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恒大反周期入城 调控下的房企模式求变
作者: 武瑾莹     时间: 2011-03-04 02:59:51    来源: [ 观点网 ]

恒大还曾表示，要从二三线向三四线转移布局。但谁也未曾料到，恒大会突然来一个一线城市的转身。

　　观点网 武瑾莹 在依靠二三线策略取得不错的销售业绩之后，恒大终于将扩张的脚步迈向了一线城市。从1月到2月底不足2个月的时间里，恒大先后进入了深圳、北京和上海三个一线城市，加上其大本营广州，恒大悄然之间完成四个一线城市的布局。

　　在2011年伊始，恒大突然进军高房价的一线城市，与其以往的定位确实有些不同。此前，恒大一直宣称自己是布局二三线的企业，除了广州市郊之外，在北京、上海基本没有业务。

　　恒大入城

　　2月底，据上海媒体消息，恒大地产以及富力地产等多家房企目前正在制定方案，拟竞标正在招标的上海奉贤区海湾旅游开发项目。

　　奉贤区相关部门表示，该区的旅游项目未来计划打造成包括住宅、旅游娱乐、酒店等在内的综合性物业。

　　在上海市2月16日举行的首届旅游产业发展大会上，上海旅游业被规划培育成上海的战略性支柱产业，经《上海市旅游业发展“十二五”规划(讨论稿)》细化，分成了13个市级重点项目，总投资额超过400亿元，其中就包括了奉贤区的海湾旅游开发项目。

　　按照规划，上海将重点打造“一圈四区三带一岛”的旅游新格局：以市中心各区域为范围的“都市旅游中心圈”；以迪士尼为核心的东部商务会展与主题游乐旅游区，西部山水游憩与休闲度假旅游区，南部乡村度假与滨海娱乐旅游区，以及北部生态休闲与产业体验旅游区；“三带”重在构建黄浦江、苏州河、杭州湾北岸；崇明国际生态旅游岛则被称为“一岛”。

　　这块看上去前途无限好的地块自然也是惹来了无数人的关注和追捧，恒大传言只是其中一家。

　　不过，虽还未有最终结果，看恒大有意进入上海的意图或许已经显露无疑。

　　而在上海之外，恒大的目光也投向了北京。

　　2月中旬，恒大地产投资的6家文化创意产业独立法人公司成功落户北京，注册资本共计人民币8.5亿元。

　　虽然恒大相关人士并未透露相关的创业产业计划，但其表示此次投资的文化创意产业公司与公司的地产业务相关联。

　　相对而言，恒大进入深圳市场则要更早一些。今年1月15日，恒大在深圳联合产权交易所以16.6亿元竞得深圳建设(集团)有限公司71%股权。

　　此次深圳建设拍卖的71%的股权，包括了深圳市建设(集团)有限公司工会委员会和深圳市建设家园服务有限公司工会委员会分别所拥有的深圳建设集团有限公司51%和20%的股权，股权起拍价约为11亿元。经历二十余轮举牌，最终，恒大地产以16.64亿元竞得该部分出让股权。

　　看上去，恒大早有一线城市布局的蓝图。

　　恒大难题

　　事实上，恒大向来宣称二三线城市才是恒大未来发展的根本。

　　在2010年恒大首份全年业绩会上，其主席许家印曾公开表示：“我们相信，二、三线城市未来是中国房地产增长的核心区，不尽早的占领这个区域，我们将失去未来发展的先机。”

　　随后，恒大还曾表示，要从二三线向三四线转移布局。但谁也未曾料到，恒大会突然来一个一线城市的转身。

　　事实上，在恒大进入深圳的时候，深圳众厦地产总经理助理林晓华就对其此举表示有待观察，林晓华表示，深圳房地产的市场化程度很高，企业能否在深圳站稳不光光是由企业知名度和实力决定的，产品本身的因素也占了很大的比例。“合生在深圳最后就失败了，保利也没有顺利进入”，上述人士称。

　　一直以来，深圳的楼盘惯以设计独特，产品多样化而著称，而恒大一直却坚持的是“精品化、工业化”之路，这样的定位让恒大的产品在很多城市大受欢迎，因为集约式的生产使得恒大的楼盘成本节约较大，价格也不高，颇受普通老百姓的认可。而这招极可能在深圳并不吃香。

　　此外，2010年，恒大拿地超过5000万平方米，其中大部分的项目都是几十上百万平米，开发周期都是在三五十年，而深圳建设手中涉及到城市更新的项目大多集中在深圳市区，且会涉及到很多拆迁、旧改等方面，这也并非恒大所擅长。

　　相对而言，世联地产首席分析师王海滨却对此比较乐观，其认为，“凡是技术层面的东西都好解决”。

　　王海滨表示，虽然恒大在二三线城市的开发周期很快，但在一线城市发展的速度自然会放缓。就北京而言，现在北京中心城区的项目也不多，即使进入，恒大很可能也是从北京长阳、房山这些比较偏远的地方做起，那么这些地方的要求和中心城区对楼盘的要求也是不一样的。

　　事实上，王海滨对恒大选择于此时完成一线城市的布局颇为赞同，其认为这些中心城市中心地段的市场未来是趋于饱和的，未来好的项目将更加稀缺，而在目前的宏调之下很多本地企业容易出现资金链危机，这就为别的大型房企创造了并购的机会。

　　“万科为什么能从前几年的百亿迅速发展到去年的过千亿，就是因为万科这几年在积极的并购、收购，这一定会是房企未来发展的趋势。”王海滨表示。

　　时机选择

　　但另一个疑问在于，在目前调控风紧的情况下，恒大何以选择在此时机进入受调控影响更严重的一线城市进军。

　　对此，王海滨认为，虽然目前处于调控的风口浪尖之上，但调控向来都是阶段性的，而不是长期持久的。因此，等企业进入之后落地发展了，就可能恰好是调控已经过去了。如果等调控结束了大家都往里面挤的时候，就很难说还有没有好的机会了。

　　其实，王海滨对恒大今年的预期很是看好，其表示今年销售可能过千亿的不只万科一家，恒大也很有可能。

　　但事实上，从已经公布了2月销售业绩的富力、雅居乐来看，其2月的销售纷纷大跌，跌幅全部过半，在对此大环境下，恒大真能保持去年那样的增幅是在尚不好判断。

　　对于企业和市场在2月表现出来的情况，王海滨对此解释，一是由于1月刚出台新的国八条，2月尚属于观望期，二是有春节等季节性因素，三是从今年的新开工数量统计，全国的供应量充足。

　　“因此，我们判断接下来市场会逐渐走高。按照我们的预期，如果今年表现乐观，全国楼市销量可以比去年上涨7%，如果悲观，那么就是下降7%，如果呈中性观望则上涨约4.7%。”王海滨表示，通过世联的研究，对今年全国楼市呈如此判断。

　　国信证券地产分析师方焱也有类似的看法，其认为这两年房地产的火爆是由于过去两年信贷过于宽松导致，如果不从这方面来进行调控，即使很多城市实行了限购，资金也会寻找别的出路的。

　　方焱认为，如果想要使房地产调控一步到位，中央政府直接宣布按揭贷款取消一年，自然可使宽松的资金不在民间流动。

　　此外，方焱还表示，房价高和赚不赚钱是两回事。即使北京、上海的房价被迫下调，但其依然有足够的利润空间，而二三线城市本身的价格就不高，即使卖的再好，也很难和一线城市的盈利相比。因此对于恒大来讲，就算其在一线城市的销售速度比不上而在二三线城市的水平，但其赚的钱可能更多。

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