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代建云南城投 招商地产的昆明扩张思路

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-12-28 21:58
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伴随云南城投与昆明土储中心解除了环湖东路沿线土地一级开发协议，未来招商地产或将重新调整在昆明市场的发展思路。

　　观点网 12月28日，云南城投发布的公告显示，招商地产将代建云南城投位于昆明市官渡区一宅地，面积约212亩。

　　根据公告，云南城投、城投置地拟与招商地产合作，由招商地产在昆明出资设立或指定一家项目公司作为项目的建设管理方对项目进行受托代建，待项目达到在建工程转让条件后，项目将公开挂牌转让，招商地产或项目公司有权参与公开竞买。

　　转让条件包括：取得土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；房屋建设的开发投资总额已经完成25%以上，且经审计机构出具审计报告予以确认。

　　据协议内容，城投置地取得上述项目5个工作日内，招商地产将向城投置地支付3.1亿元诚意金，若招商地产参与上述项目竞拍则诚意金为招商地产竞买保证金，若成功竞拍则为直接抵扣在建工程转让款。

　　缘由

　　对于代建的目的，招商地产方面回应称，主要是出于项目公司经营性考虑。

　　虽然公告未披露招商地产代建的收益构成，但昆明相关业内人士表示，招商地产会综合品牌溢价、团队管理运营等因素，依据介入程度深浅向云南城投收取相关管理费用。

　　2013年1月7日，招商地产通过与云南城投联手拿下官渡区六甲街道办事处2宗土地，正式进入昆明，此次再次联手云南城投充当管理者角色，或与云南城投发展现状不无关系。

　　上述业内人士介绍，云南城投较早介入昆明环湖东路一级开发，但后因土地屡次遭遇流拍，导致投入资金回笼缓慢，使得运作出现困难。

　　在早前合作基础上，此次再次联手招商地产，一方面借助招商品牌效应提升片区知名度；其次，可减轻自身的开发压力，若转让成功还可增加现金流。

　　历史资料显示，云南城投于2008年5月8日与昆明土储中心正式签订《一级开发委托合同》，由云南城投针对昆明市滇池北岸沿线约28平方公里范围内的土地进行一级开发，开发周期自2008年5月至2013年5月底。

　　在三年之后，云南城投分三个批次推出了环湖东路25幅土地，但出让结果出人意料，除了有4幅地块共160亩以底价成交之外，其余21幅地块约1460亩均告流拍，流拍率高达90%，成交额只有6.7亿元。

　　为避免再度出现流拍，在接下来的土地出让中，云南城投不得不自行出手，收下自己整理的多块土地。

　　由于前期投入较多，云南城投资金需求或仍较大。12月，云南城投便有35亿元的贷款融资需求，包括昆明两项目公司取得14.5亿元贷款、云南城投拟向省城投申请新增20亿借款额度。

　　变轨

　　在云南城投投资一级开发失利，昆明土地市场萧条背景下，招商地产选择以代建方式扩张，在相关分析看来，是更为谨慎的表现。

　　“直接投资收益相对较高，但风险也高，而代建收益没那么高，但风险相对较小。”上述分析补充指。

　　值得注意的是，虽然此次选择了风险较小的代建，但招商地产一开始在昆明的发展思路并不是代建。

　　在招商地产董事长贺建亚为云南城投的独立董事背景下，招商地产首入昆明便是联手云南城投。

　　2010年1月11日，云南城投置业股份有限公司发布公告称，与招商房地产有限公司共同以货币形式合资成立云南招商城投房地产有限公司，注册资本为人民币1000万元，持股比例为云南城投40%、招商地产60%。

　　彼时有分析认为，招商地产与云南城投成立的合资公司，瞄准的开发标的主要是云南城投一级开发项目。

　　如今，伴随云南城投与昆明土储中心解除了环湖东路沿线土地一级开发协议，未来招商地产或将重新调整在昆明市场的发展思路。

　　事实上，2013年招商地产与云南城投合资公司在昆明拿的首个项目正是位于昆明滇池环湖东路半岛，为云南城投一级开发区域。

　　2013年1月7日，双方合资公司云南招商城投房地产开发有限公司在昆明市官渡区六甲街道办事处（环湖东路半岛）拿下2宗土地，总面积约290亩。

　　上述项目名为海公馆，已于今年8月底正式入市，所推产品为127-143平米全品牌精装洋房，182平米湾岛别墅。

　　相关业内人士透露，虽然项目位于滇池边上天生资质较好，但由于项目定位相对高端，再者今年市场环境并不好，因此自入市以来销售较为一般。

发稿：陈业审校：徐耀辉

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