隐形新地王 话述杭城崛起于老区旁的“御园”们

来源: [观点网]      时间: 2015-08-04 21:48
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“位于主城区，特别是西湖边的这些豪宅项目，因地块的稀缺性及复杂性，其在拆迁及施工过程中大多会遇到各种开发问题。”

观点网 热热闹闹的地产圈，除了绕不开的“涨跌”外，开发商们的大混战或是明星项目的小波折都是众人乐此不疲的聊天佳话。

时隔4年，杭州规划局一纸公示让御园这个曾经的“顶豪”重出江湖。而7月17日规划局召开的征求意见会后，调整规划后的项目重启或已几成定局。

至此，绿城御园这一场已耗时4年多的“重生战”也许终将落下帷幕。但时光改变的不仅是项目的“外观”，也让这个昔日地王晋升为当下隐形的“新地王”。

据观点新媒体了解，御园项目停工4年多，每年的损失超过7000万元，再算上拿地价，综合成本已超过10亿元。照此计算，御园项目实际楼面价已由当初的24295元/平方米，上升至43477元/平方米，几近一倍的涨幅让其成为杭州不折不扣的住宅新地王。

“在当前市场情况下，按照这个成本价，即便可以卖到8、9万元每平米，项目的销售还是有压力的。”杭州业内人士陈洁对观点新媒体分析，御园项目周边的社区环境并不是特别理想，而且目前豪宅可供选择面越来越广。

隐形的新地王

据观点新媒体了解，杭州市规划局已于7月17日召开了包括杭州市文保所、开发商参加的绿城御园项目重启的征求意见会，不过根据披露。目前双方分歧过大，还未最终达成一致。

会上，御园置业总经理表示，公司当年是通过合法程序拍得该地块，结果却因遗址争议中途被迫停工。停工4年多，每年的损失超过7000万元，再算上拿地的钱，综合成本已超过10亿元。“如果不是绿城、西子房产这样的大开发商，可能早就被这块地拖死了。”

而参会的学者则坚持“御园”项目所在地块就是南宋皇宫遗址，并呼吁对南宋皇宫遗址加强保护，希望开发商把地退掉。

其实，早在4年前项目被叫停时，御园方面已提出过“退地”的意愿，和置换土地另行开发的建议，但未得接纳。

对此，有杭州业内人士就分析指出，已经规划公示的房产项目还没有出现过规划不通过并整个取消的先例，因此会对规划进行调整，因为“地是企业花钱买来的，谁都赔不起”。

现在，虽说开发商与学者们的意见并未统一，但国家文物局则在会上首次公布了关于杭州“御园”项目选址的批复。

国家文物局要求御园项目建设方案应做进一步优化，严格控制建筑高度、体量、面积等，并优化外观设计，以与遗址及其周边环境相协调，并建议考虑对已发掘重要遗迹予以保留并进行适当展示。

此外，国家文物局还要求浙江省文物局，组织专业考古研究单位在御园项目涉及临安城遗址建设控制地带的拟建设区域进一步开展必要的考古工作，所需经费由建设单位承担。

而据此前杭州规划局给出最新规划，虽地块位置未变动，但杭州御园的容积率已从1.4调整为1.01，户型则由70席平层官邸、7席法式合院改为49套排屋，而建筑风格则由法式宫廷变为白墙灰瓦中式建筑。

“企业无法完全做慈善，这些年停建损失的利息又如何解决呢？地退不了是企业和政府在经济利益上无法统一。”御园置业方面表示，新规划中整个项目要少建9000平方米，企业已经做出很大的让步。

而浙江中原品牌总监荆海燕早前在接受观点新媒体采访时表示，“停建这么多年，项目也积累了大笔的财务等其他成本，规划的调整某种程度上也算是政府对其做出的一种补偿。”

国家文物局的批复意见，或许意味着御园重启这事已尘埃落定，但项目开发商仍然面临诸多无奈境地，而最突出应是项目停摆后带来实际楼面价的暴增。

按照目前给出的数据，停工4年的时间里，御园项目实际楼面价已由当初的24295元/平方米，上升至43477元/平方米，几近一倍的涨幅让其成为杭州不折不扣的住宅新地王。

崛起的“御园”们

或许因地处皇城根脚下，顶着“龙脉”的御园才会多次成为瞩目的焦点。但循迹一下，其中不乏与御园有着同样命运的豪宅。

这些“御园”们同样位于杭城黄金地段，同样囿于周围老社区，但同样也遭遇了各方口水战，绿城·元福里便是其中一例。

2013年初，一则“绿城接盘开发西湖边稀缺地块”的新闻引起各方关注，而文中所提到的“西湖边稀缺地块”就是指此前搁置多年的西湖大道十号地块。

其实，西湖大道十号地块最早出现在公众视野，需追溯到2002年。彼时，该地块经政府批准，依法协议出让给杭州银嘉房地产开发有限公司，但此后3年一直毫无动静。

2005年，上述地块与地铁试验段、杭州市民中心同时出现在“杭州市2005年重点项目”建议名单里，但一直未有开工迹象。同年末，该地块又出现在了杭州市产权交易中心的挂牌转让名单中，32%的股权挂牌转让起始价351万元。

再沉寂三年后，西湖大道十号地块案名定为“元福里”，规划为40多套排屋。但该项目2009年却意外出现在绿城年报中，其再次亮相已换上新衣“绿城·元福里”。

“西湖大道十号地块目前确实是由绿城集团进行开发建设，但并非外界所猜想的土地转让，而是绿城集团直接收购了银嘉房产。”元福里相关负责人2013年在接受采访时称，之所以收购事项迟迟未公布，是因为政府一直在调整规划。

至此，历经十余年之久，元福里项目算是步入正常轨道，并多次以“西湖边最贵豪宅”出现在新闻头条中。

“位于主城区，特别是西湖边的这些豪宅项目，因地块的稀缺性及复杂性，其在拆迁及施工过程中大多会遇到各种开发问题。”陈洁对观点新媒体称，这些项目因其高拿地价还需要一个耗时长的产品论证过程。

“在这个过程中，豪宅开发商需要综合衡量产品的市场受众群及户型设计等，也需要等待一个成熟的入市环境。”

这样看来，地块本身的独特性无疑是开发商的一把双刃剑。然而，让这些“御园”们焦虑的却不只限于此，还有更为沉重的一击则是耗时过长带来的资金重压。

作为浙江人口中的“第一豪宅”，武林壹号地处寸土寸金的武林商圈宝地，却也在拿地后长达8年的时间里尚未开发完毕。

一拖再拖的进度，武林壹号开发所需的巨额资金对滨江及另外两个股东绿智科技和添慧投资提出了更高的要求。公开资料显示，开工后不久，滨江及绿智科技和添慧投资便向滨绿房地产公司注资10亿元，注册资本由3.89亿增至13.89亿。

而另据不完全统计，武林壹号所撬动的各项贷款共计42.1亿元，超7成为信托贷款，其中国投信托和兴业国际信托分别提供信托贷款15.1亿元和15亿元，并成为开发过程中主要的融资方式。

发稿：付庆荣审校：刘满桃

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