深控吕华：将由住宅开发转向商、住、产并重发展（更新实录）

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-27 16:26

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“由原来的主要从事住宅地产的开发开始向住宅地产、商业地产和产业地产并重的方向去转变。”

　　观点网 3月27日上午，深圳控股有限公司在香港举行2014年全年业绩发布会，董事局主席吕华，副总裁董方，执行董事刘崇、高圣元，董事会秘书兼法律总监陆继强出席会议。

　　据介绍，深圳控股2014年合约销售额为70亿元，只完成了计划的70%-80%左右。对于这个问题，深圳控股并没有回避，而是直言“没有完成”，并且给自己定了一个更高的目标。

　　“2015年的目标是110亿元。”深圳控股管理层还称，“今年110亿的销售额里78%来自一线城市，产品跟去年比有一个很大的差异。”

　　对于产品方面，“由原来的主要从事住宅地产的开发开始向住宅地产、商业地产和产业地产并重的方向去转变。”吕华介绍称。

　　此外，深圳控股称将会从原来的开发、销售向开发销售、持有运营的转变。并预计到2017年会是一个高峰值，“2017、2018年的时候将会新增加60万平方米的投资型物业。来自于投资型物业的资金收入会达到20亿元。”

　　在投资开发的同时，深圳控股还欲提高运营的比重，通过运营来使自身的投资物业不断增值。“为园区或者是商业地产里面的客户提供一种服务，达到增值的目的。”

　　综上所述，深圳控股开始往更多方面去尝试，如养老地产的逐步开展。“如果在沙河的康复中心效果很好，肯定会跟我们的上市公司合作。如果不理想，就不一定会做这个事情。”

　　目前，面对深圳控股产业的多样化发展，吕华为深圳控股做了一个明确的定义：“深控应该是一个以专注于一线和重点二线城市住宅、商业和产业地产进行综合开发的一个开发商。”

　　而深圳控股自身资产净负债率为64.7%，总资产负债率(包括母公司)接近80%，对此，吕华称：“随着销售项目的不断体现，以及我们可能还会进一步地注入母公司资产，股本的扩大，以及引进战略合作伙伴，我们有信心在未来的两三年把净负债率降到60%左右。”

　　以下为深圳控股有限公司2014年全年业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：公司去年的合约销售额只完成了当年目标的七成，是不是因为觉得今年楼市会继续调整，所以将今年的销售目标调低到110亿？

　　吕华：合约销售额去年是完成了70多亿，没有完成年度计划，大概只完成了70%到80%。2015年的目标是110亿，是在去年基础上增长了50%，并没有下降，对此我们有信心会完成。这110亿元里面，深圳项目会贡献60-70%，其他的部分会来自于三线城市的项目。

　　现场提问：你们怎么看未来内地楼市前景？未来集团在一二线城市，三四线城市开发物业的占比会调整吗？公司说今年集团会转型加大投资物业，今年投资物业会有什么具体的计划，预计收入占比会有多少？

　　吕华：整个房地产市场已经从前些年的高速增长进入了一个相对增长缓慢的阶段，就是所谓的从黄金时代进入了白银时代。我们也认同这样一个看法，过去那种高速增长，大规模开发，高周转，工厂化生产模式有可能要发生转变。

　　未来房地产分化的现象会越来越明显。一线城市和一些重点二线城市因为人流，资本都在转移，需求仍然旺盛。但因为开发过度而增长过快的三线城市，其存量过大问题越来越严重。这些三线城市未来面对去库存的压力会更加突显。

　　我们认为像北上广深这样的一线城市，重点二线城市，像南京、厦门等等比较大型的区域性的重点二线城市。因未来的需求随着国家对房地产调控政策的放松，对于一些市场货币环境，包括基本环境的好转，这些城市的房地产市场在今年应该会比较平稳，也可能是稳中有升的。

　　董方：我补充一点，我们特别看好今年的销售目标，因为110亿销售额里面有约78%是来自一线城市，产品结构和去年相比也有很大的差异。

　　对于城市来说，我们考察其价值有两个重要的指标，一个是人口的净流入，一个是资金的净流入。我们看好深圳，其一是因为它的吸引力，在北上广深这四个一线城市里，人口进入最大的是上海，975万；第二是北京；第三是深圳，深圳是755万；广州是461万。而深圳的面积在四个一线城市里面是最小的，只有1900多平方公里，他对房地产的需求是很刚性的。

　　另外，深圳现在的存量货源大概是481万平方米，但是这两年平均去化水平大概每年是420万平方米，也就是说去化周期是在13个月，我们认为这是非常健康的状态，再加上我们的产品结构相比去年有很大的优化，所以我们对今年特别有信心。

　　这是按面积来算，我们现在一线城市的土地储备占21%，二线城市占18%，三、四线城市占61%。按货值来说，一线城市面积小，但是价格更高。

　　同时，从去年以来我们已经下定决心要处置我们三四线城市的土地，可能用一两年的时间，我们三四线城市土地占比会大幅下降，但是土地的结构会更优良。

　　现场提问：刚才你们都强调了深圳对于2015年销售额的贡献是比较大的，占比70%左右。我注意到一个数据，2014年深控集团的毛利率大概在31.4%，深圳地产的毛利率占到46%，也就是说在毛利率水平方面，深圳的毛利率水平明显高于平均水平。

　　刚刚公司强调要战略收缩，要处置三四线城市的土地，是不是可以理解为以后深圳控股不再涉及到三四线城市的土地开发，只是维持现有土地资源水平，主要会集中在一线城市，以及重点二线城市？深圳控股未来几年要增大土地储备，在深圳土地资源比较稀缺的情况下，公司是通过招拍挂，还是通过旧改，或者合作的方式进行？

　　吕华：去年公司销售毛利率是31%，和2013年相比是下降的，下降了大概10个百分点。最主要是因为我们深圳项目贡献比例比2013年下降，2014年深圳项目的贡献只达到46%。因为深圳的项目毛利率比较高，所以对毛利率会有影响。

　　第二个，我们在三四线城市的项目为了促销，不同程度地进行了降价，降价的幅度在5%-15%，所以也影响了毛利率。去年为了完成资金的回笼，加上因为调控的原因，深圳项目在前三季度出现了滞销，所以整体毛利率有所下降。

　　今年我们110亿的销售额里面，大概有70%到80%左右来自深圳，所以今年的毛利率会有比较大幅度的提升。深控未来随着我们逐渐聚焦一二线城市的项目，毛利率水平未来几年都会呈现稳步上升的态势，基本上都能够保持在35%以上。

　　第二个问题，我们处置三四线城市的项目，实际上这两年以来深控在三四线城市已经停止了增加土地储备，土地储备主要集中于一线和重点二线城市。未来深控会朝着这个方向继续的布局。

　　转型的第一个内容是投资区域分布上，我们会重点专注于一线和重点的二线城市，一线城市里面最主要的是深圳。

　　第三个问题，深控通过什么方式在一二线城市获取土地，主要来自于几种。第一个，深控本身在深圳有一些旧改项目正在进行稳步推进，未来几年这些项目会陆续进入开发阶段，这个预计能够达到的建筑面积有200万平方米。

　　另外，来自于母公司的资产注入。现在母公司在深圳和一些重点二线城市也有一些优质的项目，在深圳旧改的面积会超过400万平方米。因为现在中央和地方的国资委都鼓励没有上市的资产进行证券化，所以未来在注入方面，有关国资部门会持支持的态度，所以我们会在未来一个比较好的时点上尽快把这些优质资产注入深控。

　　第三个方面，也不排除未来深控通过市场化的手段，招拍挂的手段在市场上，在一线和重点二线城市拿地。

　　第四个方面，跟国资系统内有土地的单位进行合作。比如说我们现在跟地铁合作的塘朗项目，未来和深国际合作的前海项目都在进行之中。未来我们会不断的加大这种合作的力度。我们也会通过采取兼并收购的方式，能够获取一些土地的资源，大概是这几种方式。

　　现场提问：五年后贵公司希望被市场认为是住宅加上商业的模式，还是工业加住宅的模式？宝安机场这几年以来发展很快，有很多的住宅项目，如果这个机场变成国际机场，会给你们带来什么影响？你们最近比较依赖靠近地铁站的发展，如果深圳地铁系统完全建设完成，你们地铁上盖项目会不会去别的市场发展？

　　吕华：实际上深控就提出转型的方向包括几层涵义，第一层是去投资区域，从全国投资到专注一线城市和重点二线城市，逐步收缩三四线城市。

　　在投资产品方面，我们提出来由原来直接开发销售方式转变成由开发销售向开发销售、持有运营的方向转变。我们未来几年会不断地增加在一线城市中心地段的商业，持有经营的比重，现在初步预计到2017年是一个高峰，到2017、2018年的时候我们会新增加在深圳60万平方米的投资性物业。

　　2017、2018年的时候，来自于投资性物业的租金收入会达到20亿人民币左右。

　　第三个方向，我们可能会由原来主要从事住宅地产的开发开始向住宅地产、商业地产和产业地产并重的方向转变。我们产业地产基础良好，规模相当，团队现成，今后的发展主要是整合内部资源，另外是进一步理清未来的发展模式。

　　现在产业地产加园区地产发展主要还是开发销售，未来可能持有相当一部分产业地产的运营。

　　包括也在尝试养老地产，所以五年以后深控应该是一个以专注于一线和重点二线城市住宅、商业和产业地产进行综合开发的开发商。

　　另外，在开发的同时还会相对提高运营比重，通过运营增值来增值自持投资物业。为这些园区或者在商业地产里面的客户提供服务达到增值的目的，这是未来的一个方向。

　　董方：深圳的机场发展非常快，因为他处于深圳这样一个经济特区里，珠三角和深港的联络非常紧密，所以深圳机场的发展非常快，它的客流量今年会达到4000万。

　　作为以深圳为大本营的地产公司，或者叫城市综合运营商，我们也希望在深圳机场的发展中间能够获得更多的发展机会。地铁的发展是将来公共交通发展的重点，所以我们对地铁未来的发展充满信心。

　　另外，我们和地铁的第一个合作项目今年5月就会开盘，新的合作项目也已经达成了合作的意向，已经进入了实际操作阶段。地铁将来全部建成完以后肯定要寻找新的市场。未来会朝着一个综合城市运营商的方向发展，让新的资源不断升值。

　　现场提问：深圳在扩大品牌影响力方面，你们刚才说会缩减三四线城市的规模，努力去到一二线城市。现在很多企业因为一线城市的毛利偏高都会去一线城市发展，深圳控股去一线城市的核心竞争力是什么？

　　刚才公司提到转型，产业和养老，这方面的市场和所有企业都缺乏经验，未来这方面会具体如何发展？

　　董方：深圳控股在国际的影响力确实比不上深业集团，所以我们想扩大深圳控股品牌方面的影响力。现在我们去一线城市的核心竞争力有几个方面，第一个，我们上城项目在深圳综合体开发里面位于前列，这本身就体现了我们的核心竞争力。同时希望我们好的产品能够打造形成好口碑，通过这个渠道去一一线城市发展。随着我们这一两年深圳物业的开发，及利润的提高，资金实力的增强，在一二线城市拿地在资金方面优势在未来两年会越来越明显。

　　第二个，养老依托于我们母公司。我们的战略规划分成三步走，在下个月跟深圳第六人民医院有一个康复科的消化分部会正式开业，增加几十个病床。

　　第一步，计划在深业优中心计划考虑筹建康复医院，包括我们的高端养老公寓。并可能在2018年左右会尝试做高端养老公寓。如果说在沙河的优中心实验效果良好，肯定进一步合作，如果项目不理想，这个事情就未必会继续。

　　现场提问：刚才您提到向母公司收购的中城项目，预计2016年销售之后对集团的收入贡献有多少？另外，母公司的资产注入，有没有什么具体的计划？公司的负债率有70%左右，未来有没有什么目标，降到什么水平？

　　吕华：我们2015年的销售总额大概是110亿，上城应该是60亿，超过50%。中城要到2016年，因为2015年还没有实现销售。

　　现场提问：预计中城对集团的销售贡献有多大？

　　董方：贡献不大，10%左右。中城是除了上城以外的另一个项目，去年9月份正式开工。分成两个地块，小地块在2016年会正式销售，但面市的地块只有2万平方米，所以在2016年他的贡献，不管销售还是利润都不高。但在2017年，住宅，办公，公寓都会面市，这个比例在2017年可能会占到50%左右。

　　吕华：我们当前的净负债率是64%左右，总的资产负债率，包括母公司带来的借款接近80%。随着销售项目的不断体现，以及我们可能还会进一步的注入母公司资产，股本的扩大，以及引进战略合作伙伴，我们有信心在未来的两三年把净负债率降到60%左右。

　　现场提问：公司在深圳的旧改面积大概有多少？

　　吕华：建筑面积400万平方米。

　　现场提问：今年你们会不会再增加一些新项目？如果再增加，规模大概是多少？

　　吕华：今年有可能增加新项目，但是不太具体。规模大概一两百万平，超过100万平方米。

发稿：实习生陈中华、陈业审校：刘满桃