博鳌特稿：周迪永 海亮地产的转变

来源: [观点网]      时间: 2015-08-04 18:43
打印
评论

“我们这种传统行业的人确实需要学习，包括资本的力量、创新的力量，还有对互联网和金融的理解与应用，要有特别清晰的逻辑。”

编者按：2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕，观点新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

观点网 “还在继续跑步吗？”

“在！”

再见周迪永时，已经无需更多严谨和客套的寒暄，对这位70后年轻总裁的采访更像是老朋友之间每年一度的相约。

循着海亮大厦22楼东侧尽头的木质扶梯上去，径直往前走便到了周迪永的办公室，知道我们到来的他早已站在门口，从而有了上面轻松平静的问候。

似乎地产人都有着跑步的喜好，周迪永也不例外。除了坚持晨跑，从家到公司十几分钟的路程，周迪永也已习惯了用脚步丈量。偶尔司机提议用车接送，也会被周迪永拒绝，因为这已是他一天中不可多得的锻炼时间。

“这一年学习的欲望更强烈了。”周迪永用这样一句话对过去一年作出总结。

从容不迫、富有逻辑、见招拆招是我们在这次采访中发现的周迪永最大变化，过去一年，这位年轻总裁以及海亮地产都在潜移默化地改变着。

采访从下午两点一直持续到四点半，晌午的烈日渐渐褪去温度，从办公室窗前远眺所见的长风公园显得安静而又祥和。

相似的时间，相同的地点，身形丝毫未变的周迪永给我们讲述了海亮的另一个“故事”。

从拿地说起

“故事”的开头要从拿地说起。

不久前，以30.6亿元抢下苏州园区湖东地王让海亮这家略显低调的房企“高调”了一把，要知道如此高额的单笔投资在海亮地产的发展史上尚属首次。

正如人喜怒形于色，海亮地产的“变调”也是内因使然。周迪永表示，今后海亮拿地基本上会集中在城市的核心地段。

“在市场供应量很大的情况，海亮现在拿地也很谨慎。当然也不绝对，首先是区域聚焦，要么在供应量比较少的核心区，要么在核心城市。”

接受我们采访的前一天，周迪永刚从重庆考察回来，北碚区的高库存也更加坚定了海亮的拿地判断。

古往今来，英雄所见相差无几，周迪永眼中的这些“肥硕”之地，也正是多数房企所垂涎的，可以预见，高溢价的竞争不可避免。

然而，失之东隅，收之桑榆。在周迪永看来，由于核心地段资源稀缺，如果产品打造具有差异性往往也就具备定价权。

“比如周边项目已经卖到2.5万元/平米，产品做得好可以卖到2.7万元/平米。如果一个项目有20万方，每平米售价高出2000元，4亿的净利润就多出来了。”周迪永为我们算了一笔账。

据他介绍，今年海亮的土地预算是80-100亿，上半年基本完成了60亿。虽然频频现身上半年土地市场，但这并非是因为感受到市场的窗口期。

“土地市场真正竞争不激烈的窗口期可能是在去年11月份到今年的2、3月份。4月份之后，竞争就非常激烈，甚至超过了2013年。”

这种白热化的争夺让海亮感受到前所未有的压力，“像我们以前在苏州拿地，如果售价保守，利润率达到五六个点还能够拿到地，但现在利润率为零也不一定能够拿到。”

面包与面粉的关联也让周迪永意识到，房地产市场未来的需求端注定会改变，“两到三年内，中高端市场的需求会比较大，我还是比较看好核心城市的中高端市场。”

除了土地价格倒逼的因素外，也包括以刚性需求为主的时代正在终结。基于此，海亮才敢在土地日益稀缺的情况下去拿更具价格想象力的项目。

然而，土地投资本身交织着时机、区位、配套等一系列因素，高溢价必然也要背负高风险，这都需要企业战略部门去判断。

因而，在对过往拿地研判进行总结的基础上，周迪永指出，在新一轮的土地获取中，高溢价地块海亮会通过合作来适当降低成本。

若说地价的上涨在所难免，那么在未来企业的生存之道中，勤练内功或许才是立足之本。

“15年前，大家都在讲定位，但是真正落到实处、敬畏客户的开发商并不多。现在客户选择面广，一个团队说到底自己要有本事，尤其是行业利润率下降已经越来越普遍。”身为管理者的周迪永早早就嗅到了危机。

海亮的“创业”

蓝色格子衬衫、黑色休闲裤外加休闲皮鞋，坐在我们面前的周迪永并不是职业经理人最正统的装扮，也不完全契合外界对于“霸道总裁”最合情合理的想象。

一身休闲装束下的周迪永，骨子里却有着职业经理人难得的忠贞与情怀。这也难怪，有人曾这样评价：“在这个注重现实的时代，难得一见具有理想的人，周迪永偏是其一。”

有别于其他职业经理人的“打工心态”，周迪永更像是将在海亮的打拼视作事业与抱负。如果套用他对“创业”的理解，加入海亮的7年，某种程度上也是创立自我事业的过程。

“创业不见得一定要自己出去成立公司单干，拥有100%的股权，自己来做。”在周迪永眼中，海亮集团本身就是“创业型”企业。

虽然对当下明星职业经理人出走创业心生敬意，但周迪永也指出，创业不仅要有市场和商业逻辑，自身也必须是一个很好的创业者，否则极有可能成为100个创业者中“牺牲”的99个之一。

与万科不谋而合，海亮自身对于员工创业也并不排斥，完全可以作为合伙人。不过，或许是骨子里的性格使然，周迪永认为，在企业里还是要强调职业经理人素养，“占着职位，拿了薪酬，却整天想着创业，说到底是种不道德的行为。”

“有好的想法可以，但还是要踏踏实实做事，我相信房地产说到底有本事的人永远有饭吃。”

对于勤练内功的笃定也让周迪永在海亮的事业高度不断拔升，2011年履新海亮地产总裁第一年的周迪永便带领这家房地产企业实现了26亿元的销售，其后三年，海亮地产更是一跃成为地产界的“黑马”，连续两年实现100%增长，并在2014年完成168亿元的销售。

不过，对周迪永来说，“创业”的路途还仅仅只是一个开始，房地产行业转变趋势下，裹挟于其中的海亮地产不管是主动还是被动都需要作出经营上的改变。

“现在海亮地产的商业存量资产也比较多，怎样把商业运营好也是我们正在考虑的事情，包括商业团队的建设。”

当然，这仅仅只是海亮地产将来“创业”版图中一部分，未来如何以客户为导向，结合新的管理手段、方法以及理念去做一些更好的创新产品，乃至在教育与医疗方面去做更多的协同也是周迪永眼下煞费苦心在思索的问题。

学习欲望更加强烈的他也一再表示：“像我们这种传统行业的人确实需要去学习，包括资本的力量、创新的力量，还有对互联网和金融的理解与应用，要有特别清晰的逻辑。”

海外生存图景

从拿地、股市聊到创业，围绕着海亮似乎少不掉的另一个话题就是海外。去年下半年，在千帆竞发的出海潮中，海亮地产成为其中的新成员。

2014年12月22日，海亮集团香港壳公司海亮国际对外披露以3400万澳元收购澳大利亚新南威尔士州的一地块，这也是借壳登陆香港资本市场后，海亮首次尝试海外房地产业务。

最近亦有消息指，海亮集团将收购悉尼内城Alexandria区一处大型地块，进行公寓项目开发。

从0到1，到未来海外市场的更多可能，周迪永向我们表示，在海亮的战略考量中，海外市场只是有效的补充，并没有考虑到资产配置那么复杂。

“主要是有钱赚，管理也不复杂，就跟多进一个城市一样。”

然而，当步子迈开时，外界或许同样也会关注你的步子迈得有多大，周迪永向我们透露，现在海亮的想法主要是想把悉尼做起来。

“悉尼这几年市场不错，中国人喜欢去，说到底是有人口导入的城市，跟中国没什么时差，新加坡去的人也很多，气候也不错。”

对多数人而言，海外市场还是充满了神秘色彩，房企的海外淘金更像是一场“华丽的冒险”，但现身说法的周迪永告诉我们，海外市场并没有那么复杂。

“在国外做最重要的还是人力资源的风险。在国外投资，人力资源有一票否决权，真正找到合适的人才能去做，否则对企业的管控风险非常大。”

“海外房地产开发的套路逻辑和国内是一样，没有那么复杂。不懂的东西一定要用科学的方法做，不要拍脑袋。像澳洲所有的东西都要请专业的律师，不要自己瞎整，做事方法要得当。只要方式方法对了，包括风险控制强一点，多花点钱找一些顾问多方论证，这个不复杂。”在海亮海外团队中，除了投资财务是从国内委派，其余均为澳洲本地人。

在外人设想中，海外几乎就等同于高利润，但周迪永表示，其实并非如此，初涉海外市场的房企往往面临比较高的财务成本，从而造成有些项目利润甚至要低于国内。

“核心原因是澳洲是真正的现房销售，房子交付了，银行贷款才可以用，整个游戏规则的设定都是以保护消费者为根本出发点。”这也是周迪永眼中两个市场的最大不同。

以下为观点新媒体对海亮地产控股集团管理有限公司总裁周迪永先生的专访实录：

观点新媒体：海亮地产刚在苏州拿了一个地王，计划打造成标杆项目？

周迪永：对，在苏州来说也是最好的地段。现在其他地方的土地竞争也非常激烈，从四五月份开始，核心城市的情况都差不多。全国来看，土地出让面积在降，但是单价在上升。

观点新媒体：大部分开发商都在往一线城市挤。

周迪永：现在三四线城市供应量真的非常大，没有三五年很难消化完。海亮也是要区域聚焦，市场选择。像我刚去考察的重庆北碚区供应量非常大，拿到预售证都需要三四年才能去化，还不包括在建和未建的项目，今后海亮拿地基本上会是在城市的核心地段。

核心地段资源比较稀缺，如果产品有差异性就具备定价权，比如周边项目已经卖到2.5万元，做得好可以卖到2.7万元，还是由产品决定。如果一个项目有20万方，每平米售价高出2000元，4亿的净利润就多出来了。

在市场供应量很大的情况，海亮现在拿地也很谨慎。当然也不绝对，首先是区域聚焦，要么在供应量比较少的核心区，要么在核心城市，当然这种地竞争会很激烈，溢价也很高。

今年社区商业很火，也不得不做。现在海亮地产的商业存量资产也比较多，怎样把商业运营好也是我们正在考虑的事情，包括商业团队的建设。

观点新媒体：海亮地产现在已经有商业团队了吗？

周迪永：海亮以前的商业团队主要是由当地项目开发总经理为主导，但现在还是想从总部成立商业公司。

从股权来讲，商业资产还是在地产方面，管理公司由总部成立，相当于内部市场化管理一个团队，项目所在地成立子公司。就像物业公司一样，属于甲乙方的关系，不过是我们自己的团队在做。

观点新媒体：上半年海亮拿地支出不少，现在的资金压力大不大？

周迪永：海亮今年会拿到80至100亿的土地，这是我们的综合预算，上半年基本上完成了60亿左右。

观点新媒体：公司比较看好今年上半年的土地市场？

周迪永：从我的感觉来看，土地市场真正竞争不激烈的窗口期可能是在去年11月份到今年的2、3月份。4月份之后，竞争就非常激烈，甚至超过了2013年。像我们以前在苏州拿地，如果售价保守，利润率达到五六个点还能够拿到地，但现在利润率为零也不一定能够拿到。

今年有些城市的土地竞争空前激烈，我认为未来两到三年内中高端市场的需求会比较大，还是比较看好核心城市中高端市场。

现在所有开发商的战略都差不多，重回一二线城市。在这样的情况下，大家都会来争，再加上一二线城市土地供应越来越少，势必会导致竞争非常激烈，土地倒推价格，反映在售价上也会是很大的提升，否则开发商会亏损。如果所有开发商拿地价格都这么高，至少房价有上涨的动力，未来核心城市几乎没有便宜的地或者捡漏的机会。

从需求端来讲，以刚性需求为主导的时代过去了，改善型需求在这两三年迎来了好的周期。现在海亮之所以敢以比较高的溢价去拿地，一方面是认为核心城市两三年的中高端需求存在，一旦释放会非常快速地发展。另外，在土地竞争激烈以及供地稀缺的前提下需要找一些在价格上有想象空间的地块。

观点新媒体：这一轮股市动荡也看到了金融体系的脆弱，您觉得这对房地产有怎样的影响？

周迪永：从现实来看还是有明显的影响，包括我们自身，尤其是高端楼盘，退订现象明显比股市震荡前多。这是对房地产最直接或者微观的影响，但背后一系列的影响都会出来，比如说对企业、股价、融资水平、负债结构、融资利率等。

不过，这究竟是不是股灾现在下结论还为时尚早，包括股市的最终走向都要辩证看待。股市震荡确实对整个经济产生了非常大的影响，在与同行交流的时候，有些人对中国经济就特别悲观，但我经常对我的团队讲，太宏观的问题在拿地节奏上要关注，但从战略来讲，难做的市场也总要有人做。

商业竞争激烈是正常的现象，对行业也有好处。我觉得2015年房地产的蛋糕不会比2014年差到哪里去，需求还是很大，这也说明房地产还是个好的行业。从政府和全国经济的角度来讲，对房地产还比较依赖。接下来就需要在拿地城市以及战略选择上作出判断，把自己的运营能力提升，将优势最大化。

观点新媒体：很多公司大的框架做得不错，但细节还不到位，包括成本压缩以及产品优化。

周迪永：还有很多空间可以做的，包括商业，真正专业的公司并不多。以后合作拿地也是一个趋势，大家抱团取暖或者找一些大的资金机构，海亮自己也在进行合作拿地。另外，收购的机会也会越来越多，包括带社区商业的，说到底还是自己怎么做。

观点新媒体：海亮地产5年内目标是500亿，但现在市况下，做到200亿已经很不容易了。

周迪永：只要战略得当也不是特别难。比如同样30亿，拿多大规模的土地还是很有讲究，这跟后面的销售有关。

假如30亿放到楼盘价2万/平方米的项目中，也就是15万平方米，而15万平方米一年就可以收回。若放到3000元/平方米的楼盘上，可能要开发好几年，这样财务成本各方面都会增加。

说到底房地产开发会越来越专业，尤其从拿地开始就要靠专业判断。

观点新媒体：靠拿好地块的企业可能优势就会慢慢消失。

周迪永：上海土地竞争一直很激烈，海亮也参拍了七八块地，但从过后复盘分析来看，有些地是赚钱的，有一些是亏损的。为什么这么高溢价的地块有些能够赚钱，有些亏损？这其中的逻辑主要是人口、规模、区位的选择。

在总结这些经验的基础上，我们觉得在新一轮的土地获取中，高溢价地块可以通过合作适当降低成本。

这就要判断哪些值得高溢价，哪些不值得，包括产品定位。15年前，大家都在讲定位，但是真正落到实处，敬畏客户的开发商并不多。现在客户选择面广，一个团队说到底自己要有本事，尤其是行业内，利润率下降已经越来越普遍。

观点新媒体：敬畏市场、敬畏客户对房地产来说是好事，这也说明房地产处于转变期，对今年博鳌房地产论坛主题“转变时期的中国房地产”，您怎么理解？

周迪永：所有房地产企业或多或少都会讨论这个话题，现在土地竞争很激烈，拿不到地，团队很失望，管理上有压力，拿到了又睡不着，因为溢价高。包括三四线城市利润率亏损，包括商业、车位销售不出去等一系列问题，以至于大家都想转型。

有些房地产企业是彻底多元化，几乎是无相关性的多元化转型，有些是相关性的多元化，比如说围绕地产做一些东西。另外，现在“互联网+”很火，大家都在积极探索。

海亮本身有特殊性，海亮集团是个多元化的企业，我们一直比较推崇在专业化和多元化之间恰到好处的平衡，不是说推崇专业做某一个行业，但是广泛的多元化要跟管理能力和文化相匹配。

海亮集团两三年前进入了食品以及环保行业，这本身就是多元化。对海亮地产来讲，在这样的大背景下，我们还是要坚持“住宅+商业+物业管理”，这是海亮集团对我们的定位。

另外，我认为房地产行业很难被“互联网+”替代，房地产始终是“地段+产品+服务”，在这个基础上，我觉得确实要结合新的管理手段、方法以及理念去做一些更好的创新产品，但这种产品完全要以客户为导向。

比如在装修方面，海亮会更注重移动互联网技术带来的智能家居，其中或多或少都会有很强烈的“互联网+”概念；社区配套方面，我们会整合一些资源，嫁接社区O2O。我的理念是不会把这当成转型的盈利模式，而是变成一种生活方式的提升。

关于物业管理，市场上的概念也很多，我对物业公司的管理一直强调不管怎样还是要集中精力把基础物业管理做好，包括保安、房修、保洁。

开发商卖房子后拥有客户量，但这些客户量有多少可以转化成流量才是我关注的。随着房地产公司的区域聚焦，我们物业公司也要区域聚焦，因为借助互联网管理技术，成本控制得更好，才能逐渐盈利，再对外承接业务，慢慢把这个市场做大。

观点新媒体：现在很多房地产企业都在做概念。

周迪永：我们集团不是不注重创新，因为我们也有商业，有食品超市门店。我们的创新业务会由集团层面类似的部门推进，比如说互联网，海亮有招一些人才进行发挥，甚至可以是风险投资的类型。但在创新的同时，不要把很成熟的业务扔了。

观点新媒体：今年很多房地产行业的职业经理人都创业去了，创客也很热，您怎么看待这些现象？

周迪永：这几个出去创业的都是行业内非常顶尖的职业经理人，拥有丰富的资源，我们很敬佩创业者，但创业也要有市场，要有相对的商业逻辑，个人是不是一个很好的创业者，如果这三方面都具备了，我觉得我们集团确实可以像万科一样作为合伙人。

但是在企业里还是要强调职业经理人素养，占着职位，拿了薪酬，却整天想着创业，这说到底是种不道德的行为。

有好的想法可以，但还是要踏踏实实做事。我相信房地产说到底有本事的人永远有饭吃，创业挑战真的很大，毕竟成功的人极少。

观点新媒体：这对公司的人力资源是否提出了更高挑战？

周迪永：确实对人力资源战略有一些挑战和调整，我觉得在用人上要更加注重真正实干的人才，这种人一步一个脚印起来的，知道行业的风险点，知道自己职位获得不容易，对职位有敬畏感。

以前我们也用一些年轻人，放到不同岗位去培养，但是自律往往不够，给了平台，他的眼界就高了。从某种角度来讲，心态不对了，有些工作七八年的人，靠努力奋斗，获取一个职位，心态会更成熟。

从我的感受来看，虽然房地产大蛋糕是巨大的，但是随着城市聚焦，所使用的人才数量会减少，素质模型显然会提升。海亮就是个缩影，以前在20几个城市卖100多亿，现在慢慢减少到十来个城市，也一样卖这么多，我们要求的素质模型肯定就不一样。

创业要看怎么理解，在激励方面可以更加多元化。目前，海亮集团有五家上市公司平台，每次定向增发或全员持股，都会让大家参与进来，包括我们的跟投。这些东西结合起来，让大家有小股东的感觉。

另外，企业文化打造也很重要，海亮比一般企业更有特色的地方是我们完全是职业经理人负责的团队。从我的理解来看，创业不见得一定要自己出去成立公司单干，但一定要有清晰的商业逻辑，不要让自己成为100个创业者中的99个牺牲者之一。

观点新媒体：您觉得海亮地产的特色是什么？

周迪永：关于整个集团层面的优点是客观存在的，局部地区的资源整合做得也比较好。举个例子，以上海、杭州为例，我们拥有投资了20多亿的海亮教育，在华东地区，如果业主有兴趣到我们学校去读书，我们有VIP通道。海亮教育除了基础教育外，还特别重视实践，比如食品农业都会有让业主参与进来的机会。

另外，我们还想入股一些医院，但是没有完全定。如果医院入股建成后，可以为业主定向服务。我们确实有一些生活方式的共享，以前对产业协同的理解是侧重拿地，现在拿地协同比较难。海亮的侧重点不是在房地产上赚多少钱，而是让买海亮房子的业主教育、医疗有保证。如果这一模式成功了，还可以在华北、西南等地区复制。

其次是资金协同，因为我们的财务利率很低，成本仅为6%到8%，地产与集团双方之间的资金可以协同。

还有管理协同和文化协同，管理上的协同包括多层次的激励，比如海亮股份的定向增发也会分给地产管理层。文化上的协同分几类：第一，我们是完全职业化经理人组成的团队，可以打造成职业经理人最感兴趣的简单、诚信的文化理念；其次，我们有非常浓厚的商业氛围，也做快速消费品，本身也有这种商业文化。

作为地产来讲，我觉得核心的还是文化基因对人才的吸引。只要策略得当，对文化又认同，同时物质收入也还跟得上去，最后比拼的就是管理和运营能力。

因为海亮地产没有上市，销售额方面没有来自资本市场的压力，今年我们要做到200亿也很容易，但是我们会追求更好的利润，在利润和规模之间进行取舍。

观点新媒体：任志强认为中国房地产商大部分是生产商，拿地建房子然后卖掉，某种意义上是没有资产的，但现在流行轻资产转型，海亮未来会自持还是以快速销售为主？

周迪永：我们不一定要走向哪个模式，自持就要想清楚哪些东西值得自持。住宅肯定是快速销售，不可能持有，包括车位和商业都是这样，核心地段写字楼都是自己持有。这还是要搭配的，没有设定特别的比例。

自持的风险因企业而异，持有商业不是一般公司能够吃得消的，对运营能力要求很高。海亮也只能持有比较好的写字楼，因为运营简单，物业增值还有租金回报。

观点新媒体：互联网电商崛起对未来商业是不是会产生很大的冲击？

周迪永：商业真的要与时俱进，不能千篇一律，哪怕不受电商冲击，传统商业也一样会被淘汰。

商业领域的创新非常关键，每个企业情况不一样，选择的战略也不一样。如果以自持为主，自持的商业逻辑要想清楚，现金流要匹配得上。海亮地产主业是住宅，但也不排斥自持。

观点新媒体：今年博鳌房地产的议题之一就是海外淘金，海亮也有海外布局，您觉得国内企业海外投资是资产风险的分散还是基于更高的利润？

周迪永：我觉得海外投资是有效补充，还没有考虑到资产配置那么复杂，主要是有钱赚，管理也不复杂，就跟多进一个城市一样。

我现在的体会是在国外投资最重要的还是人力资源的风险，人力资源有一票否决权，真正找到合适的人才能去做，否则对企业的管控风险非常大。如果人找对了，对企业也忠诚，同时做事的逻辑、方法、套路都对的话，在国外做地产也很简单，环节没那么多。但是和国内做地产一样，拿地时机的把握、地价的高低也很专业。

观点新媒体：海亮国外团队也是派过去的？

周迪永：投资财务是派过去的，其他的是澳洲本地人。海外房地产开发的套路逻辑和国内一样，没有那么复杂。

不懂的东西一定要用科学的方法做，不要拍脑袋。像澳洲所有的东西都要请专业的律师，不要自己瞎整，做事方法要得当。只要方式方法对了，包括风险控制强一点，多花点钱找一些顾问多方论证，这个不复杂。

观点新媒体：除了澳洲，海亮还会进入哪些城市？

周迪永：主要是想把悉尼做起来。悉尼这几年市场不错，中国人喜欢去，说到底是有人口导入的城市，跟中国没什么时差，新加坡去的人也很多，气候也不错。

观点新媒体：资金是从国内带过去吗？

周迪永：刚开始国内资本要多一点，因为澳洲银行对你不了解，而且关注的是那边企业的诚信程度，比如说一个项目做下来，评估不错，那么银行杠杆会比较大。

像我们一下拿了两个项目还需要这边先投钱进去，而且他们的开发周期很长。为什么说利润率并不高？核心原因是澳洲是真正的现房销售，房子交付了，银行贷款才可以用，导致财务成本会比较高。

国外是真正以客户为本，游戏规则的设定都是以保护消费者为根本出发点，包括购房交钱，交钱后房子出了问题，开发商跑掉了，钱都还在银行，开发商拿不走。

观点新媒体：海亮也和一些房地产企业进行合作，对于合作对象有什么样的要求？

周迪永：我们现在的合作原则是两类：一是股权及资金方面的合作，像大的基金公司；二是跟同业合作，我们想跟50强以上的房地产企业合作。因为合作的目的一方面是解决发展的问题，用有限的资金做更多的事及养活团队；第二是减少土地竞争。和我们规模差不多的企业，大家操盘思路和运营能力都比较趋同，很容易沟通。

观点新媒体：作为新生代的企业管理者，您在过去一年中的变化有哪些？

周迪永：这一年学习的欲望更强烈了。

今年有两件事情触动了我，第一，作为房地产业内人士，因为2014年大家都很痛苦煎熬，今年市场环境的变化带来了一系列变化，对企业发展战略也进行了苦苦思索，包括战略能力、引领能力以及探索能力。如何在新的环境下既在战略层面有创新又在管理层面能够管好团队，我觉得是值得我本人去思考的。

第二是对其他行业的思考，传统房地产的思路就是买块土地盖房子，然后卖掉。但和一些做证券、风投的人聊，他们的生意逻辑完全是利用资本平台获得利润，我们有必要向他们学习。

我们这种传统行业的人确实需要学习，包括资本的力量、创新的力量，还有对互联网和金融的理解与应用，要有特别清晰的逻辑。

发稿：张常旺审校：刘满桃

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规，以下评论内容不代表观点网立场