎，目前在香港等附近地区开拓。我们不会轻易去其他一些不熟悉的地方做海外拓展的策略。

　　至于沈阳项目，我们一直定价都是随行就市，比较重视去化。所以定价方面，我们是以关注去化为主。

　　现场提问：今年去库存为主，是不是意味着还会降价？毛利还会不会有下调的压力？去年公司业绩在行业来讲还是比较差一点的，作为一个有国企背景的企业来说，公司怎么提高竞争力？现在很多企业通过重组增加自己的竞争力，公司这方面有什么方法吗？

　　韩清涛：毛利率下降其实各个企业都有，但是可能我们显得突出一点，这跟前几年的高速发展还是有一定关系。我是去年10月份过来的，过来之后跟管理层一直在研究这个问题。

　　去库存和业绩下滑可能多多少少会有一定的关系，但是我们所强调的随行就市不是简单的降价。我们的产品类型和区域分布也不一样，有的地区价格要针对市场，包括一些尾盘的产品就是要尽快去化，可能利润受到损失；但是有些地方销售得比较好，价格还会拉上来。这就是所谓的随行就市，并不是简单的一刀切就是降价。这对于业绩应该还是具有不确定性，具体要看营销过程以及市场的环境中怎么样来实现目标。

　　另外，我想国有企业和其他企业一样，同样也面临着市场，尤其是国有企业亏损的也不少。我们的经营过程反映出一些问题，会针对目前的状况尽量发挥团队的主观能动性，尽最大的努力做好工作，使国有资产保值增值。

发稿：见习编辑钟凯、郭净净审校：刘满桃