学万科、保利造“秘密花园” 金地推核心员工跟投计划

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-02-12 23:36

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在通过“合伙人”办法助力规模发展方面，万科、保利地产已有先例，且目前看来效果较为明显。

　　观点网 继万科推出合伙人跟投制度后，金地也推出了自身版本的核心员工投资项目公司管理办法。

　　2月12日，金地发布公告宣布，为了更加充分地激励公司项目运营团队的积极性，进一步提升获取土地的质量和项目运营效率，公司参考市场通行做法，推出了核心员工投资项目公司管理的试行办法。

　　金地表示，新的试行办法将项目运营效益和核心员工个人收益直接挂钩，实现收益共享、风险共担，但不设本金保障和收益保证机制。

　　金地版跟投制度

　　根据公告显示，核心员工投资项目的投资人主要分强制投资人和自愿投资人。其中，强制投资人为集团主管投资高管、集团投资部门负责人以及区域公司负责人，区域公司主管投资负责人、区域公司主管营销负责人、城市公司负责人、项目负责人以及项目关键人员。

　　自愿投资人为除公司董事、监事、高级管理人员和区域负责人之外的集团正式员工，均可自愿参与项目投资。

　　“公司董事长和总裁不在上述投资人范围内，不参与办法实施员工投资；同时，总裁会议批准投资人的资格，并决定出资额度及自愿投资范围等事宜。”公告如此强调。

　　据观点新媒体查阅，在投资架构上，金地核心员工投资人通过有限合伙企业进行投资，一个有限合伙企业投资一个项目，一般合伙人由稳盛(天津)投资管理有限公司，或集团指定人士或机构担任。

　　每个投资项目中的所有核心员工投资人合计持有的项目公司股权需小于10%。有限合伙企业不能是项目公司的大股东，不参与项目管理、不向项目公司派驻董事及管理人员、不影响项目的对外合作、放弃项目公司股权的优先购买权，并需办理工商登记和验资。

　　同时，每个投资项目中的单个核心员工投资人持有的项目公司股权需小于1%。

　　在出资管理方面，强制投资和自愿投资资金的到位时间为在项目投资决策会后一个月内；公司支付第一笔土地出让金前。

　　此外，在退出管理上，待项目已销售建筑面积达到拟销售建筑面积的90%的时点，为有限合伙企业退出启动点。由总裁会议有权决定推迟退出启动点，但推迟时间最多不超过一年。

　　而核心员工投资人的有限合伙企业收益(亏损)的计算与项目IRR挂钩。

　　对于金地版本跟投制度的推出，东方证券分析师竺静对观点新媒体表示，这是当前市场下，企业较为推崇的投资模式。

　　该投资模式一方面可以将高收益项目给予员工投资，从而起到绑定员工作用；另一方面未来向外开放募集更多资金时，基金的稳定性相对更高、企业发展品牌影响更正面。

　　助力规模增长

　　金地版跟投制度办法除为顺应时势的投资模式外，分析还认为，在金地销售缺乏更多增长动力时推行跟投办法，或能对未来规模增长起到一定助力作用。

　　据金地最新公布1月销售显示，1月金地实现签约面积13.7万平方米，签约金额17.0亿元，其中，签约金额较上年同期的21.2亿元下降19.81%。

　　事实上，金地1月拿地数量同期也有所增多，分析认为，这也不排除是金地在为员工未来跟投项目进行铺路。

　　据观点新媒体查阅金地去年1月业绩数据，去年同期金地仅增加住宅项目2个，分别为北京顺义19街区项目、苏州宝带路项目。

　　而其最新公告显示，今年1月金地新增加住宅项目5个，包括宁波市鄞州区长丰地段YZ13-02-ef地块、青岛崂山区浮山新区F1-5-1项目、金华市江南中学北项目、大连市大城(2014)-28号和29号、长沙市新天地项目，总的支付成本为13.75亿元。同时，5个项目中仅有一个为100%权益拥有项目，其余权益均在50%以下。

　　此外，在2015年2月12日的北京土拍的会上，金地联合体还13.8亿元的价格摘得顺义商用地。

　　另值得一提的是，在通过“合伙人”办法助力规模发展方面，万科、保利地产已有先例，且目前看来效果较为明显。

　　据了解，万科自2014年开始提出了包括合伙人制度等一系新的改革适应市场变化。效果上，万科董秘谭华杰也不止一次向观点新媒体表示，新制度得到了社会认可，也取得了比较理想的效果。

　　例如合伙人制度中的跟投制度解决了很多原来存在的诸多问题，包括投制度使得万科在地价比较高的情况下，很好地控制住了投资规模、降低了财务成本。于2015年，万科还将推出跟投2.0版本。

　　同时，保利地产的“跟投”模式从投资架构上与金地的员工投资更为类似，因为其也是通过旗下信保基金为普通合伙人即主要投资人，进行资金的募集及项目的投资。

　　据了解，保利地产旗下信保基金于2010年成立，由信保基金由利地产和中信证券联合成立，各自持有40%权益，余下20%权益则由信保基金高管及其他投资者持有。在投资项目上，往往是由保利地产先拿地，随后引入信保基金作为投资人进行项目的合作开发。截止目前，信保基金已分别投资成都、重庆，到佛山、青岛等多个城市，超30个优质项目。

　　根据观点新媒体之前的报道，信保基金在很大程度上与一般的房地产基金不同，因为信保基金除发起人是保利地产外，其认购人也主要以保利地产集团内部人士为主，所以从资金的募集到投资回报期限，信保基金都更具弹性。

　　有分析认为，正是的信保基金的加入，让保利地产销售得以快速增长。据早前1月8日，保利地产公布的2014年全年销售显示，2014年全年公司实现签约面积1066.61万平方米，同比增长0.21%；实现签约金额1366.76亿元，同比增长9.09%。

发稿：陈业审校：刘满桃