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富力热销与郊区盘僵持 区位与政策交错的广州楼市

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-10-28 03:45
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凭借市中心区位及改善型产品定位，高价盘在房贷新政助力下成交有所回暖。

　　观点网 10月的广州，开始透着丝丝秋凉，而今年遭遇行业寒流的楼市却有了些微回暖。一个月前的房贷新政落地激起一波涟漪，在坚守限购的广州楼市中，政策影响和购房需求正在分化。

　　10月，广州全市新建商品住宅网签连续三周保持在千套以上的高位水平。截至10月26日，广州楼市10月累计网签5645套，已超过9月份4515套网签量，成交回升的同时中心区与郊区的成交正在呈现不同景象。

　　10月25日，富力地产旗下位于广州越秀区的高端项目“富力东山新天地”以48000元/平方米报价加推新品，当天去化近九成。上周末推新的海珠区高端项目保利天悦，以40000元/平方米报价开售后去化超七成。

　　凭借市中心区位及改善型产品定位，高价盘在房贷新政助力下成交有所回暖。但外围郊五区的项目成交则显得不温不火，新政并未引起涨价趋势，金沙洲、萝岗等外围主力区仍然以较保守的定价稳住刚需支撑。

　　中心区富力高价盘热销

　　10月25日，位于广州中心区越秀的富力东山新天地加推120、135平方米三房及172、180平方米四房产品，开盘精装单价约48000元/平方米。据项目披露，富力东山新天地开盘当天新推货量基本售罄，销售金额突破10亿元。

　　无独有偶，在上周末推出134平方米三房及198-211平方米四房新品的海珠区保利天悦，均价约40000元/平方米，同样号称开盘热销，录得近七成去化率，一小时内实现3亿元成交金额。

　　世联行统计显示，富力东山新天地加推货量为160套，售出151套，保利天悦加推52套，售出42套。

　　两个高价楼盘的热销也并非凑巧，相似的市中心区位及改善型产品，正在房贷新政催化下撬动买家入市的冲动。

　　“两个楼盘都在市中心，良好的区位条件和合适的产品定位是主要的卖点。”合富辉煌首席分析师黎文江指，中心区高价盘热销的主要原因是地段稀缺，二套房结清房款后执行首套房贷的政策提高了改善型买家的入市期望，地段优越的项目首先成为利好受惠者。

　　在刚过去的10月第三周，广州中心六区网签均价全面上涨，拉动全市均价环比上升6%。其中，成熟中心区越秀区和天河区的高价盘签约是主要推力，尚东君御、嘉裕公馆及御东雅苑等中心楼盘成交均价都在40000-50000元/平方米之间。

　　市中心地块稀缺高价项目的成交量上升，一定程度上反映了二套房贷新政后改善型买家出手意愿在增强，成为楼市回暖的一个迹象。但相比之下，外围郊五区的项目成交则显得有所僵持，在限购和房贷利率政策没有明显松动的情况下，广州郊区刚需盘仍然将面对走量难题。

　　外围郊区盘成交僵持

　　阳光家缘统计显示，10月20-26日广州全市新建商品住宅成交均价环比上涨6%，拉动力为中心区高价盘网签，因为外围五区的网签呈现量价齐降，成交量环比自1200多套回落至千套出头，均价亦有超过500元下跌。

　　事实上，国庆节后番禺、增城等区域加推楼盘去化情况难称理想。据世联行统计，国庆后番禺万科欧泊、君御华府以及增城的锦绣天伦花园、中森名苑等楼盘加推，开盘去化率均不超过五成。

　　尽管央行已在国庆节前出台新政支持首套房贷，但在限购及首套房贷利率没有松动的情况下，广州的刚需楼市成交并未受到太多的刺激。

　　“房贷新政对刚需的影响并不是那么大，因为广州目前没有调整限购措施，而且商业银行基于利润考虑也没有执行更多利率优惠。”黎文江认为，个别中心楼盘热销并非广州楼市的整体代表，今年内大幅度的价格和成交反弹难以出现，而年底仍为开发商业绩冲刺节点，预计今年广州房价将以平稳收尾。

　　从10月份的网签价格及项目成交来看，房贷新政后广州楼盘的涨价传言并未坐实。此外，有统计显示，广州全市商品库存已超过900万平方米，去化周期已达17个月。

　　据悉，11月广州预计将有45个楼盘推新，推新项目总数与去年同期基本持平。虽然价格和优惠幅度已趋平缓，但走量库存和去化难题下，积极走量仍然是当前主题。

发稿：见习编辑 罗舒晗审校：刘满桃

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