观点周报：解限首周回温明显南京房价上行压力依旧

来源: [观点网] 时间: 2014-09-30 17:03

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解限并不会对楼市造成即时性影响，房价虽有上涨压力，但实质性涨价或难。

观点数据周报(南京区域9月22日-9月28日)：限购解除第一周，南京楼市表现活跃，7盘齐开与认购翻番也成为楼市的亮点。

9月22日-9月28日，南京共有7盘推新，上市房源达1500余套。相较于上周，推盘及上市量均有明显增加。

新推楼盘分别为宋都南郡国际、中海国际社区、弘阳旭日上城、苏宁威尼斯水城、四季金辉、麒麟山庄及星雨华府。该7项目产品类型均为住宅，除了四季金辉为纯新盘外，其余均为老盘加推。

上市量推动成交量，南京网上房地产数据显示，9月22日-9月28日南京共认购商品住宅2999套，成交1777套，日均认购量为428套，与上周认购1740套，成交1118套相比，均呈上涨趋势，其中认购增长72%，成交上涨58.9%。

虽然南京市场活跃，但库存却一直徘徊于高位。数据显示，南京楼市库存攀上至5.3万套，逼近5.5万套的历史最高水平。

　　市场观察

限购解除后，南京楼市出现明显起色。

数据显示，9月22日-9月28日，南京有7盘入市，其中25日迎来了解限后的第一批开盘，板桥的宋都南郡国际、麒麟的中海国际社区和江北的弘阳旭日上城均有新房入市，且价格较早前有小幅增长。

弘阳旭日上城25日开盘推出7号楼王，户型为69、89平方米，共144套，开盘价10800元/平方米，比之前的均价10600元/平方米高出200元/平方米；麒麟板块的中海国际社区开盘推出28号楼的128套房源，面积77、96和117平方米，开盘价格提升至12000元/平方米，最终项目去化8成。

此外，宋都南郡国际推出7号楼王产品，标准的69、89平方米刚需户型受到购房者青睐，与之前开盘几个相比，项目此次销售均价上浮900元/平方米，但最终去化也超过9成。

作为唯一入市的纯新盘，四季金辉项目26日开盘推出约400套房源，面积67至117平方米的刚需和刚改户型，成交均价约6400元/平方米，价格优势使得项目最终去化超7成。

除此之外，苏宁威尼斯水城、麒麟山庄、星雨华府亦有加推，其中威尼斯水城项目当天去化6成，星雨华府去化超9成。

虽然不少楼盘声称涨价，但事实上更类似于噱头营销。市场观点认为，解限并不会对楼市造成即时性影响，房价虽有上涨压力，但实质性涨价或难。

商业地产

解限后，商业地产的表现与住宅市场截然相反，在上周出现成交高峰后，南京商业地产表现明显回落。

南京网上房地产统计数据显示，9月22日-9月28日，南京商业地产成交共9201平方米，其中，办公产品成交6891平方米，商铺成交2310平方米。相较于上周，总成交面积下跌40.4%，两类产品均出现不同程度的下跌，其中商铺类产品下跌幅度较大，达到63.4%，办公类产品成交面积回落24.7%。

商铺成交方面，刷新了近两个月来的最低成交记录，其中江宁、河西和城中位列前三，成交面积各为635平方米、597平方米和446平方米，而仙林板块则出现成交挂零的局面。

而在办公产品成交方面，城南板块异军突起，超越了此前多次领衔的江北。据统计，上周城南板块办公类产品成交面积达3474平方米，占了南京当周办公成交面积的半壁江山。目前，城南板块也有多个项目蓄势待发，包括绿地之窗和证大喜马拉雅在内的多个项目都将在未来的一段时间内推新，势必也将会成为未来城南板块的一大看点。

　　土地市场

9月26日，南京迎来限购取消后的首场土地拍卖，出让的地块共有三宗，其中最受关注的无疑是位于南站的商办混合用地、二类居住用地G51。

经过31轮竞价，该地块被万科以总价15亿元、楼面价10273元/平方米竞得，溢价率28.21%。地块出让面积5.53万平方米，综合容积率2.64。其中A地块为出让面积1.57万平方米、容积率≤3.0的商办混合用地，B地块为出让面积3.96万平方米、容积率为1.0至2.5的二类居住用地，地块起拍价为11.7亿元，起始楼面价8013元/平方米

这是万科第四次在南京南站拿地，且成交楼面价达历次最高。

此外，位于江宁和雨花台区的G49和G50地块则分别被南京协奥汽车销售服务有限公司和南京蓝盾汽车销售服务有限公司以底价3300万元和2984万元竞得。

宏观政策

无房地产市场新政策出台。