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转调一二级联动模式 中国新城镇11.34亿售无锡资产

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-12-05 01:19
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区别于中国新城镇原有的三个新城镇项目，此次南京两桥项目土地一级开发采取固定投资收益模式，为其业务模式的创新。

　　观点网 自去年10月10日与上置控股签署资产剥离协议以来，中国新城镇的资产剥离计划也迎来了实质性的进展。

　　12月3日，中国新城镇披露，在获得上置控股的同意下，其全资附属子公司中国新城镇发展(无锡)有限公司于12月2日与现时间接持有公司无锡项目集团10%股权的无锡市新区经济发展集团总公司签订协议，协议中国新城镇(无锡)以11.34亿元代价出售无锡项目集团90%股权予无锡新区经济发展。

　　据悉，无锡项目集团为无锡鸿山开发、无锡鸿山绿化及其各自的附属，其由上置控股剥离资产及非上置控股剥离资产所构成。主要业务为对无锡鸿山新镇面积8.6平方公里的土地进行规划、开发和运营。

　　对此，中国新城镇表示，现阶段出售无锡项目不仅可释放出该项目在7年投资期后的现金价值，同时可降低集团可能面临的市场风险及优化集团资源配置，进而更好地拓展其在南京两桥项目中所开创出来的新模式。

　　11.3亿剥离无锡资产

　　公告显示，中国新城镇此次出售的资产由上置控股剥离资产及非上置控股剥离资产两部分构成。其中，上置控股剥离资产包括无锡鸿山绿化、无锡映水庭酒店、无锡新瑞医院、无锡鸿山新城镇商业经营管理有限公司和吴文化街的物业权益。

　　而非剥离资产则由无锡鸿山开发持有的锡房权证新区字第XQ1000109757号项下的土地及建筑物的物业权益，以及上置控股收购无锡鸿庆开发100%的股权后所形成的上置控股对无锡鸿山开发900万元的应付帐款组成。

　　经计算，是次中国新城镇出售资产的总代价为11.34亿元，其中9.07亿元将用于土地开发方面的投资，而余下2.27亿元将作一般营运资金使用。预期在交易完成后，中国新城镇将从出售交易中实现约6.75亿元的利润。

　　事实上，在去年10月国开国际将以每股0.27亿港币认购新城镇53.48亿股新股，取代上置集团成为中国新城镇的大股东之时，上置控股便与中国新城镇签订了剥离主协议。

　　根据协议，新城镇有条件地同意出售或促成出售，而上置控股有条件地同意购入或促成购入新城镇的剥离资产及安排清偿其贷款，总代价为20.7亿元。彼时，协议涉及到资产剥离项目为18个，涵盖上海、无锡以及成都等区域。

　　据了解，按照原定投资计划，中国新城镇对无锡项目当有超过30亿元的投入，但项目在过去数年出地缓慢，连年录得亏损。而持续大规模地加大投入资金力度对于中国新城镇而言并非最优的资金配置

　　因而，中国新城镇认为，现阶段出售无锡项目不仅可释放出该项目在7年投资期后的现金价值，同时可降低可能面临的市场风险及优化集团资源配置，进而加快剥离资产及企业重组的进程，便于其投入到风险回报情况更佳、周期更短的项目中。

　　转调一二级联动模式

　　据悉，此次出售的无锡项目资产除了包括一级土地开发的业务，还包括医院、风情街及酒店等一系列城镇配套设施的权益，该等资产随着国开国际的入股成为非核心及待剥离资产。而是次无锡资产也是中国新城镇首批实现成功剥离的资产。

　　公开资料显示，中国新城镇是从2002年在上海开发新城镇项目起家，骑在2007年增加了无锡、沈阳两个项目。但由于项目数量有限，尤其是上海罗店区域地块因区域规划发展问题销售一度停滞不前导致业绩出现亏损。而原控股股东上置集团也在去年选择剥离中国新城镇，免受其累。

　　不过，在国开国际入股之后，中国新城镇在今年6月份与南京市雨花区政府签署协议，合作推进两桥项目和软件谷南园建设。其中，两桥项目的开发突破了中国新城镇原有的业务模式，采取了一二级联动的方式来推动项目建设。

　　根据中国新城镇与雨花区政府、雨花区国有资产经营以及控股股东国开金融签署的投资合作协议，中国新城镇同意将通过其指定主体向国开雨花增资4.9亿元。增资完成后，其将通过指定主体占国开雨花49%权益，而软件谷旅游及软件谷资产分别持有41%、10%的权益，国开雨花也将成为中国新城镇的联营公司。

　　作为激励中国新城镇在资金筹措及项目操盘方面的贡献，雨花区政府同意通过雨花区国资经营保证其增资于国开雨花的资金获得税前17.1%的固定现金投资收益。中国新城镇也从而保证了从投资中获得12.8%的税后回报。

　　除此之外，协议各方还同意与中国新城镇共同设立、由中国新城镇控股的合资公司，共同参与土地二级开发。两桥项目及软件谷南园项目中土地二级开发的目标范围的总规划面积为40.4平方公里。

　　业内人士指出，区别于中国新城镇原有的三个新城镇项目，此次南京两桥项目土地一级开发采取固定投资收益模式，为其业务模式的创新。而该模式具有回报率清晰、现金周期较短、资金投入量可测、退出期明确等特点。

　　“尤其该模式可在房地产行业的波动周期中保持稳定的业绩表现及现金流，有助平衡中国新城镇原有的上海、无锡及沈阳三个新城镇项目的风险回报。”

　　而中国新城镇方面亦表示，为了更好地推广该新模式，公司需要加速重组优化资产，从而储备充足的资金及资源，并且迅速提高资产的回报率，提振业绩。显然，中国新城镇筹划中的资产剥离将为其新业务模式的铺开奠定更好的基础。

发稿：张常旺审校：武瑾莹

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