对冲大马失联风险碧桂园澳洲的证券化“大招”

来源: [ 观点网 ] 时间: 14-12-24 21:05

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购房者出500万澳币购证券公司指定基金、股票、债券，随后碧桂园补贴其62.5万澳币的融资费用，客户则将500万澳币融出并用于购买碧桂园悉尼房产。

　　观点网 对于房企来说，年底的最后一个月总是关键而忙碌。这句话放在尚有241亿元销售任务的碧桂园身上，更显贴切。

　　继推出“全民营销”“史上最大优惠”以及“事业合伙人”等销售策略后，碧桂园在其悉尼项目再次“放大招”。

　　据媒体12月21日报道，一接近碧桂园人士透露，为了加速海外市场项目的出货，目前碧桂园拿出很小部分房源挂钩当地金融产品，通过购买当地债券，抵押资金拥有碧桂园房产，从而达到增值的目的。

　　资产证券化“大招”

　　上述人士续称：“这是海外房地产一种资产证券化试水，还是想试探下当地市场。一般来说给与这样客户楼盘价格是明显低过周边楼盘价，让投资者有足够的空间增值。”

　　据观点新媒体了解，碧桂园在悉尼的项目为“莱德花园”，该项目6月底开盘，11月中旬推出二期，目前销售均价为58000元/平方米，最低360万元/套起。

　　但有知情人士向观点新媒体透露称：“这个金融产品是碧桂园、国内某大型企业以及澳大利亚当地的一家证券公司一起合作的。”

　　具体操作上，购房者出资500万澳币，购买证券公司指定的金融产品中，随后碧桂园为客户补贴62.5万澳币的融资费用，客户则将500万澳币融出并用于购买碧桂园悉尼房产。

　　“换言之，只需要花500万澳币就可以既获得碧桂园房产又获得移民资格。和这种债券挂钩的房源不多，仅剩可面向非澳洲籍人士出售的几十套。”该知情人士续称。

　　“目前澳大利亚政府对投资移民要求很严格，如果只是购买房产是很难获取移民资格的。重大投资者获取移民资格要将500万澳币投资到指定的政府债券、澳大利亚证券投资委员会ASIC管理的基金、或者澳大利亚私营企业中满四年。”

　　在该金融产品回报率上，“目前，基金公司的回报率为3个百分点，而碧桂园悉尼项目的回报率就会高一些。”

　　据澳洲物业监察部(APM)在近期的一份报告中统计指出，40年来澳洲房价平均每年稳步增长10%-13%左右，北莱德区房屋中位价于过去12个月已累计上涨8.9%，今年上半年回报率达到约5%。

　　“如果加上房价以及土地价格上涨后，每年的回报率为10-12%”，上述人士如此介绍。

　　但事实上，有移民机构的相关市场人表态：“目前第三方机构给出的海外房地产投资年收益都是往年的收益，但实际的投资回报并不会如其所传的那么高。一般为年收益为5%-7%，高者可达10%以上。而国内投资者对海外房产以及金融的收益一般要求能达到6-10%之间，若更高可能投资者就会担忧出现风险也不会出手购买。”

　　“碧桂园悉尼莱德花园共有900套房源，其中有540套的目标客户是当地客。但目前来看，通过购买债券的方式实现海外置业的客户尚不多。”了解碧桂园项目的人士对观点新媒体坦承。

　　对冲大马失联影响

　　目前尚难得出结论，接下来碧桂园澳大利亚项目销售会因为这一“大招”销售大涨，但值得注意的是，受今年马航飞机失联带来的影响，碧桂园海外销售正逐渐回归平淡，而碧桂园也在努力减弱这方面的影响。

　　数据显示，上半年碧桂园马来西亚区域有金海湾和钻石城两个项目在售，合共销售额为12.5亿元，澳大利亚的首个项目莱德花园销售额则为9.8亿元。海外销售合共为22.3亿元，和2013年碧桂园的首个海外项目——马来西亚碧桂园·金海湾“订购量超5000套、订购额超90亿人民币”的盛况相比，降幅不小。

　　并据碧桂园最新提供的数据显示，截至今年前11月份，其海外的销售业绩为39.4亿元。这个数据依旧与去年的“辉煌”想去较远，在目前2014年仅剩一个月的情况下，碧桂园要想超过去年海外市场70亿元的合约销售额，似乎已经不可能。

　　或许嗅到马航失联不可预见性的影响，此前碧桂园为海外销售业绩曾高调定下占总销售额1/3的目的也出现及极大调整。

　　“进入新的市场都会从小项目或合作项目做起，逐渐积累经验。公司未来会继续物色合适的项目，但五年内海外的资产占集团总资产的比例不会超过10%。”这是碧桂园首席财务官吴建斌最近的表态。

　　除了开始调整海外的策略外，碧桂园也逐渐将海外发展重心由马来西亚转移到现在海外投资的另一个热点国家澳大利亚。

　　今年2月份，碧桂园在澳大利亚子公司斥资7300万澳元(约5.08亿港元)购买位于悉尼西北部的一处开发用地。该项目占地面积仅约1.7万平方米，主要作为高端住宅开发，这是继马来之后碧桂园又一海外战略的扩张。

　　此外，在上月初(11月5日)，还曾传出“碧桂园将要收购澳大利亚美利通集团，美利通创办人哈利·特里古波夫向碧桂园要价100亿澳元，约合533亿人民币”的传闻。虽然，事后碧桂园方面回应称，只是跟澳洲美利通公司有接触，没有实质性的谈判内容，但依旧可以反映出碧桂园对悉尼市场的看重。

　　最新的销售数据亦显示，今年前11月份碧桂园在悉尼项目共获得18.5亿元销售，超过了金海湾的16.2亿元与钻石城的4.7亿元。

　　但是，事实并不像碧桂园想得如此乐观，澳大利亚似乎也不是一个理想的“海外避难区”。