央行降息多卖不了几套房

对于绝大多数地区而言，仅凭降息来断定，销售会火爆起来，也未免有点一厢情愿了。

欧阳捷 央行降息，究竟对楼市有多大刺激，所见略有不同，但已经有聪明人根据最新的贷款利率，算出降息后，贷款者可以少还多少利息？姑且以贷款20年，贷款本金100万元来计算，每月少还利息234元，20年共计少还的利息也仅仅只有4万元。

那么，4万元的优惠算是很多吗？从数字层面上来看，的确不少。但是与开发商的案场优惠相比，未见得有很多，对于100万元的房子，也就是4%的优惠，况且少还利息的这部分钱还是在20年里分期付款的。

这些钱对于购买力本就不弱的改善型需求客户来讲，实在不足以影响其买房的意愿和决策；而对于刚需客户来讲，既没有降低首付又没有降低总价，只是有限的降低了贷款的成本而已，而对于刚需客户来说，其实更关注的还是房子的总价，一下子多拿几万元出来还是不容易的。

当然，对于上海、北京、广州、深圳以及个别房价较高的二线发达城市，降息对于需要贷款的改善型客户，还是具有一定吸引力的。毕竟这些城市的房价总价高，购房者需要贷款的部分的也高，相应的利息也高。对于动辄几百万的贷款而言，降息还是具有一定的刺激作用。但是对于绝大多数地区而言，仅凭降息来断定，销售会火爆起来，也未免有点一厢情愿了。

央行的政策，对于房地产市场的良性发展肯定是有利好的作用。无论是取消限贷、还是降低利率，对于刚性需求和改善性需求购房都是有利的，更重要的是对于整个市场的信心鼓舞是极有价值的，因为这些政策让人们看到了中央政府对于保持国民经济持续稳定增长的努力，也看到了中央政府对于房地产市场的调控政策只会越来越宽松。

也有人已经在计算央行降息究竟能释放多少需求呢？这恐怕还是很难拿出一个准确的数字。不过，我曾经说过今年的市场会在2012年和2013年之间波动，2013年住房销售高达115723万平方米，比2012年多卖了17255万平方米。今年1-10月份住房销售面积比2012年同期多卖了7515万平方米，比2013年同期少卖了8114万平方米，基本上处于2012年和2013年销售面积的中位值，如果今年11月和12月销售面积相比2012年和2013年的中位值多卖出来的面积，应该就是央行政策起的作用了。

欧阳捷 新城控股集团有限公司高级副总裁

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