“101”股权易主幕后坍塌了的顶新商业地产巨塔

来源: [ 观点网 ] 时间: 14-12-08 21:29

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时至今日，作为附属事业，顶新集团的地产业务在公司危机四伏之际纷纷面临出售境地，魏家兄弟在春风得意之时搭起的地产巨塔也危机重重。

　　观点网 近日市场消息指，卷入食用油风波的顶新集团，将台北101大楼37%持股以折合约62.3亿港元转售给马来西亚最大地产集团IOI(IOIProperties)。顶新集团也已于12月6日证实了这项交易。

　　不过，市场人士指出正是由于此宗在舆论与资金压力下做出的出售举动，让以食品制销闻名的顶新集团，再度因地产之名引发公众关注。

　　公开资料显示，顶新集团基础业务为食品品牌与制造业，涵盖康师傅控股、味全集团。其次还拥有便利餐饮与制造业，囊括了以全家FamilyMart为代表的便利事业以及拥有康师傅私房牛肉面和德克士西式快餐的餐饮事业部。另外还包括此次出事的顶新制油公司、正义公司的粮油事业，以及社会公益志业、数位文创。

　　事实上，除了上述业务之外，观点新媒体在顶新集团官网发现，地产事业作为独立的业务领域也出现在了集团的组织架构中。顶新集团的地产事业主要由顶基地产打理，分为三个板块，分别为主要专注台湾地区顶禾开发公司，专注于大陆地区的顶昱投资公司，以及台北金融大楼公司。

　　顶新集团的掌舵人为魏家四兄弟，按照排行分别为魏应州、魏应交、魏应充、魏应行。其中老二魏应交主要掌管地产事业，职务包括顶新集团董事长、顶基开发董事长、顶禾开发董事长、台湾之星董事长、乐购董事长、前台北金融大楼副董事长兼执行长。

　　黯然退出台北101

　　在此次出售101大厦股权的交易中，顶新集团原本在台北101持股37.17%，当初取得成本约每股13到15元新台币，此次以每股约45到46元新台币售出，高于原先市场预期，由于当初顶新以约80亿元新台币取得101股权，顶新出售101股权报酬率高达212.5%。

　　顶新集团发言人在回应该项交易时称，集团目前面临不小资金压力，银行持续抽银根，集团总共借贷金额超过400亿元，因此被迫要去出售包括三重土地、台北101等优质资产。

　　据了解，台北101由台湾地区十二家银行及产业界共同出资兴建，高508米，造价共达580亿元新台币。曾于2004年12月31日至2010年1月4日间拥有“世界第一高楼”的纪录。大楼除底部裙楼作为购物商场外，写字楼部分也已成为台北金融商业重镇，台湾地产股市证交所亦移至此。

　　该项目是由台北市政府与民间企业共同开发的BOT模式案，台北金融大楼公司在1997年取得台北101所在地的地上开发权，之后开始进行规划建造，特许营运期到2067年，再无偿还给台北市政府，营运期间内，每年需付给台北市政府7亿元的土地租金。

　　顶新集团与101大厦的结缘起于2012年。市场消息指，魏应交于当年利用TDR取得170亿的“回台第一桶金”，才得以入股台北101大楼。

　　资料显示，TDR是台湾存托凭证(TaiwanDepositaryReceipt)的简称。在台湾地区又称“第二上市”，指企业已经在台湾以外的地方上市，而又另外在台湾地区申请上市，以存托凭证挂牌，进行募资。

　　在此次交易完成之前，101大厦主要股东的持股比例为，泛公股(含兆丰金、第一金、华南金、中华电信、台湾证券交易所等)占44.35%，民股则为顶新集团37.17%、国泰金融集团7.73%、中信集团6.12%、新光人寿3.24%、泰群实业1.11%等。

　　根据该股权结构，顶新集团为台北金融大楼公司最大民股，魏应交也身兼该公司副董事长兼执行长(总经理)。

　　更有消息称，入股101大厦后，魏应交即以营运周转金名义向银行质押。在顶新持有的股权中，高达87%的股权被用来向银行质押，最终等于只花了6-7亿元新台币，就可以跟持有44.35%的泛公股争夺经营权。

　　而在顶新集团食用油风波爆发后，在民怨和官方的压力下，魏应交已于10月30日黯然辞去台北101总经理职位。

　　坍塌了的商业巨塔

　　事实上，顶新集团的地产生意早已经越过海峡，做到了大陆地区。

　　相关资料显示，顶新集团旗下顶禾开发，除在台湾入股台北金融大楼外，在上海还有闵行区吴中路顶新商务广场、静安区南京西路1788国际中心、静安区江宁路54-A地块项目等。

　　其中，顶新商务广场为顶禾开发在中国大陆第一个商业综合体项目。该项目总建筑面积达14万多平方米，包括2栋甲级LEED金级认证写字楼，1栋商场以及1栋酒店。上海本地媒体曾报道称，该项目尚未被注进上市公司，一直都是魏应交个人的资产。

　　另外在2012年12月，顶新集团联手黑石集团买下了位于上海静安区北京西路968号的华敏帝豪大厦5层-33层，约4.75万平方米，收购总价人民币23亿元。华敏帝豪大厦，共63层，高258米，总建筑面积约16万平方米。

　　据了解，两家公司联合成立的顶杰(上海)置业有限公司，注册资本为4.2亿美元，法定代表人为魏应交，经营范围为“在静安区北京西路968号5-33层从事办公楼出租、物业管理、停车场经营，房地产信息咨询”。业内人士表示，此次买楼的价格比较适中，该项目目前的年租金回报率约在6.7%。

　　时至今日，作为附属事业，顶新集团的地产业务在公司危机四伏之际纷纷面临出售境地，显然魏家兄弟在春风得意之时搭起的地产巨塔危机重重。

　　一个引人关注的细节是，顶新集团发言人在回应101大厦的出售时，也透露了集团地产生意的另一个焦点项目“三重土地”的转手。

　　顶新集团旗下子公司味全于2010年7月7日以101.69亿新台币高价，标下1.583万坪三重厂新燕土地。当年7月底，味全董事会决议授权董事长魏应充在价格不低于104.73亿新台币的价格，移转三重厂新燕土地等区块给新成立的合资土地开发公司，由味全、顶新集团、能率集团合资50亿元进行开发，味全持新成立的合资开发掌握51%股权，并主导开发案进行。

　　其余49%股权分别由顶禾开发公司及能率开发公司出资，顶禾开发为顶新国际集团旗下的公司，董事长为魏应交。

　　四年后，2014年4月，新北市政府城乡发展局核准对三重新燕厂通过工业地变住商区，土地价值翻涨至少上看200亿。台湾地区市场和政府人士即质疑顶新集团具有“点石成金”的能力。

　　不过在食用油事件后，顶新的地产事业也呈现祸不单行的局面。日前三重土地所在的新北市政府出面指称不会让土地变更完成，城乡局并已发函顶新，告知变更案终止，不再受理任何程序申请。本来稳赚的三重项目，也撞上了冰山。

　　在银行团贷款到期不续借压力下，顶新集团已打算出售位于三重的味全新燕旧厂土地，债权银行透露，顶新已在洽询买家，这笔土地目前市价近200亿元新台币。

发稿：王静审校：杨晓敏