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远洋的“退与进” 21亿落子上海转战小户型

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-12-11 23:04
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远洋内部人士表示，此次项目的定位符合远洋正进行的产品结构调整，以刚需及改善型客户为主。

　　观点网 在11月剥离远洋·香奈印象后，时隔仅一个月，远洋地产在上海又有新动作。

　　12月11日上午，远洋地产以21.5亿元夺得上海浦东新区惠南镇东城区12万平方米纯宅地，楼板价8735元/平方米，溢价率22.86%。

　　资料显示，该地块编号为G-C2-2，东至规划创海路，南至G-C2-1、G-C2-4地块，西至观海路，北至规划拱晨路，面积为123063.7平方米，容积率2.0，起始总价17.5亿元。经测算，该地块起始楼板价7110元/平方米。

　　“该项目拟规划建成全高层住宅产品，90平米以下户型占绝大部分。”远洋内部人士对观点新媒体表示，此次项目的定位符合远洋正进行的产品结构调整，以刚需及改善型客户为主。

　　转战小户型

　　对远洋是次转型小户型，上海中原地产研究部总监宋会雍对观点新媒体指出，该地块建面不算太大，做高端项目可行性较小，开发商以小户型公寓类产品推出比较可行。

　　据其介绍，该区域远离市中心，很难与市区客群联系起来，未来主要客源仍来自区域以内。而远洋地产自从2012年进入上海以来，多在偏外围的地方取地。

　　实际上，早在今年中期业绩会上，远洋地产投资部总经理王洪辉就曾明确提出，下半年，远洋在坚定去存货的同时，将依据市场合理调整产品结构，定位刚需和首改产品来改善客户。

　　在远洋方面看来，“对产品线做减法之后才能不断复制、降低成本，才能加快开盘周转速度。对一些商品房、保障房，原则上不做，除非是为了拿别的项目必须要做配建保障房。”

　　在提出产品转型后，远洋在北京的首个刚需项目远洋·春天著于今年9月首次亮相，该项目负责人许铮表示：“春天著是做豪宅的原班人马去打造的刚需产品，将保持‘天著’系的高端品质，却有着亲民的价格。”

　　据了解，远洋·春天著的地块于今年1月9日竞得，楼面均价达到1.3万元/平方米，占地面积约为2.7万平方米，建筑面积达到8.6万平方米，拟打造总体量约800余套的36平方米小户型LOFT产品。

　　除远洋·春天著外，远洋新天地则为远洋在北京开发的另一小户型产品。该项目项目位于门头沟长安街西延线与滨河路南延交汇处，其一期11-13号楼预计于2014年底开盘，面积为40-75平方米LOFT。

　　上海的“退与进”

　　值得注意的是，此次21亿元入驻上海浦东惠南前，远洋地产于早前11月5日公布了一批非核心资产剥离计划。

　　公告显示，远洋地产拟转让标的蔚都，主要持有位于大连远洋时代城、远洋假日养生庄园，杭州远洋·大河宸章，秦皇岛远洋·海世纪，上海远洋·香奈印象、远洋·博堡及远洋鸿郡，镇江远洋香奈河畔共计7个项目，总规划建筑面积363.53万平方米。

　　对此，远洋地产称，出售事项将有助于集团剥离非核心业务以及销售较慢、毛利率较低或位于三线城市(包括抚顺及秦皇岛)不再为集团未来重点发展项目。

　　彼时即有关注远洋的分析师对观点新媒体指出，打包出售9个项目的举动，可能会让远洋本就不非常充裕的土地储备显得更捉襟见肘。

　　而上述项目转让约一个月后，远洋便于沪再次拿地，“一退一进”间凸显的或恰是其土储不足而带来的急迫压力。

　　对此，远洋上述内部人士表示，远洋此次拿地是因为“一线城市的抗风险能力强，故公司希望加大在一线城市的投资”。

　　据悉，今年以来，远洋一直在巩固完善一二线城市土地储备，而从其截至8月26日新获取的10个项目也可以看出，其中60%左右仍位于一二线城市。

　　上海业内人士严跃进则指出，远洋是次上海拿地，一方面是其一贯拿地策略的体现，另一方面则是好看该项目区块未来发展前景。“从惠南的这个项目来看，未来随着自贸区板块和迪士尼板块的成熟，能够带来更多的购房者进入。”

　　据严跃进介绍，从土地特点看，远洋该项目会有较大比重的小户型，以两房为主。“但考虑到此类地块周边成熟度会继续增加，故三四房的比重占到25%以上也有比较充足的潜在客户。”

　　回顾上海今年的拍地，不难发现，浦东新区惠南镇的地块一直都是众多房企争抢的对象。早前11月19日，浦东新区惠南镇东城区A11-3宅地拍卖吸引了首创、东原、禹洲、阳光城等14家开发商的激烈争夺。

　　对此，上海中原研究咨询部高级经理龚敏指出，惠南镇是浦东新区郊区板块发展之后又一个正在逐渐崛起的区域，得益于轨交开通、迪斯尼等利好以及在较低起始单价的背景下，故地块吸引了众多房企关注。

发稿：见习编辑付庆荣、王静审校：杨晓敏

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