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受累市场与产品定位 中信21亿转让广州西关海项目

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-10-16 03:08
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除黄埔区外，广州其它区的新建商品住宅库存户型平均面积都超过120平方米，海珠、番禺、从化的库存户型平均面积已超过140平方米。

　　观点网 今年已有过转让旗下项目公司的中信地产，日前又有了新举动，而此次转让的是其位于广州的中信西关海项目。

　　近日，有消息称，中信华南地产公司将其100%控股的广州市荔港南湾房地产开发有限公司在北京交易所挂牌出让，这也意味着该公司开发并正在销售的广州中信西关海项目也将易手。

　　转让公告显示，该项目股权转让挂牌价为21亿元。根据交易条件，如挂牌期满只产生一家符合条件的意向受让方，则采取协议转让方式成交。

　　如挂牌期满产生两家或两家以上符合条件的意向受让方，则进入网络竞价程序。而意向受让方需要在资格确认后3个工作日内向北交所指定账户缴纳6.3亿元交易保证金。

　　西关海项目原价转让

　　值得一提的是，21亿元出让股权的中信西关海，挂牌价和5年前购入的地价正好相同，相当于原价将项目挂牌转让。

　　资料显示，2009年，中信地产用21亿元从广州市城启集团手中收购荔港南湾南区紧靠珠江边及青年公园的住宅用地，总面积为21万平方米，折合楼面地价为10000元/平方米。中信地产接手后，地块被开发为名叫中信西关海的一线江景项目。

　　时隔五年，中信西关海再度易主。对此，业内人士不约而同地表示出意外。“得知中信此次转让西关海项目，内心有稍许意外。”中原地产项目部总经理黄韬表示。

　　同样，广州业内人士赵卓文也表示，中信西关海是市中心比较难得的项目，对于这种项目，开发商正常情况下是不会卖的。

　　至于转让原因，黄韬表示，目前未见到中信地产其它业务出现波动，个人估计此次转让可能是从优化资产的角度考虑，并非重大策略的转变，例如退出房地产业务等。

　　“出售手中不太优质的项目进行资产优化、或意图暂时性退出广州市场都有可能。”黄韬续称。

　　不过，在赵卓文看来，中信地产转让项目更多是出于资金运用方面的考虑。其表示，中信西关海这个项目开发比较复杂，周期比较长，项目资金对企业运营的影响是很巨大的。

　　据了解，中信西关海在2012年9月16日才迎来首次开盘，这距离中信地产收购该地块已是三年之久。目前项目仍有多栋楼宇尚未动工，其中包括一块发展预留用地。

　　受累市场与项目定位

　　其实，无论是优化资产还是资金占用考量，项目最终选择被转让，很大的原因无非仍然是项目开发与销售情况与最初预计相左。

　　根据股权出让公告披露的财务数据，近两年中信西关海的盈利情况不甚理想。企业年年度审计报告数据显示，2013年度，荔港南湾地产营业收入为零，营业利润为-6594万元，净利润为-5328万元。

　　截至今年7月31日，荔港南湾地产的营业收入为149.8万元，营业利润为-545.97万元，净利润为-556.22万元。资产总计为511855万元，然而负债总计却达到-517088.79万元，所有者的权益为-5233.12万元。

　　此外，根据阳光家缘数据显示，截止到今年10月份，中信西关海共有775套产品获批预售证，其中网签售出的套数为359套，按照整个小区2000套左右的总数，售出尚不足18%,

　　而已经售出的359套单位，均价为25630元/平方米，也就是说，在五年时间里，荔港南湾地产从中信西关海项目获得的总收入仅为10.97亿元。

　　造成项目成交不理想的原因，“主要是定位比较高，但是这个项目也只能做高端定位了，那个位置的地价不适合做低端定位。”赵卓文分析称。

　　据悉，中信西关海位于广州老城区——荔湾区，而且具有较为优越的江景优势，当时10000元/平方米的地价创下了荔湾区地价的新高。

　　赵卓文指出，目前的市场高端产品肯定销售不理想，因为现在整个市场的销售主力都是总价比较低的中小户刚需产品。

　　除定位偏高外，西关海的户型设计也是市场人士认为业绩不畅的关键。赵卓文认为，中信西关海的单价没有问题，主要是产品做大了。

　　据中信西关海销售人员介绍，目前在售的产品最小单位为131平方米的三房，最大的户型超过300平方米。户型越大单价越高，一套280平方米的产品售价都超过了800万元，普遍可能达到千万元以上。

　　有业内人士就表示，广州千万级别以上的买家大多为多次改善型，目前受限购政策的影响，需求还难以释放。

　　而广州库存数据也显示，截至9月30日，除黄埔区外，广州其它区的新建商品住宅库存户型平均面积都超过120平方米，海珠、番禺、从化的库存户型平均面积已超过140平方米。

发稿：见习编辑 黄银桥审校：杨晓敏

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