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瑞房：价钱合适会出售物业 新天地上市仍无时间表（更新实录）

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-03-18 21:35
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“之所以考虑出售，只是想把成熟的商业地产出售之后，资金可以拿去投的别项目。”

　　编者按：告别2014年，中国经济减速与改革持续深入的背景下，房地产调控全面撤退，连续降息与降准带来的是否光明未来？2000亿时代万科销售不再为王，多元化与转型中房地产不再是唯一选择，但我们仍然需要伟大的企业为行业引领方向，需要更多传承与创新。

　　2015年3月25-27日，中国房地产全行业精英再度齐聚广州，问道“2015观点年度论坛”。在此间，我们继续盘点2014年里中国地产界最具有代表性的企业表现，连续第六年推出“中国房地产卓越100榜”。让我们从全方位、多维度扫描中国房地产企业群体，并推出以下“中国房地产卓越100”特别报道。

　　观点网 2015年3月18日下午，瑞安房地产召开2014年度业绩新闻发布会，瑞安房地产主席罗康瑞、董事总经理兼财务总裁尹焰强、瑞安房地产董事总经理兼中国新天地行政总裁黄勤道出席。

　　2014年年度，瑞房累计合约物业销售额达到97.50亿元，其中住宅物业销售额为61.07亿元，商业物业整体销售额为36.43亿元。累计已出售总建筑面积463,200平方米，平均售价为每平方米21,000元。

　　2014年的租金及相关收入由2013年的14.40亿元增长10%至15.78亿元，乃由于2013年落成的位于虹桥天地的展示办公楼2号楼及3号楼贡献了新增收入以及该集团现有物业组合的出租率和租金收入增长所致。2014年的总体毛利率由2013年的32%小幅上升至34%。

　　除了确认为营业额的物业销售外，瑞房另有49.24亿元的物业销售被确认为出售投资物业。这些物业主要为重庆天地企业天地2号、持有新天地朗廷酒店之附属公司的权益、以及联营公司收入。

　　展望未来，瑞房表示将继续在适当时候出售投资物业及整体出售商业物业，以实现集团商业物业的价值，并加快集团资产的周转和资金的循环使用。

　　其中，针对“瑞安房地产正以12亿美元(约合人民币74.7亿元)的价格，沽售上海新天地的超甲级办公楼企业天地一期”一事，罗康瑞回应称，并不是因为业绩不好考虑出售上述项目，瑞安上海天地项目的业绩非常好，接近100%的出租率。

　　“之所以考虑出售，只是想把成熟的商业地产出售之后，资金可以拿去投的别项目。”

　　据罗康瑞现场透露，未来增加周转率，将来的大部分资产包括商业部分，只要价钱合适都会考虑出售。“商业物业会和住宅物业一样，都可以销售。”

　　不过，他表示瑞房还是很有兴趣再拿新的项目，可以考虑合适的项目进行合作，因为内地房地产市场不是很明朗。

　　而当媒体问及瑞房分拆新天地上市一事时，罗康瑞坦承：“的确，新天地上市时间表一直在推后。”

　　倘若瑞房只是把比较成熟的项目去上市，估值上会出现折让；此外，瑞房也考虑过等时间好的时候，用土地的估值吸引投资者然后上市。“而若从估值上考虑，瑞房就需要将新天地调整为更活力的模式，比如说资产管理体系的调整等手段。”罗康瑞如是说。

　　“目前，新天地仍无具体上市的时间表。瑞房还是想等手上的商业项目大部分开业了，再上市。”黄勤道补充说。

　　据了解，为了配合首次公开招股计划的筹备工作，中国新天地不断完善其经营策略。在2014年，中国新天地以9.65亿元出售位于虹桥天地的酒店。

　　瑞房称：“中国新天地将继续把握机会释放成熟稳定或非核心的资产的潜在价值，为日后发展提供资金。”

　　此外，中国新天地还计划不断评估所管理的物业，通过实施小至整改，大至全面翻新等多项资产提升措施，识别并把握物业组合的增值机会。2014年，上海太平桥资产提升措施项目的进展令人满意。

　　以下为瑞安房地产有限公司2014年度业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：有媒体报道瑞房即将把上海新天地第一期出售，这部分的销售能占到合同销售多少比例？为什么将今年的销售目标大幅提升了180亿？另外，今年瑞房的土地储备有没有什么增长目标？

　　罗康瑞：瑞房的商业物业占了资产的大部分比例，为了增加周转率，我们计划将商业物业和住宅都放入可以出售的范畴。因此，2015年做了出售企业天地一期这一重大的决定。我希望做出这个决策不久，就有一些商业地产是会出售的，可以增加利润和现金流。

　　关于销售目标的问题，因为去年市场不是很好以及自己的销售方面策略做得不是很全面的原因，最终的销售目标没有实现。现在，瑞房已经委派了执行董事王盈小姐去统筹销售上的事情，因此我们对未来内地的销售是应该有足够的信心。

　　关于180亿的目标，其中预计大概100亿是商业地产出售贡献的。如果瑞房真的成功卖了企业天地1期，这部分就会占销售的大部分。事实上，要出售企业天地的消息出去之后，很多人都询问是否真的要出售、什么价钱、怎么卖。这说明我们的项目是很有吸引力的。

　　关于增加土地储备的方面，其实瑞房一直都在看着有什么合适的项目是可以投资的。但是，瑞房还是用比较审慎的态度，首先市况不是很明朗，其次瑞房一定要找一些可以创造价值的项目。

　　比如说去年提到的智慧社区方面，瑞房已经在这一领域做了十年，在上海企业天地现在的社区就是很成熟，也很吸引人。而这也是配合了国家的自主创新政策的，李克强总理的工作报告就曾提到的“大众创业，万众创新”。

　　现场提问：公司今年新动工的面积有没有什么变化？

　　尹焰强：暂时在建工程大概是300万平方米，今年新施工数目大概是70亿的货值，整体还是要看市场情况再决定新施工的，但标准还是保持稳定的。

　　现场提问：上海企业天地项目曾是公司持有的一个重要项目，但是现在策略已经出现一个变化，为什么会有这样的变化？最近有人猜测，是不是因为这个项目的经营状况不如公司的预期？

　　其次，今天也有人说上海的翠湖天地项目4月份就可以开始做展销的准备，年底会入市。这个安排是不是真的？预计如果年底销售，价格可能会到什么样的区间？在上海还在限购的情况下，接下来的工作会怎么样安排？

　　另外黄总也说到关于分拆新天地上市的情况，说会找一个合适的时机，不知道觉得今年可不可能兑现？

　　罗康瑞：关于企业天地销售的意向，企业天地的业绩非常的好，瑞房建好那个项目之后，基本上都能保持接近100%的出租率，租金也是全上海最高的。

　　之所以出售，主要因为前面一再的强调瑞房的周转率太低了。在瑞房的资产里有60%左右是商业地产的地块，如果是不卖商业地产，基本上不可能提升周转率。此外，还因为卖了这些成熟一点的商业地产之后，能够将资金拿去投新的项目，为股东创造的价值、利润。

　　而关于翠湖天地的销售，相关同事已经在做安排了。这算是一个超级豪宅，能够买的人不是那么多的，豪宅购买者的要求一般很多，而我们也希望早点接触这些有兴趣的买家，了解他们的需要。

　　的确，瑞房一再的将上市的时间表推后。因为如果只是拿这些已经成熟的商业地产上市，在今天的市场环境下，肯定是不能卖市价的，估值上会有很大的折让。

　　另一方面，如果新天地以土地储备的估值上市，就要给投资者呈现出土地成本比较低的优势，从而吸引投资者和瑞安房地产一起开发这个地块。目前，瑞房也在考虑以这种方式上市的的安排会不会更好。

　　不过这些都在探讨中，瑞房自己整个经营的模式还是不断跟随市场环境来调整。目前，在分拆新天地上市方面没有确定的时间表，但是上市的目标还是很坚定的，在适当的时候，有好的价格就可以实施。

　　在公司策略上，如果有好的价格，我们是愿意将企业天地这样类型的商业项目出售。这样的出售方式以市价出售，没有投资者估值的折让，这对股东是完全没有好处的。

　　黄勤道：新天地正在调整。第一，瑞房要把自己的商业模式改进成比较有活力的商业模式。希望这种商业模式是比较有活力的、可持续的，也能够给股东带来很好的价值。因为如果只是收租，就不能够给股东带来比较大的利益。

　　第二方面，瑞房还在准备实施资产管理系统。第三则是关于物业管理，去年瑞房有10万平方米的交付面积，希望今年能够把物业做好到交付使用、开幕，这样可以给投资人也多一点信心。

　　事实上，瑞房也希望把整个公司找一个合适的机会，尽早能够上市。

　　罗康瑞：刚才黄总提到希望做一些东西出来给投资者看，其实现在新天地已经有一些成果了。整改之后项目租金的收入、客流、人流都在逐渐上升。

　　当然，只是一个项目有提升还是不够的，我们还是希望尽量有更多具体的例子给投资者看到，希望他们能够给新天地一个比较合理的价格。

　　现场提问：是不是新天地有合适价格都是可以卖呢？

　　罗康瑞：上海新天地肯定不卖的，不过会愿意考虑出售企业天地。现在是有人在跟我们聊，但我们认为对方出的价钱很吸引却还没有达到目标。如果真的出到合适的价钱，董事会是可以很审慎的考虑的。

　　现场提问：其实企业天地租金收益这么好，这么优质的资产，为什么会出售？出售了优质资产之后，公司的核心力会不会越来越差？

　　罗康瑞：企业天地真的是最好的资产，我们是很不舍得出售的。但是现实的环境是公司的负债太高，有降负债的要求。接下来，商业资产、土地也都可以考虑出售来降负债。

　　瑞房的土地还是成本价还是很低的，卖出去是可以赚到不少钱。但我还是不太愿意看到土地转让，因为土地还没有被整理、加工，而经过瑞房加过工的项目，一般效益是比较好的。

　　如果瑞房只是守住这些已经成熟的物业，可以做的事情是有限的。我们现在很希望瑞房重新变得有活力、会创造，而不是等着收租。瑞房不想只做一个收租婆，而是希望继续创造，否则公司一定会越来越慢，越来越老。

　　接下来，瑞房还会很积极的追随投资机会，因为现在包括上海等有很多城市邀请瑞房去做智慧社区，承诺给瑞房提供有很大的面积的土地。

　　但是智慧社区不是像麦当劳这样复制、照搬的，要考虑每个城市的地点、周边环境的异同以及人文环境上的创新。我们希望今年之内能再做多一点知识社区。

　　有些城市还是很积极的希望瑞房去做一些市中心的旧区重建。瑞房现在跟他们谈的就是，不想参与动迁，如果是动迁完了的，瑞房可以考虑。也有些城市希望瑞房去做新天地，我们回复新天地未必那么赚钱。

　　现场提问：如果不是核心资产，瑞房会不会考虑合作，或者引进其他投资者等方法？

　　罗康瑞：各个方式都会考虑。企业天地也是核心资产，所以我们做出出售的决定是一个相当痛苦和艰巨的过程。

　　过去的几个月，我们一直在不断的探索、摸索公司到底要怎么做才能好象创造新天地那样有活力，有干劲。最后得出的结论是，我们需要调整公司整个经营的模式。

　　如果瑞房只是守着这些优质的物业，就没有办法把瑞房的专长、经验放到新的项目中去创造更高的价值。

　　其实开发才是最有能力为股东创造利益的方法。瑞房做项目的整体规划都是经过漫长的涉及、修改才会入市顺应城市发展需要的。这些就是公司的核心能力，而要发挥这些核心能力就要有新的项目来做。

　　如果瑞房继续跟银行借债，公司的负担会越来越重，最后权衡了各方面之后，才做出了这样的痛苦决定。二者不可兼得，必须做出一个选择，就是需要调整自己的思维方式。

发稿：赵思茵 武瑾莹审校：劳蓉蓉

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