朱中一：房地产企业要认真应对市场调整

来源: [观点网] 时间: 2014-08-07 09:50

致信编辑

打印

评论

房地产企业既要认真应对市场调整，又要对今后的市场发展有信心。

　　朱中一：各位专家、各位同仁，新闻界的各位朋友，大家上午好！主办方希望我做大会致辞和主旨发言，我觉得我现在的身份不适合做大会的致辞和主旨发言，我只想谈一点个人的观点，我发言的题目是“认真应对市场调整，促进市场健康发展”。

　　第一方面，客观分析我国当前房地产市场的阶段性调整。

　　我国的房地产市场在历经了十几年的快速发展后，近两年来呈现出了两个阶段性的特征：一是与宏观经济密切相关的，即与国民经济三期叠加(经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期)相对应的，我国的房地产市场也进入了增速的换挡期、结构的调整期和政策的完善期。

　　二是从2010年起房地产本轮调控的小周期看，2012、2013年的市场是整体向上基础上的城市差异明显，而今年是市场差异基础上总体的增速下降或同比下降。今年上半年，全国房地产开发投资增速下降，房屋和住宅的新开工面积、商品房和住宅的销售面积、销售额出现了负增长。6月份，70个大中城市中，55个城市新建商品住宅价格环比下降。6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增加24.8%。现在我国楼市一些数据的同比下行和一些城市进入了调整期，这是不争的事实，但也不像一些媒体说的要崩盘那种程度。以住宅销售面积为例，今年1-6月累计销售42487万平方米，同比2013年的46090万平方米的销售面积是下降了7.8%，那是因为2013年有一些非理性的和提前释放的因素；但与2012、2011、2010年上半年销售面积相比，分别上升了20.20%、6.74%和19.69%。又如今年4月、5月、6月的当月数据，全国房地产开发投资额、商品住宅开发投资额、土地购置面积、土地成交价款、房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、住宅竣工面积、商品房销售面积和销售额、住宅销售面积和销售额等12项指标，当月的数据都是逐月上升的，仍延续了往年4、5、6月的情况。如全国住宅的销售面积，4月、5月、6月分别为6690万平方米、7431万平方米、10541万平方米。我举上述数据的目的，不是回避市场进入了调整期，而是希望大家客观分析今年同比下降的原因和当今市场的实际情况。今年楼市一些数据的同比下行，主要与去年同期基数较高有关。但这次调整，主要与不少城市的供明显大于求有关，还与贷款难度加大和在政策引导下购房者的预期发生了变化有关；但主要是市场本身调整的结果。这次调整，估计还会延续一段时间。这次调整时间的长短，城市之间也会有差异性，主要取决于各地存量房的消化速度。

　　我们一定要以常态的心理，认清当前房地产市场的阶段性特征和今后市场的总体走势，必须认真应对当前的市场调整，确保当前房地产市场的软着陆；同时要抓紧市场的调整期，通过改革和建立健全中长期制度，促进今后房地产市场的平稳健康发展，这也是社会各界普遍关注的问题。

　　二、继续实施分类调控、落实地方政府稳定房地产市场的责任。分类调控主要是针对市场的差异性来说的，在当前市场差异性明显，城市之间的供求关系发生新的变化的情况下，在政府提出全面深化改革、减少行政性审批的背景下，在政府强调要充分发挥市场作用的机制下，我认为一些明显供大于求的二三线城市对于限购的政策作为调整是很自然的。我从今年4月份开始，在不少部委和单位召开的专家论证会上也提出了这个建议。但有的地方也要认真吸取过去那种过分依赖房地产和土地出让收入、缺乏科学的住房发展规划和计划盲目开发的教训。地方政策措施的调整，也要把握好近期目标与十八届三中全会确定的改革方向和国家新型城镇化的要求相一致；限购政策的调整也不能与国家“抑制投机投资性需求”的大政策相违背。

　　三、供明显大于求的二三线城市，要把消化存量作为当前或今后一个时期的重要任务。

　　限购政策的调整只是解决了一小部分人的购房资格问题，而没有解决更多人的购房能力问题。为了认真做好一些地方过多存量房的消化，除对限购等措施适度调整外，本人认为还可采取下列措施：

　　(一)建议有关部门督促基层商业银行落实对居民首次购房者的信贷支持，同时发挥好住房公积金在支持中低收入家庭租房和首次购房方面的积极作用。

　　(二)建议供明显大于求的城市要适当控制开发节奏和开发规模。有实力的开发企业，也可通过合作开发、收购及兼并等措施，适度地发展。

　　(三)鼓励企业以合理价格促销，以价换量。

　　(四)探索在拆迁安置和棚户区改造安置中，在尊重被拆迁户意愿的前提下，尽量扩大货币补偿的比例，让被拆迁安置户在市场上购买或租赁合适的住房；或者由地方政府与开发商议定一个合理价格，开发企业让利，政府在税费上给予优惠，由政府组织团购，采取货币补偿的办法集中安置。

　　(五)有些项目，如开发的产品符合多数人的需求，但因为政府的基础设施配套没有跟上的，政府应抓紧配套。

　　(六)鼓励有能力的企业，将难以出售的商品房改为自己持有的租赁房，或在旅游地的企业将未销售的商品房改为产权式酒店或分时度假酒店，以满足户籍制度改革后流动人口、农业转移人口的租房需求，满足旅游业由观光旅游向观光、休闲、度假、养生养老旅游并重的需要。

　　四、抓住市场调整期，积极稳妥地推进改革。

　　市场的调整期也是改革的窗口期和政策的完善期。过去那种偏重于稳定房价的调控、在缺乏顶层设计和中长期制度情况下的应急调控、及过多采用行政性措施的调控必然要改变。今后的调控也必然要转到“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”上来。要发挥市场在资源配置中的决定性作用，首先要研究并遵循市场经济中的价值规律、供求规律和竞争规律，使供需的总量基本平衡、结构基本合理、价格趋向价值，并通过优胜劣汰，提高资源的配置效率。在市场经济中，由于市场主体的局限性和趋利性，市场调节机制难免会出现盲目性和滞后性。为了弥补市场失灵，政府就要建立市场制度，加强市场监管。具体到房地产行业，就要完善促进市场持续健康发展的长效机制，加强不动产登记和个人住房信息联网工作，加快相关法律法规的制定，积极而又稳妥地推进与房地产有关的财税、金融、土地等制度改革，指导地方政府按照按需定产的原则，科学编制并实施住房(含保障性住房)的建设规划与计划。在规划与计划的编制与实施中，既要考虑新建住房的有效供应，又要挖掘二手房市场和租赁市场的潜力，减少地方政府在开发建设中的盲目性。

　　五、房地产企业也要认真总结经验教训，积极做好应对准备

　　房地产企业也要认真总结对市场供求总量和结构分析不足等教训，根据市场和环境的变化认真进行决策。

　　今年上半年，房地产企业的分化加剧。多数房企销售业绩下滑，而万科、绿地、恒大、保利、碧桂园、中海、万达、华夏幸福等业绩仍很明显。万科上半年销售额超过了1000亿元，增幅为20.6%，恒大销售额为693亿元，增速为55%。万科、恒大这几年的销售之所以持续增加，主要是他们开发的产品是面向中等收入的普通家庭。绿地这几年也得到了快速发展，重要的原因是，他们既扩大了在国内的覆盖面，也不断拓宽了在国外的市场。而有些企业，包括有的骨干企业，在销售上遇到了困难，主要是开发的产品中高端产品的比例过高，存在着“供求错配”的问题。所以，我们的企业一定要认真总结十几年来的经验教训，并结合政策的导向，真正开发那些符合市场需求的产品；同时在产品定价上，要坚持合理定价，努力提高产品的性价比。在市场经济中，价格的有涨有跌是正常的。我们要防止的是大涨大跌，而不是正常的波动。有关的单位和居民也要增强房价下降时的承受能力。同时，我们还要认识到，房地产行业已经度过了居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代，今后将进入到居民理性消费，企业理性开发和产品质量进一步提升的时代。企业的优胜劣汰、兼并重组和互联网的普及，将会进一步推进企业的转型和创新。

　　房地产企业既要认真应对市场调整，又要对今后的市场发展有信心。从中长期来说，我国持续发展的城镇化还有十多年时间；到2020年还要解决好“三个一亿”的农业转移人口市民化，这中间部分人员是交叉的，但相当多的人有购房需求、改善性需求和租房需求。此外产业园区地产、旅游地产、老年住区等新的业态还有很多发展空间。只要我们对当前的应对措施得当，并坚定地按照十八届三中全会确定的方向推进改革，我们的市场一定会朝着更加理性、更加平稳、更加健康的方向发展。希望大家为实现我们的目标共同努力！

　　谢谢！