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高毛利率优势承压 中海系首月销售138亿港元同比降10%

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-02-12 21:34
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受布局区域竞争压力加大的影响，未来中海地产维持较高毛利率水平压力或也将增大。

　　观点网 2月12日，中国海外发展有限公司发布2015年1月销售数据。1月，中海地产连同其附属公司、合营公司及联营公司(统称“中国海外系列公司”)的合约物业销售金额约为137.85亿港元，而相应的楼面面积约为94.53万平方米。

　　此外，于2015年1月31日，中国海外系列公司录得已认购物业销售约为60.92亿港元，预期将于往后数月内转化为合约物业销售。

　　上述中国海外系列公司合约销售额中，包含中海宏洋的合约销售额10.23亿港元，及合约销售面积11.21万平方米。截至2015年1月底，中海宏洋累计认购未签约额10.88亿港元及认购未签约面积7.87万平方米。

　　同比去年1月销售，中国海外系列公司今年1月销售额下滑9.55%。

　　数据显示，2014年1月，中海地产连同其附属公司、共同控制实体及联营公司等中海系列公司共录得合约物业销售金额约为152.4亿港元，而相应的楼面面积约为79.41万平方米。于2014年1月31日，中海系列公司录得已认购物业销售约为84.7亿港元。

　　就中海系销售同比下滑的原因，相关分析向观点新媒体表示，一方面是2013年底大量认购在2014年初签约，导致2014年1月基数很高；另一方面，今年春节在2月，因此1月元旦过后有效推盘日期不足，多数开发商选择在1-2月有效新推盘减少。

　　此外，“就中海而言，北方区域一直是其销售主力区域，从季节性因素来看冬季为北方区域销售淡季。”

　　据中海地产透露，在销售区域方面，华南地产仍是1月销售主力，共销售了42亿港元，已售楼面面积为15.54万平方米；其次为北方地区，共销售了32.89亿港元，已售楼面面积为34.57万平方米。同时，华东、华北区域各自销售均在18亿港元左右。

　　另外对比去年同期数据也不难发现，在销售额同比下滑近10%的时候，销售面积却有19%的增加，说明中海地产今年1月的销售均价有所下滑，由此毛利率或也将相应下滑。

　　在毛利率方面，早前相关分析也曾对观点新媒体指出，受布局区域竞争压力加大的影响，未来中海地产维持较高毛利率水平压力或也将增大。

　　分析称，中海地产布局的城市超40个，且主要集中在一二线城市，在市场波动下，多数企业均加大了一二线城市布局，由此竞争压力相对加大，而为保证自身规模下，企业就不得不牺牲更多利润。

　　事实上，这一点在早前2月6日，中海地产以3.99万平米最低可建商品房面积、地价款8.88亿元拿下深圳鹿丹村旧改地块动作中就有所体现。

　　当日，虽然中海地产如愿在包含有万科、金地、莱蒙、星河、卓越、招商、天健等企业的竞争中胜出，但其付出的代价也不小。

　　分析指，中海地产最终获得3.99万平米最低可建商品房面积，是在其砍掉了56%的可建面后所得，这也意味着其要承担8.88亿元的地价款同时，还有无偿代建14万平方米回迁住房给政府。

　　细算下来，中海地产承担的土地成本为4万元每平方米，未来若不能卖到6万元每平方米或面临亏本尴尬。

　　另据观点新媒体了解，除了中海地产本身面临竞争与毛利的压力外，其下属的中海宏洋同样面临这个问题。

　　于早前2月6日，中国海外宏洋集团有限公司就曾发布盈利警告公告宣布，经审阅目前所得资料后，截至2014年12月31日止年度，公司及其附属公司根据初步评估，有可能录得可分配予公司拥有人的综合净溢利将较去年下降60%左右。

　　“减少主要原因是，集团业务区域结构调整，适逢中国房地产市场波动，为保障集团健康财务状况，集团调整市场策略，刺激销售及优化存货，以致集团收益及毛利均有所下跌。”

　　不过，虽然竞争逐步加大，但中海地产扩张动作一直未断。除上述鹿丹村地块外，今年以来中海地产已有过多次拿地记录。其中，1月7日，中海地产7.51亿摘得厦门同安两宗商住用地。

　　随后1月15日，中海地产以20.5亿拿下济南华山片区2宗居住用地，合计土地面积30万平方米。

发稿：陈业审校：刘满桃

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