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牵手平安不动产融资10亿 招商局置地借道债权合作扩张

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-10-10 02:24
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在融资规模受限的当下，招商局置地通过自身去发展新项目，成为了其加速扩展的最佳方式。

　　观点网 在前两次牵手平安不动产合作开发旗下三个项目之后，近日，招商局置地再次宣布，继续与平安不动产合作开发南京G16号土地。

　　根据公告，招商局置地全资附属公司威荣控股与平安不动产间接全资持有的富锦投资订立南京G16号土地合作协议。据此，威荣控股拟向富锦投资出售南京G16号土地所有者光鸿的49%股份。

　　出售事项完成后，富锦投资须向威荣控股全资子公司光鸿提供1.16亿元的股东贷款，而该贷款须悉数用于偿还威荣控股向光鸿提供的部分股东贷款。因此，威荣控股向光鸿提供的股东贷款将由约2.37亿元减至约1.21亿元。

　　最终，南京G16号土地出售事项完成后，威荣控股所持光鸿股权将减至51%，但仍为招商局置地的附属公司。同时，招商局置地也将录得现金流入净额约1.16亿元。

　　资料显示，此次双方合作的标的物南京G16号地块，原由光鸿于2014年4月18日以总代价11.89亿元的价格获得。土地面积5.79万平方米，许可容积率则为4.22。土地指定用途为住宅及商业混合用地。目前光鸿已向南京市国土资源部支付合共2.37亿元，作为用以清偿20%G16号土地收购代价的按金。

　　牵手平安不动产融资10亿

　　事实上，此次出售股权的南京G16号项目，已是招商局置地与平安不动产合作的第四个项目。早前，招商局置地还分别就南京G14号土地、广州番禺土地、南京G09号土地与平安不动产进行合作。合作的形式多是对项目进行增资及向股东提供贷款。

　　招商局置地财务总监余志良曾表示，就与平安不动产合作，主要是逐步发展轻资产营运模式，并将继续审慎地寻找合作伙伴，将持股比例保持在50%以上以维持公司盈利。

　　但在相关分析师看来，招商局置地与平安不动产的合作，或更多的是出于融资目的。

　　目前来看，招商局置地通过与平安不动产合作引入的资金已超过10亿亿元。其中，通过与平安不动产合作，为南京G14号土地项目及广州番禺土地项目募资7.96亿，为南京G09号土地募资1.2亿，为南京G16号募资1.16亿元。

　　“虽然是增资入股的行为，但有可能是债权性质的合作，即双方一开始便有协议，等到项目发展到一定时机后，招商局置地会将股权赎回。”

　　就赎回约定，在此次与平安不动产合作发展南京G16号土地的公告中也有所提及。

　　公告中称，待南京G16号土地项目中拟作出售物业的已售建筑面积合计达到南京G16号土地项目中可售总建筑面积的95%且项目峻工，完成编制最终账目及分派溢利后，富锦投资须出售且威荣控股须购买富锦投资所持全部光鸿股份。

　　借道债权性质合作扩张

　　之所以有融资需求，分析认为与招商局置地自身发展要求有关。

　　据悉，作为招商地产唯一的海外上市平台，招商局置地被定位为招商地产重要的海外融资平台。

　　而在发挥融资作用之前，招商局置地需要扩大规模，因此通过母公司注资本是最便捷的方法之一。于2013年4月，招商地产首次向招商局置地注入分别位于广州、重庆、佛山及南京的8个开发项目，合共约61.77亿元。7月又加注3个项目，使注资增至66.88亿元。

　　但根据相关法规规定，境外公司注入的资产需经营超过三年，且需要为现金流的成熟项目，这使招商地产对招商局置地的注资受到一定限制，最终直接影响招商局置地平台的融资规模。

　　不完全统计，今年以来招商局置地仅有过两次融资记录。包括7月与一间银行订立1亿美元3年期贷款协议；9月与一间银行签订6000万美元3年期融资协议。

　　分析认为，在融资规模受限的当下，招商局置地通过自身去发展新项目，成为了其加速扩展的最佳方式。

　　据了解，2014全年，招商局置地预算用于购地的资本开支就约50-70亿元，接近去年销售总额。招商局置地曾称，希望透过销售回款及融资所得的资金，加快开发及扩大销售额，未来3-5年内会以提高周转为目标，提升资产规模及盈利。

　　不过，在今年房地产市场整体波动较大背景下，招商局置地今年的销售回笼也未表现突出。截至9月底止9个月，招商局置地的合同销售总额约50.398亿元，而合同销售总面积约35.02万方米，按全年100亿元目标计算，前三季度仅达标五成。

　　因此，分析指出，在此情形下，先通过出售股权获得扩张所需资金，待项目成功运转后再将所有权回购就成了招商局置地扩张的新路径。

发稿：陈业审校：刘满桃

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