中海郝建民：有了整合能力意味着很强的竞争能力（更新实录）

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-24 19:44

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郝建民解释称，中海制定的1680亿港元目标与母公司注资并无联系，公司会在适当的时间给市场“一个新的说法”。

　　编者按：告别2014年，中国经济减速与改革持续深入的背景下，房地产调控全面撤退，连续降息与降准带来的是否光明未来？2000亿时代万科销售不再为王，多元化与转型中房地产不再是唯一选择，但我们仍然需要伟大的企业为行业引领方向，需要更多传承与创新。

　　2015年3月25-27日，中国房地产全行业精英再度齐聚广州，问道“2015观点年度论坛”。在此间，我们继续盘点2014年里中国地产界最具有代表性的企业表现，连续第六年推出“中国房地产卓越100榜”。让我们从全方位、多维度扫描中国房地产企业群体，并推出以下“中国房地产卓越100”特别报道。

　　观点网 3月24日，中国海外发展有限公司在香港举行2014年业绩发布会。公司主席兼行政总裁郝建民、副主席兼高级副总裁肖肖、总裁陈谊、副总裁兼总建筑师罗亮、财务总监聂润荣出席发布会。

　　在发布会前，中海公告称，母公司中建股份拟将房地产业务全部注入中海这一上市平台。

　　具体而言，中海将收购中建股份旗下的天宇投资，后者拥有北京、上海、天津、重庆、苏州、成都、西安、乌鲁木齐、长沙、潍坊、淄博等城市的27个物业，以及伦敦3个物业，代价为人民币18.24亿元，以内部资源拨付。收购代价加上中建股份的股东贷款总额约人民币338.17亿元(约428.06亿港元)。

　　注资公告的发布，意味着历时了一年半的中建系地产业务整合宣告落幕。而在持续半个多小时的发布会上，此次注资的相关情况成了媒体追问的焦点。

　　据中海管理层介绍，母公司注入的资产涵盖住宅、写字楼等类型，交易完成后，集团旗下的土地储备将从目前约3740万平方米增至约4830万平方米。

　　“此次交易对集团有重要的战略意义，我们将通过业务整合，进一步强化集团作为母公司系统内房地产开发业务骨干上市公司的地位。”

　　谈及此次重组整合，郝建民表示，这个过程历时一年多时间，首先由于如此大规模的资产注入，需要完成相关联的审批方可完成；同时，公司在过去时间里将原有的发展项目重新做了梳理，从规划、定位以及项目的发展方面重新做出安排。

　　“过去一年多，中海从被市场披露托管(母公司业务)以来，已经完成了所有架构重组、人员重组，以及项目的重新再安排。说实话，这也是中海一个核心竞争力的体现。”

　　郝建民强调，中海整合非常顺利，而在未来中国房地产行业大环境下，拥有了整合的能力就意味着拥有很强的竞争能力。因此，相信中海在未来的行业发展中，能够取得一个较好的占比。

　　据透露，中海2015年的合约销售目标将不少于1680亿港元(含合营公司和中海宏洋)，较2014年增长约272亿港元。

　　对此郝建民解释称，中海制定的1680亿港元目标与母公司注资并无联系，公司会在适当的时间给市场“一个新的说法”。

　　不过，被问及注资会对中海业绩贡献多少时，郝建民打趣称：“你给我出了一个难题。”他仅表示，自己虽然知道相关数据，但律师千叮咛万嘱咐过，数据一个都不许说。

　　尽管如此，按照郝建民的预期，中海过去十几年的平均毛利率水平保持在33%-35%，有信心在未来也能继续保持这一水平。

　　数据也显示，中海已经连续12年(2003-2014)净利润增长高于20%，过去五年(2009-2014)股东摊占纯利复合增长率为29.3%，平均股东资金回报达24.0%。

　　以下为中国海外发展有限公司2014年全年业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：2014年中海的毛利率具体数据是多少，注资完成之后，2015年1680亿港币目标会不会进行调整？

　　郝建民：2014年我们的毛利率32.6%，应该说在行业内是比较高的，这几天大家都看到了各家公司的业绩情况，希望中海能够始终保持这样一个比较高的毛利率水平，为股东持续创造更大的价值。

　　关于注资的事情，注资还有很多的审批程序，所以现在给大家的数据是没有考虑注资完成以后的指标。原来的想法是希望能够完成注资以后，如果各位股东都批准了这个交易，会在以后适当的时机再向市场重新刷新和更正中海有关的经营目标。

　　现场提问：中海目前的注资步骤是怎样的，有机会对中海今年的销售做出贡献吗？中海预计那些资产能形成多大的利润？

　　郝建民：虽然这些数据我都知道，但是无法回答，因为我来参加这个记者招待会之前律师就千叮万嘱一个数字都不能说。可以宏观上给大家一个方向感，上述定的指标是不包含着注资有关的一些数据。

　　所以未来中海的经营情况会在适当的时机做出一些刷新，应该会在很短的时间内完成注资，之后会向市场有一个新的说法，但今天无法说出具体的数字。当然了，任何一项销售都会是对现有的资源形成支持，这可以肯定。

　　现场提问：中海收购了母公司400多亿港币资产，为什么400多亿港币还是用母公司认购股权来进行交易？另外在现在香港收紧按揭贷款情况下，会不会对中海在香港的发展有什么影响？

　　郝建民：其实，从重组本身的交易模式和方式上，大家都是行家里手，你能够分析出来他是母公司也好，大股东也好，目的是什么。其实这个交易模式大家应该已经看到了，母公司没有要一分钱的现金，要的是股票。

　　过去七八年的时间，母公司从来没有减持过我们的股票，这意味着什么，你们都懂。分析一下就知道，他真的战略意义和目的是什么，就是为了支持旗下的上市公司发展。

　　相信这个出发点和目的与母公司这么多年一直以来战略有关，也不是某一个节点才展示，一直持续这样做着，所以对香港的中海发展来说也是一个福气。至于说要不要再用现金支付一些，我觉得大家都懂，也是这样认为的。

　　肖肖：香港政府收紧按揭的解释是能够更大的保障金融安全，觉得从银行借钱过多对金融方面有点影响，主要是从这个方面推出的政策。但是从实际情况来看，销售没有受太大的影响。香港人很有钱，不借钱也能够买楼，或者说不收紧也能够卖得更好。

　　现场提问：中海注资有没有一个具体的时间表？

　　郝建民：关于整个注资的时间和流程问题，其实因素有两个，一个是要完成相关联的一些审批，由于这么大的一个资产注入流程必然会有一些相关联的审批要完成；第二，中海把原有的这些发展项目重新做了梳理，从规划、定位、项目的发展做了一个重新的安排。相信经过重新梳理以后，这些项目未来会按照脱离过往项目发展表现。

　　现场提问：除了现在母公司注入的资产之外，中海目前有没有考虑收购其他行业内公司，比如说佳兆业？因为今天孙宏斌在业绩会上也说他们收购佳兆业的概率不是很大？

　　郝建民：如果跟你说中海没有这个动作，一旦再接着干，外界会说我说谎，如果现在说中海正在干这事，好像似乎时机也不对。但是有两条大家可以一起分享，一个是未来的几年中国房地产行业的整合速度会加快，程度也会比以前提高，这个是大家有共识的一个大方向。另外一个，佳兆业这个问题比我今天中午公布的重组交易还敏感，所以更不能讲，只能留个悬念给你，慢慢想一想中海还能干什么。

　　现场提问：中海预计今年毛利率挑战主要会来自于哪方面？行业毛利率水平普遍下降的情况下，中海如何应对？合并之后，关于整个集团人事架构的调整会是什么样，管理层能不能简单介绍一下？

　　郝建民：保持较高毛利率水平是一个企业有非常强劲盈利能力的表现形式和数据。过去我在很多场合都说过，中海地产的一些竞争优势。

　　在中国房地产行业过去十几年的发展过程中，中海的平均毛利率水平是在33%-35%左右，我相信也有信心中海会一直保持这个毛利率水平。

　　具体措施有很多，行业内大家都觉得中海控制成本，管理，销售、规划、土地吸纳等多个角度都非常强，或者叫核心的竞争力，所以未来对保持这个百分比，即33%到-35%的毛利率水平是非常有信心。

　　整合方面，实际上就是和中海这次的重组有关。过去一年多，中海从对市场披露托管以后，已经完成了所有架构重组，人员重组，项目的重新再安排。说实话，这也是中海外发展一个核心竞争力的体现。

　　过去整合外国的公司，现在整合国内的公司。现在可以负责任说，整合非常顺利。其实在未来中国房地产行业大环境下，大家应该最不陌生的就是未来行业的整合速度会加快，拥有了这方面的能力，其实中海很有信心，在未来行业的发展中能够取得一个较好的占比。

　　现场提问：按照中海的应收账款来看，去年年底大概是77%，较2013年有所增长，应收账款为什么增幅？

　　郝建民：关于应收账款增加了比较多，有几个原因。第一，中海2014年销售额增加了不少，应收账款增加一点也是正常的。第二，去年流动性比较紧张，所以很多按揭批了，但是银行老是不放款，你也拿他没办法，这是两个主要的原因。

　　再加上中海有一个澳门的项目，有计税的问题，这个钱在年前没收回来，但是那23亿是澳门项目的钱，现在八成以上到今天为止已经收到了。60%多的应收账款到今天为止，不用三个月都全部收到了，所以大家不用担心这个问题。

　　现场提问：刚才谈到宏观的事情，今年最令您担忧的是什么？管理层能否简要谈谈对于未来楼市的看法？

　　郝建民：关于市场情况，中国房地产市场中长期还是有非常好的发展前景。短期要对中国房地产市场在2015年有可能的发展态势做一个判断，个人认为从政策层面上看应该有几个大的标志性事件，一个从政策层面来说会持续性的变好，起码比上一年的政策层面会好。体现出来的形势是市场归市场，政府归政府，说得直白一点，政府管自己的事，市场按自己的游戏规则去发展。

　　也就是说过去那种大家印象比较深刻的，用行政式的命令和手段来约束市场，在2015年会变得更加开放一些，大的方式和方向上会更好。小的一些细节上，相信各地市场会有不同的表现。有一些城市可能还会保持非常好的发展态势，有些城市可能由于库存量的加大，市场容量小，消费能力低，还需要相当长的时间来恢复。总体而言，大势是好的，个别市场还是会有一些危机。

　　第二问题，关于未来楼市的判断，公司发展到今天很大了，从规模到盈利能力，到在市场上的影响力。既要保持高位运行，又要保持一个很好的增长发展态势，为股东创造最大的价值，作为管理层的主要负责人之一，确实感觉到压力很大。

　　但是没有什么容易得到的东西，辛苦付出努力得来的才是值得大家珍惜的。反过来讲，处在一个完全竞争的环境中你也不得不面对竞争，在竞争大潮中不进则退，这是必然要面对的。所以在这样一个大的趋势下，在跟别人的相比较和竞争中，中海有信心立于不败之地。

　　说实话，我对中国房地产中长期发展态势是保持审慎乐观的态度。过程中的曲折和波动是存在的，但是中长期是看好的。

发稿：见习编辑钟凯、陈业审校：刘满桃